有小区物业撤场超6年：不赚钱就撤退的物企，告别“有毒”的规模

月光如水

本文来源：时代财经 作者：梁争誉
2269天过去，杨女士还留着那张物业费收据。这是她最后一次缴费，时间定格在2020年2月1日。
淡蓝色的手写字迹正在褪色。和字迹一同“消退”的，还有收据背后的东平苑。
由于社区代管难以替代专业服务，在没有物业的六年里，东平苑逐渐进入一种失序状态——垃圾集中堆放在门口等待清运，楼道无人打扫，落叶越积越厚；门禁缺失，外来车辆随意占位。
东平苑在广州番禺，是一个单位自建小区，共有三百多户，2003年入伙。随着原单位职工陆续卖房离开，管理主体退出，加上部分业主长期拖欠物业费，原物业公司最终因无法维持运营而撤场。
杨女士告诉时代财经，当时东平苑的物业费是0.68元/平方米/月。

  杨女士保留至今的收据，受访者供图

东平苑的情况并非孤例。克而瑞数据显示，2025年全国物业撤场项目达173个，其中主动撤出占比64.7%。中指研究院的报告亦显示，2024至2025年，TOP50物企在管项目主动撤场率同比增长37%，住宅项目占比超过八成。
物业公司开始主动离场，甚至打破不退出关联地产公司项目的旧有逻辑。
“十年前，万科物业在深圳承接一个头部房企开发的项目，当时我很震惊，其下属物业居然可以放弃关联地产企业开发的项目。”万物云董事长朱保全在2025年《致股东书》中回忆。
但去年，万科物业在天津首次退出关联方开发项目，“这是对历史内部红线的突破”，朱保全说。
物业撤退之后，谁来接住这些小区？曾经依赖规模扩张的物业企业，又将如何在出清与收缩中保持增长？
业主不满意服务，物业收款难
“物业已经遣散了保安，现在外卖骑手随便进出小区，家门口也很久没人打扫了”，一方上和府业主伍悦（化名）说。
11天后，这个小区也将进入没有物业的状态。伍悦告诉时代财经，管家在业主群通知称，由于经营收入已无法覆盖基础服务所需的必要成本，项目长期处于严重亏损状态，万科物业决定于4月30日正式退出。

  伍悦家楼下大堂，受访者供图

一方上和府位于浙江金华，2023年交付，物业费3元/平方米/月。“对于我们小县城来说，这个物业费是偏贵了”，伍悦说。
物业公司也有自己的难处。负责小区物业服务的万科物业表示，“自入驻以来，项目收入与支出严重不对等，尽管采取了多种措施仍难以为继”。
时代财经了解到，由于精装问题未能及时解决引发业主不满，最终转化拒缴物业费。据伍悦从管家处得到的信息，去年一方上和府物业费收缴率不足50%。
收费难是物业行业普遍面临的问题，也是物企主动撤场的原因之一。
近两年，多地出台物业费指导价，对前期定价及涨幅进行约束。与此同时，部分业主基于价格应下降或服务未改善的预期，选择延迟甚至拒缴。
无锡一位业主就在社交平台发帖直言：2.5元/平方米/月的物业费，换来一地鸡毛的服务——公共管道堵塞无人处理、公共能耗数据不透明、发票开具不规范，“我并非拒缴物业费，而是拒绝为不匹配的服务买单。”
另一方面，随着销售放缓，开发商未售房源增加，大量空置房拖欠的物业费逐渐累积成大额应收账款，部分项目甚至高达数百万元。这部分应收账款往往最终演变为坏账。
“一个交付的小区可能会有超过30%的未售房屋，这样的项目要承接吗？”朱保全直言。
数据显示，全国物业服务企业平均收缴率已连续四年下滑，2025年降至71%。其中，上市物企约为78%，中小物企普遍低于65%，部分项目甚至跌破50%。
“果断退出”，退盘潮蔓延
收入端承压的同时，成本却高度刚性。
越秀服务披露的数据显示，其基础物管毛利率同比下滑3.7个百分点至11.3%，主要受人工成本上升拖累。
利润下滑叠加坏账风险，上市物企开始退出那些不赚钱的项目。
在今年3月的业绩会上，万物云首席运营官何曙华明确表示，公司已成立专项小组治理存量亏损项目，通过弹性定价改善经营，“无法扭亏的项目将果断退出”。
类似的逻辑已经在更多物企内部形成共识。
碧桂园服务管理层表示，不会轻易放弃任何一个亏损项目，但确实难以扭亏的将主动清退，去年退出约1%项目。
2025年，中海物业约满及退盘项目面积达5560万平方米，同比增长25%。华润万象生活从南通长乐物业、润悦南通及润悦厦门等主体撤回部分项目。永升服务退出超过200个项目，“这些项目在我们评估中属于质地不佳、基础条件较差、运营难度较大的资产，不符合公司当前战略布局。”永升服务总裁林祝波表示。
整体来看，2025年，50家披露在管面积的上市物企合计管理面积约75.1亿平方米，同比增长5.3%，增速较上年回落1.4个百分点。作为对比的是，2021年这一指标曾高达49.2%。 

  图源：pexels

“当前物企退盘，本质上是企业战略调整的结果。”中物智库创始人杨熙认为，无论是央国企背景物企，还是绿城、龙湖、万科等市场化程度较高的公司，已从规模导向转为盈利导向，项目是否具备持续盈利能力，成为核心判断标准。
更深层的矛盾，在于物业服务的隐性价值长期被低估。
“业主往往关注门岗态度、保洁频次等显性体验，但物业更核心的职能，是对建筑本体及设施设备的长期维护。”杨熙指出，电梯、消防系统等关键设施的维护，直接关系到资产寿命与安全性，但这些价值难以被即时感知。
这也意味着，一旦物业退出，短期内或许带来费用下降，但长期来看，维护缺位反而可能推高整体成本。
“这本质上是一个市场教育的过程。”杨熙表示，随着部分小区在物业撤场后陷入治理困境，业主或将逐步重新认识物业服务的真实价值。
谁来接盘？
物业撤退之后，真正的问题才刚刚开始。
曾仪（化名）在华东一家品牌物企工作多年。近期，他所在公司接手了一个“撤盘”项目。
该小区位于杭州，总建筑面积约12万平方米、总户数不足千户。由于业主与前任物业公司未能就收费标准达成一致，后者于去年年中退出。在街道办协调下，小区一度由当地一家小型物业公司应急托管。经过数月磋商，曾仪所在公司最终完成“接盘”。
事实上，对于头部物企而言，不足千户的体量算不上优质标的。这也意味着类似的小区需要花费更长的时间来寻找接盘方，而在此期间，业主们或需要忍受杂乱无序的小区环境。
曾仪表示，公司评估是否承接，核心看账能不能算得过来。评估重点包括管理面积、户数规模、当前收缴率以及设备状况等基础条件，同时也会测算广告位等公共收益潜力。如果项目规模适中、收缴率相对稳定，且硬件条件尚可、维护成本可控，那么改善空间会更大，企业也更愿意进入。
但即便经过筛选，收缴率仍然是绕不开的难题。“我们内部有句话叫，‘（收物业费）靠感动业主’。”曾仪坦言。
为了提高收缴率，物企们也在尝试新的办法。
万科物业2024年底启动的“弹性定价”实践，尝试将物业服务拆解为可量化的服务清单，并附带成本构成说明，让业主了解钱花在了哪里。
以山东烟台莱山区四季花城为例。在街道与社区的推动下，今年年初四季花城引入万科物业，采用“业主点单”的服务模式，将服务拆分为底线服务与可选服务两类。业主根据实际需求勾选服务内容并调整频次，最终形成一份涵盖六大类、300余项内容的定制方案。
杨熙认为，这一模式的核心在于阳光透明和共同参与。过去由物业公司单方面制定标准，而现在则转为双方协商，既提升了业主对服务内容的理解，也为后续监督与考核提供了基础。
中高端项目之外，物企也开始下沉，探索低物业费场景下的可行路径。
2025年底，碧桂园服务推出面向老旧社区的自有品牌“悦佰家”，在上海、北京、深圳、武汉等地落地项目。
“悦佰家是针对低物业费产品的专属运营模式。”碧桂园服务运营管理中心总经理赵嘉杰介绍，这一模式坚持低价、普惠，重点保障安防、消防、电梯维保等基础服务。 

  图源：pexels

曾仪的公司正在探索片区化管理——通过整合周边多个老旧或低收费小区，由同一物业公司统一运营，以规模效应分摊人力等刚性成本。“单个小区规模较小时，企业往往难以覆盖成本。但如果形成片区化运营，整体账是可以算得过来的。”
拒绝“有毒”的规模
退盘潮更深层的意义，在于行业规则的改变。
过去十年，物业行业的核心逻辑是规模扩张，拼在管面积、拼合约面积、拼增速。现在，这套逻辑正在失效。
“规模竞赛已进入尾声，下一阶段比拼的是单盘产出和项目质量。”中物智库的报告指出，在管面积和合约面积的增速均已放缓至个位数，这意味着行业已彻底告别过去依赖母公司输血的高速规模扩张期，正式迈入存量深耕时代。
在这一背景下，企业的扩张策略迅速收紧。
克而瑞指出，物企并非不再拿项目，而是拒绝“有毒”的规模。在收缩后的核心市场内，企业的增长策略更加强调质量优先。
物企普遍设立更严格的财务与风控约束，例如明确毛利率红线、回款周期上限等，在确保项目不亏、现金不沉的前提下，才会出手获取项目。
这种转向，也同步体现在区域布局上。
2025年，23家披露数据的上市物企单城市在管面积均值达到168.7万平方米，同比增长6.5%。在持续退出低效项目的同时，企业正将资源向高能级城市集中，通过提升单城管理密度，摊薄成本、放大规模效应。
增长焦虑并未消失。杨熙指出，受新房市场收缩影响，物业行业整体营收增速已降至约4%，外部动能明显减弱。但结构性机会仍在：一方面，通过承接出清后的优质项目提升份额；另一方面，加速向设施管理、资产运营等高附加值领域延伸，并借助科技手段实现降本增效。
物企的业务触角向非住领域延伸。
2025年，中海物业新签订合约额52.4亿元，其中非住宅项目31.3亿元，在管面积占比68.4%。新增项目包括南京中兴通讯雨花园区等商业业态，中南大学、北京语言大学等公建业态，以及天津东丽区西片区环卫一体化项目等城市服务业态。过去一年，碧桂园服务在整合营销、家居零售、酒类等六大市场化战略业务实现收入近25亿元，贡献增值收入的大半壁江山，年化增速达40%甚至100%。
当物业公司开始选择小区，小区也被动进入了一场更为残酷的筛选之中。但被筛选的，不只是小区。朱保全认为，当前物业市场竞争处于战国时代，未来企业数量将从十万量级向万量级缩减。
不是所有社区，都能留在被服务的那一侧；也不是所有物业公司，都能留下来提供服务。物业终将要从一门规模生意回到关于价值与信任的生意。

standme

这是市场经济必须要走的一条，无论你是否同意，关键是多久走完这条路。

wifai

我跟我们的物业聊过一下 物业公司也不是做慈善的 但是这边的新小区动辄3块5每月每平米 实在是有点贵了  有些人四五年不交物业费 把物业公司熬走之后，等新的物业来  一下子省了两三万块钱 还到处炫耀  就是这些人让物业公司很难做物业公司催缴物业费的方法就是发律师函  但这些函还没有法律效力 真正数额大了之后会起诉  但只有公职人员才怕这个  最后，希望社区政府之类的接管物业部分功能 同时把物业的账目细分公开  最后物业费也降低一点，同时由银行接管

qqwa1234

一方想少缴费服务好，一方想少干活多收费，要让双方统一到一个合理范围非常难，这需要国家出台一个细致入微的法规和收费标准才行，这么重要的和人民生活离不开的事就没有得到高度重视呢？

mulunbo

物业服务是商业行为，不是社会公共服务，还是要按商业规律来运行，物业公司不赚钱当然不愿意做。

kingfirefly

@元宝 那些被物业撤场的老旧小区，除了社区代管，还有没有其他更长远的解决方案？

ycp123

物业就一个打扫好卫生 垃圾清理及时 业主电话反应及时 能很好完成这些应该交物业费。什么这问题那问题都是借口！

lovejuan0104

以后二手房购买都得看物业缴费率，那种多年无人管理的小区，除非占特殊资源优势，否则卖都卖不出去。

华语天空

物业本身无法脱去基层治理职责，不是只服务那么简单。物业经理应该纳入街道办工作人员序列，小区绿化与马路绿化带绿化合并，卫生保洁和环卫合并，保安和辅警合并，物业费纳入房产税征收。彻底解决拖欠问题，才能使服务管理变成源头活水。

standme

现在的问题是，物业没质量，业主没素质(好多人就想白嫖)。双方僵持，恶性循环。