拆迁潮真要来了？新定调下，2026年起这5类房子或纳入拆迁

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去年秋天，广州花都一栋近50年房龄的D级危房被整体拆除。 9个月后，一栋全新的住宅楼在原址拔地而起。 楼里的居民没有搬去陌生的郊区，他们只是暂时在外过渡，然后回到了熟悉的地段，住进了带电梯、符合现代安全标准的新家。 他们为此共同筹资了800多万元，政府补贴了约60万元的设计监理费用。

这不是个例。 在合肥瑶海区，一栋1972年建成的私人产权D级危房，16户居民通过“政府补助、居民自筹、国企代建”的模式，正在原址重建。 在武汉江汉区，一栋鉴定为D级危房的8层老楼，104户居民成立合作改造联合社，探索“居民主导、市场运作、政府支持”的原拆原建。
这些发生在2025年至2026年初的故事，共同指向一个与过去截然不同的关键词：原拆原建。 它不再意味着居民拿钱走人、土地另作他用，而是在原址、按原面积、原高度，把老危房拆了，按现行安全标准重建，居民原地回迁。 土地性质、产权关系、户口学区，一切照旧。
这种变化的背后，是一份名为《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》（自然资发〔2026〕38号）的文件在2026年3月引发的深层转向。 文件里有一句关键表述：“新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发。 ”
这句话一度被市场误读为“国家全面停止房地产开发供地”。 但官方和权威分析很快澄清，这并非“断供”，而是“转向”。 文件约束的是“新增建设用地”，即从农用地转用而来的土地增量。 而房地产开发用地，未来将主要来自城市更新、旧改、低效用地再开发等存量渠道。
更核心的条款是“建立健全新增建设用地与存量建设用地盘活挂钩机制，年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积。 ”简单说，地方政府想获得新的建设用地指标，必须先想办法把辖区内的闲置、低效用地盘活。 城市发展的逻辑，从向外“摊大饼”要地，彻底转向向内“挖存量”要空间。
这意味着，过去那种大规模、成片征收农田进行房地产开发的模式难以为继。 城市建设的重心，必须回到建成区内部，去解决那些已经存在的“城市病”：老破小、危房、城中村、低效厂房。
上海的行动最为直观。 2026年，上海全市征地和拆迁补偿预算总额约1258亿元。 其中，普陀区以138.57亿元的多科目预算领跑全市，同比增幅超过4倍。 静安区预算达110.28亿元，增幅超5倍。 这些资金将密集投向甘陵小区、128街坊等现存最大的不成套老旧小区。

与过去不同的是，核心区的拆迁逻辑正在换挡。 黄浦区2026年预算较上年执行数下降近60%。 徐汇区虽然预算仍高，但同比也大幅下降，工作重点从东安新村这样的超级旧改项目，转向零星地块改造和存量项目收尾。 大规模成片拆迁在核心区接近尾声，城市更新进入更精细、更零星的“绣花”阶段。
在广州，另一种存量盘活模式正在城中村大规模铺开。 3月20日，白云区白云湖街夏茅村城中村改造项目第二批1150套回迁安置房开工建设。 就在几天前，这个项目刚刚完成了村民住宅集中签约，为鼓励早签约，项目方给出了1万元奖励金和安置房配套停车位50年使用权的激励。
与以往房企主导、周期漫长的旧改不同，夏茅村以及白云区另一个巨无霸项目——萧岗村城中村改造，都采用了政府主导的“做地”模式。 政府负责前期的征地拆迁、土地整备，完成“净地”后再挂牌出让。 项目的资金得到了国家开发银行、中国农业发展银行提供的专项借款支持，萧岗村项目已有150余亿元资金到位。 这种模式降低了市场波动风险，让改造进程更加可控。
无论是上海的老旧小区征收，还是广州的城中村改造，其目标都指向了存量土地的高效再利用。 而针对那些不涉及土地性质变更、但居住安全存在严重隐患的老旧住房，“原拆原建”成为政策工具箱里的新选项。
2025年8月，《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》首次在国家层面明确提出“支持老旧住房自主更新、原拆原建”。 2026年3月，人民日报在一天内连发两篇文章探讨这一模式，指出首批试点已成熟，具备全国推广条件。
“原拆原建”有严格的门槛。 首要对象是经专业鉴定为C级或D级的危房，以及2000年以前建成、存在严重安全隐患的预制板楼。 它要求单元楼内专有部分面积和人数“双三分之二”以上的业主参与表决，并经参与表决的“双四分之三”同意，许多成功案例甚至追求100%的同意率。

最大的难题往往是资金和共识。 目前的主流模式是“居民出一点、政府补一点”。 北京西城区三里河一区的项目，政府和居民出资比例大约是4:6，居民承担的改造成本约为每平方米6000元。 长沙湘农桥社区的项目，居民每平方米出3056元，其中市、区财政奖补了1050元。 对于经济困难的家庭，一些地方在探索“带押改建”或提供低息贷款。
审批流程也在大幅提速。 过去一个项目从立项到开工，可能要盖几十个章，跑一两年。 现在，北京西城区实现了“拿地即开工”、“一日四证齐发”。 广州花都区集群街2号楼的审批时间，从过去的47天缩短到了5天。
这种模式不产生新的土地出让，不改变城市的物理边界，只是让原有的建筑在安全和使用功能上“重生”。 它解决的是最迫切的居住安全问题，回应的是大量老旧小区居民“不愿搬离核心区”的真实诉求。
当推土机开进社区，目的不再是为了腾出土地进行商业开发，而是为了让居民在原地住上更安全的房子时，一种新的城市更新叙事正在展开。 它不承诺财富的暴涨，只承诺居住尊严的回归。

meto

如果没钱其中有居民没钱筹建房屋咋办？

qqwa1234

大板搭接的楼房在不在拆迁范畴

mulunbo

原折原建好，多少年的邻里关系不散，有归属感

dsfgdsg

看来靠拆迁补偿发家  彻底画上句号了。

oppledr

、

hnn

建安成本有那么高吗？不也就2千元吗？那多收的钱到那里了

诛仙九妹

可是江西赣州还在成片征收农田，城区内的危房没人管

—じ☆ve人生—

楼板房和水电隐患都建议重建

standme

@元宝 2026年政策转向如何重塑城市更新路径？