2.3万套！上海二手房“翘尾”突袭

mulunbo

苗野｜发自上海11月，上海二手房市场跑出了一波“小翘尾”行情。据上海市房地产交易中心数据显示，2025年11月，上海二手房网签成交合计22943套，环比10月的18483套上涨约24%。这个数据不仅创下自今年5月以来的成交量新高，更成为2025年继“金三银四”之后的第三高成交月份，接近6月的年内峰值。二手房市场升温并非偶然。8月25日落地的“沪六条”新政已满三个月，外环外限购松绑、信贷优化等组合拳效果持续释放，成为推动市场平稳向好的重要动能。上海链家数据显示，新政实施后三个月的整体成交量较新政实施前两个月有明显增长，其中外环外区域受政策刺激更为明显，成交量增速达7%左右。这波“翘尾”行情背后，“以价换量”仍是当前二手房市场的主流逻辑。据中指研究院发布的百城价格指数报告，11月，上海二手住宅价格环比下跌1.24%，同比下跌5.56%，样本平均价格为56708元/平方米。太平洋房屋的统计数据则显示该平台11月二手房成交均价为45392元/平方米，同比减少7708元/平方米，环比减少223元/平方米。价格回调成为刚需释放的核心驱动力，市场正处于高性价比房源出清阶段。“从成交结构看，刚需主导特征尤为突出。”上海链家研究院负责人李根表示，11月上海总价300万元以下的二手房成交占比高达60%，实现连续三个月增长，是市场绝对成交主力；500万元以下总价段成交占比稳定维持在80%的高位区间；500万元以上成交相对平缓，占比20%。这种结构变化也反映出当前市场由“总价敏感型客户”主导。上海中原地产市场分析师卢文䂀同样认为，11月上海二手房市场的低总价刚需产品走出了“独立行情”，300万元以下近70%的成交占比说明价格已经跌出了性价比，相较于2022年的价格高位来算，很多类似的刚需产品价格现在差不多打六折，甚至是对折，说明它的安全垫已经很高了，加快了购房者入市步伐。与新房市场一样，上海二手房市场的分化同样体现在地域上，呈现出“核心区坚挺、近郊分化、远郊承压”的格局。数据显示，包括黄浦、徐汇、静安在内的核心城区，11月的找房热度与价格双双提升。其中，黄浦区的找房热度达69.6，为全市最高。在近郊区域，依托大虹桥辐射的闵行区找房热度最高，为66.7。远郊区域则普遍面临更大的价格压力，特别是与新房直接竞争的板块。如宝山南大板块，二手房在“以价换量”的策略下，11月成交均价降至3.8万元/平方米。从挂牌量变化来看，58安居客研究院数据显示，截至11月底，上海二手房挂牌量环比下降2.6%，核心区降幅更明显，虹口区和静安区分别下降6.7%和4.9%。不同区域和类型的房东表现出截然不同的态度。2025年11月，上海二手房房东撤牌率已升至15.3%，挂牌量从5月的11.3万套降至11月底的9.39万套。内环内次新房的撤牌比例高达87%，而外环外“老破小”的撤牌率还不到10%。58安居客研究院院长张波表示，当前上海全市二手房挂牌量环比开始下降，无效供给减少，特别是虹口、静安等核心区降幅更为明显，主要原因是更多房东开始“不愿低价抛售”，撤牌离场率不断提升。“从11月成交数据来看，价格仍是那把最锋利的剪刀。”上海某中介门店经纪人表示，低总价刚需房源占当月成交量的绝大比重。市场不缺需求，部分房源价格其实已进入购房者的心理价位区间，只是这些需求在等待与价格达成新的平衡。展望后市，多家机构预计12月市场将延续11月态势，挂牌量继续缩减，核心区高性价比房源成交加速。受“沪六条”长尾效应及年底交易旺季支撑，成交量有望维持高位并大概率创2025年新高，但价格分化加剧，“以价换量”趋势仍将延续。李根认为，上海全市价格仍在调整周期，未现明显筑底信号，供需两端心态分化，区域与房源类型表现差异显著，整体处于深度筑底过程中的高性价比房源出清阶段。中指研究院指数研究部总经理曹晶晶认为，成交价是市场预期的核心指标，二手房市场表现优于新房，是价格（性价比更高且交易成本更低）、风险（现房属性规避风险且适配刚需）、配套（配套成熟契合实际居住需求）等多方面优势叠加政策红利的结果。易居研究院发布报告认为，长期来看，一线城市的优质城市资源及调整充分的房价水平，结合购房者对优质资产的认可度提升，将使得二手房交易市场向好发展具备韧性和可持续性。市场有望从当前的“以价换量”逐渐走向“量价趋稳”的新阶段。

责任编辑：苗野 

温馨阁

上海，房地产市场的领头羊！

weili0677

去年在上海外环外买房，正好赶上政策松动，价格确实划算，刚需入手时机不错。

922b3eb6

稍有成就就将尾巴翘上天了。

xuye004

我信了，我还是没钱怎么办

陪着寂寞看孤单

租金回报率5%以上在考虑

standme

又在搞网签的把戏！2028年美元要重新升息了！剩下的时间不多了

mulunbo

同比下跌的好不啦

superjiaming

不断在下跌

hnn

我爱国，我信了。但我不买。