北京楼市风向变了，二手房热度飙升，新房却遇冷

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朋友们，你们有没有发现最近身边聊买房的人，话题完全变了？上个月，我一个朋友兴冲冲要去五环外看新楼盘，说环境好、户型棒。这个月再见他，他居然在西城区看一套房龄比咱俩岁数都大的“老破小”，还跟我说：“这才是硬道理！”
说实话，这可不是个别现象。刚刚出来的十一月数据，直接把北京楼市给“扒光了”。一边是二手房网签量冲到14446套，一天比一天火；另一边呢，新房成交才2296套，直接缩水超过三分之一。更夸张的是，现在每卖出去10套房子里，有将近9套是二手房！这个85.7%的占比，已经连续半年多维持在80%以上了。

这画面是不是有点魔幻？就好像同一个城市里，同时存在着夏天和冬天。咱们今天就掰开揉碎了聊聊，这“冰火两重天”到底是怎么一回事。
你走到西城区或者石景山的一些中介门店里，能明显感觉到一种“燥热”。经纪人电话接个不停，带看一组客户看个三五套房那是家常便饭。我认识的一个中介小哥说，他上周带一个客户，把远洋山水小区同户型的房子从一楼到顶楼全看了一遍，客户拿着小本本记优缺点，最后因为三楼卫生间窗户朝西有点犹豫，还想再等等看有没有朝东的房源出来。这种挑剔劲儿，放在年前根本不敢想。那会儿能抢到一套就不错了，现在倒好，买家成了“甲方爸爸”，可以慢慢选、细细比。

为什么大家突然对二手房这么上头？你算笔账就明白了。现在新房均价眼瞅着就要突破六万大关了，而很多四环外刚交房没两年的次新房，挂牌价还在五万四五徘徊。这一平米就差出大几千甚至上万块，一百平就是百万级的差距。对于掏真金白银的买房人来说，这差价买辆好车再加个车位它不香吗？更重要的是，二手房是现房，小区环境、邻居素质、物业靠不靠谱，都是看得见摸得着的。不用再担心开发商画的大饼能不能兑现，也不用一边还房贷一边交房租苦等交房。这种“确定性”，在当下比什么都珍贵。
反观五环外的新盘售楼处，那真是另一番光景。样板间装修得跟五星级酒店似的，但来看房的人三三两两，销售顾问比客户还多。为啥会这样？说白了，就是位置尴尬。北京全市超过8万套的新房库存，七成多都压在五环外。这些地方，很多地铁还没通，商业配套要靠“规划”，学校医院更是没影子的事。让一个家庭掏出几百万，去赌一个未来五到十年才能成熟起来的区域，风险太大了。更关键的是，五环外限购放宽之后，刚需客户是出来了，但他们并没有直接去买五环外的新房，而是转头涌向了昌平回龙观、丰台西红门这些已经发展成熟的近郊板块，去买那里的二手房。因为那里的生活气息是真实的，不是沙盘上的模型。

这就造成了一个特别有意思的现象：新房市场内部也在剧烈分化。五环以内的项目，比如海淀四季青那个单价十二万以上的盘，照样一群人抢，因为地段太稀缺了。而五环外的项目，哪怕降价促销，吸引力也有限。这已经不是同一个游戏了。
最能说明问题的，还是土地市场。上个月朝阳区松榆里一块地，七家开发商抢了166轮，两个多小时才决出胜负，溢价率超过18%。为什么这么疯？因为那块地附近已经两年没新土地供应了。开发商们用真金白银投票，告诉我们一个最朴素的道理：他们只对核心地段有绝对的信心。同一天，昌平未来科学城的一块地就只能底价成交。这种“一热一温”的对比，再清楚不过地预示了未来几年北京楼市的格局：好的越好，差的越差。

面对这种分裂的市场，买卖双方都挺纠结。房东们的心态变了。不少业主一看市场不对劲，干脆不卖了，把房子收回来“以租代售”，先租着，等市场好点再说。所以你会发现，二手房挂牌量悄悄减少了四五千套。而想买房的人呢，议价成了标配，但过程变得极其漫长。大兴一个中介跟我说，以前谈价格，磨蹭一下午基本就能签合同。现在？买卖双方拉锯战能打十几天，来回扯皮十多个小时，最后还可能因为三五万块钱谈不拢，一拍两散。双方都觉得自己有理，买家觉得市场冷了就该降价，卖家觉得核心区的资产扛得住跌。
所以，你看现在这市场，它已经没法用一句“涨”或“跌”来概括了。它像一把筛子，把不同的房子、不同的需求，筛得清清楚楚。过去那种“闭眼买都能赚”的时代，是真的一去不复返了。

说到这儿，我倒想问问大家了：如果你现在有五六百万的预算，你会怎么选？是咬牙加码，挤破头去抢一套五环内、可能面积小点、房龄老点的二手房？还是用同样的钱，去五环外买个崭新、宽敞、但周边啥都还没影儿的新房？这个选择背后，其实是你对“家”和“资产”的理解。
你觉得，在未来十年，什么样的房子才能真正给你安全感和回报？我真的很想知道，你的答案会是什么。

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