北京楼市上演冰火两重天！二手房热度飙升，新房却遇冷

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西城区一位房产经纪人手机里的步数统计天天超过两万步，他一边给客户倒水一边抱怨：“这个月带看量暴涨三成，连午饭都得挤时间吃。”
同一时间，昌平区某个新楼盘售楼处的保安正靠在椅子上打瞌睡，沙盘上的灰尘需要每周清理两次。2025年11月的北京楼市，正在上演一场分裂大戏。
二手房中介门店的玻璃门上贴满了新到的房源信息，不断有顾客推门而入要求打印购房合同。
而在六环边上的新楼盘样板间，洗手间的智能马桶盖连续七天没有启动过。这种冰火两重天的景象，从朝阳区松榆里地块经过166轮竞价拍出50.24亿元那天起，就变得愈发明显。

海淀区四季青桥附近链家门店的经纪人小王，已经连续三个周末没休息了。他手机通讯录里标星的重点客户从20个增加到35个，最晚的一次带看记录是晚上十点二十三分。11月他经手的二手房交易有5套，这个数字是上个月的两倍还多。
石景山区远洋山水小区的社区广场上，每天都能看到不同中介公司带着客户穿梭于各栋楼之间。
物业工作人员登记的外来看房人员数量显示，近一个月这个小区产生了1583次带看记录。
小区门口房产中介的成交数据显示，相同户型的房源成交价从每平米5.2万元涨到了5.45万元。
大兴区西红门某刚交付两年的次新小区里，晚上七点后依然有中介举着手机照明，带客户查看小区环境。
一位正在挂牌的业主透露，两周内就有六拨客户来看房，他那套88平米的两居室最终以480万元成交，比挂牌价只降了5万元。
朝阳区双井桥边的一家我爱我家门店，11月的带看量环比增长33%。店长在周例会上宣布，当月业绩突破历史最高纪录。
他们门店最受欢迎的是一套总价600万元左右的一居室，先后有12组客户要求看房，最终在挂牌第七天就完成签约。
西城区金融街附近的学区房市场更是热度惊人。德胜门附近一套60平米的老破小，虽然房龄超过30年，但因为有学区名额，挂牌当天就收到三个报价。
中介经纪人透露，这位业主最后反而决定暂时不卖了，打算先租出去观望行情。
五环外的新楼盘售楼处呈现出完全不同的画面。房山长阳某个大型社区的售楼中心，工作日下午只有两名销售人员在值班。
沙盘区域的射灯关闭了一半，样板间门口的鞋套机电源指示灯已经熄灭多日。

大兴黄村某新盘项目的销售总监在内部会议上透露，11月他们项目只卖出8套房，不到原定销售目标的四分之一。
开发商不得已推出了“买房送车位”的促销活动，但现场到访客户一周仍不足十组。
昌平北七家新开盘的限竞房项目，售楼处门口的停车场空荡荡的。销售小张的客户跟踪表显示，11月他接待的自然到访客户只有15组，而公司要求每月至少接待60组。项目负责人开始考虑联系中介渠道提高带客量。
通州台湖板块的某个改善型楼盘，虽然每平米定价比周边二手房低5000元，但月度成交数据依然惨淡。
销售经理发现，客户普遍担心期房交付质量问题，更倾向于购买周边的现房或次新房。
顺义后沙峪某高端项目的售楼处，华丽的吊灯下只有保洁人员在擦拭地面。
该项目11月成交的3套房子都是200平米以上的大户型，刚需客户几乎全部流失到二手房市场。营销负责人向总部申请将广告预算转向线下渠道。
平谷马坊板块的新盘更是面临严峻挑战。现场销售记录显示，11月仅有2组客户到访，整个月零成交。开发商开始考虑将部分房源转为租赁房源，以缓解资金压力。
土地拍卖市场的温度计也显示出两极分化。11月25日朝阳区松榆里地块的拍卖现场，七家房企举牌166轮，竞价持续两个多小时。
最终成交楼面价每平米超过8万元，溢价率高达18.21%。周边中介闻风而动，连夜修改了附近二手房的挂牌价。
东城区祈年大街地块的竞拍同样激烈，成交楼面价每平米突破8.1万元，创下区域新高。
参与竞拍的某房企投资总监表示，核心地段土地稀缺性决定了他们必须全力争取。该地块周边二手房业主迅速将报价上调了5%。

与之形成鲜明对比的是昌平未来科学城地块的底价成交。参与竞拍的房企只有两家，整个拍卖过程不到十分钟就结束。
周边在售新盘项目的营销负责人松了一口气，这意味着短期内不会出现新的竞争对手。
大兴庞各庄地块甚至出现了流拍现象。这是2025年下半年北京土地市场首次出现住宅用地流拍。
业内分析认为，远郊区域的土地正在失去吸引力，开发商更愿意把资金集中在核心区域。
丰台区丽泽商务区附近一宗商住用地拍卖时，出现了有趣的现象。虽然竞价轮数不多，但参与企业都是实力雄厚的大型开发商。
最终成交价格比底价高出8%，显示出企业对核心区域商业配套用地的长期看好。
购房者的行为模式也在悄然改变。西城区一位准备换房的改善型客户，连续看了三个月新房后，最终在11月买下了单位附近的一套二手房。他给出的理由是：“新房交房要等两年，而且公摊面积太大。”
大兴区刚需购房者小李的看房记录显示，他11月看了12套新房和25套二手房。
最后选择的是一套房龄五年的次新房，理由是“即买即住，还能实地考察小区环境”。中介经纪人透露，现在客户平均要看3-5套房才愿意下单。
朝阳区一位业主的决策过程更具代表性。他原本打算卖掉老房子换新房，但看到二手房市场火热后，决定先出租房子观望。
北京二手房挂牌量数据显示，11月环比减少了约4000套，部分房源被业主转为租赁房源。

通州区购房者议价方式也发生变化。之前4小时就能谈妥的价格，现在需要反复沟通十多个小时。
一位成交客户透露，他最终砍下了总价20万元，但过程包括五次面谈和三十多通电话。
海淀区学区房买家王女士的遭遇更说明问题。她看中的学区房在两周内涨价30万元，但依然有多个买家竞争。最后她不得不接受业主提出的“全款优先”条件，动用了所有积蓄才抢到购房资格。
新房市场的价格曲线呈现出反常走势。克而瑞数据显示，11月北京新房成交均价逆势上涨至每平米59997元，环比上涨7%。但仔细分析发现，这主要是由于五环内高端项目集中备案造成的结构性上涨。
房天下报告的细节显示，11月北京五环内新房成交占比不足15%，但成交金额占比超过40%。海淀区某个单价12万元以上的高端项目，11月签约的20套房源拉高了整体均价。
与之相对的是五环外项目的实际成交价暗降。大兴某项目虽然备案价维持在每平米5.5万元，但实际通过车位优惠、装修补贴等方式，实际成交价已降至5万元左右。即便如此，月度去化率仍不足20%。
北京住建委网站公示的预售许可证信息显示，11月新取证的8个项目中，有6个位于五环外。
这些新项目不约而同地采取了“低开高走”的定价策略，首批房源定价比周边在售项目低10%左右。
中原地产的监测数据表明，11月北京新房市场出现7个“日光”盘，其中5个位于三环内。
而五环外项目平均去化率仅为18%，有3个项目当月实现零成交。这种分化使得开发商在制定推盘策略时更加谨慎。

二手房交易服务中心的繁忙程度直观反映了市场热度。海淀区房产交易大厅的取号机数据显示，11月工作日日均办理量比10月增长25%。不少中介经纪人清晨六点就带着客户来排队。
朝阳区地税局办事窗口的申报数据表明，11月二手房交易个税申报量环比增长20%。工作人员不得不开设两个专门窗口来处理激增的二手房交易税务申报。
银行信贷部门的审批记录也显示出类似趋势。建设银行某支行个贷部经理透露，11月二手房贷款申请量是新房的两倍。他们不得不临时增加两名员工专门处理二手房贷款业务。
房产评估公司的业务量变化更为明显。某评估机构负责人表示，11月接到的二手房评估委托是上个月的1.5倍，而新房评估业务量反而下降了30%。评估师的工作重点完全转向了二手房市场。
装修公司的客户来源也在发生变化。今朝装饰的市场总监发现，11月咨询客户中二手房业主占比达到65%，而往年同期这个比例只有40%左右。他们顺势推出了“二手房快速翻新”套餐。
当西城区中介经纪人用计算器给客户演示第18种贷款方案时，五环外新盘销售员正在整理第5版说辞准备应对客户的比价。
这种分裂的市场格局下，购房者手持同样的预算推开门，走进的却是截然不同的两个世界。

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