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[科学观察] 马云的预言要成真?如果不出意外的话,2026年房价要迎来两大转变

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发表于 2025-11-28 21:12 | 显示全部楼层 |阅读模式

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11月28日,房价最新消息:全国二手房挂牌量突破850万套,但上海的新房价格却逆势上涨了0.3%。 这种截然不同的景象,正应了马云八年前那句“八年后中国最便宜的就是房子”的预言。 不过现实比他的预言更复杂:有些房子正变成“葱价房”,而另一些却依然是普通人难以企及的“硬通货”。
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2025年10月的国家统计局数据显示,上海新房价格同比涨幅达到5.7%,成为一线城市中的“独苗”。 而在另一端的鹤岗、鄂尔多斯等城市,已出现总价5万元、单价不足千元的房子,马云“房价如葱”的预言在这些地方成了现实。
  北京金融街、上海陆家嘴的优质房产价格坚挺,而远郊板块却陷入困境。 江苏盐城某个刚需盘价格跌幅超过25%,同一城市内部的房价走势背离度达到了13.5%。
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2025年,杭州、成都等新一线城市人口净流入均超过20万,而三四线城市人口净流出达312万人。 瑞银预测,2026年三四线城市房价可能额外下跌10%,累计跌幅将达22%。
以上海为例,核心区房子去化周期已降至15个月以下,供需关系趋于平衡。 而缺乏产业支撑的三四线城市,广义库存去化周期超过30个月,供需严重失衡。
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2025年前10个月,重点30城二手房交易占比接近65%,同比增长5%。 深圳二手房涨幅近20%,成都累计同比增长12%。
远郊大户型成交占比仅8.6%,配套兑现周期长、流通性差成为主要痛点。 而核心地段房产凭借成熟配套,成为刚需和改善型需求的首选。
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2025年全国首套房平均贷款利率已降至3.31%,部分城市低至3.25%,较2018年高点近乎腰斩。 购买一套150万的房子,贷款30年,可节省利息总额64万元。
首付比例也在下调,西安等城市已将商贷首付比例统一降至15%。 武汉、义乌等城市推出差异化补贴,三孩家庭购房补贴最高达20万元。 这些政策显著降低了刚需群体的购房门槛。
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未来5年600万套保障房的入市计划,意味着每年将有120万套低价住房投入市场。 这些保障房价格通常低于同地段商品房30%以上,直接分流了商品房市场的需求。
2026年新开工保障房将稳定在200万套以上,重点集中在一线及强二线城市。 这与“十五五”规划提出的“市场+保障”双轨并行供给体系紧密相关。
而 中央投入超过4250亿元预算内资金用于改造,地方财政补贴比例达80%-90%。 北京东城区60平米老房改造后月租金上涨300元,上海静安区小区管网升级后二手房挂牌价上涨12%。
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自2022年末以来,全国已有超过30个省(市)试点现房销售。 河南信阳市、湖北荆门市和湖南邵阳市等地已先后落地相关政策,按“新老有别”原则推动现房销售。
2024年以来,约30城出台购房落户或优化购房落户政策。 武汉调整政策,购买新建商业用房、办公用房的可凭不动产登记证申请落户。
据中指研究院统计,2025年以来,全国超过210个地区出台约550条房地产调控政策。 二线城市出台近200条,在各线城市中出台数量最多。
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这些政策的效果已经开始显现。 2025年上半年84个城市二手房成交量同比大涨28.1%,政策托底效果明显。 但政策目标明确是“托底而非拉升”,避免房价大起大落。
市场也面临着新的风险。 在三四线城市和部分城市的远郊板块,“降价40%仍难成交”的案例已经出现。 资产流动性风险成为购房者需要面对的新问题。
“负资产”风险也在凸显。 在房价深度回调的区域,早期高价位购入的房产,其市场价值可能已低于未偿还的银行贷款。 这对高杠杆购房者构成直接威胁。
交付风险仍然存在。 尽管现房销售政策全面推进,但资金链紧张的中小房企仍存在违约可能。 选择品牌房企开发的现房项目成为规避风险的关键。
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对于刚需群体,2026年是政策红利集中释放的窗口期。 专家建议遵循“三选三不选”原则:选择人口净流入的核心城市及板块,选择品质住宅,选择政策支持区域;避开人口外流地区、远郊概念盘和老旧小区。
优先出售三四线城市或非核心板块的冗余资产,置换为核心城市优质房源。 置换时应优先选择品牌房企现房,关注3公里内核心配套。
对于投资者,房地产“低风险、高回报”的时代已彻底终结。 若需配置房产,应聚焦一线及强二线城市核心区楼龄5-10年的次新改善型住宅。 需要坚决抛售三四线城市投资房、老破小和远郊概念盘。
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中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示:“结合2025年以来的楼市成交数据及政策影响来看,当前楼市核心城市的成交规模基本稳定。 ”她指出,未来楼市止跌回稳将朝着城市与板块的结构性分化持续深化。
市场参与者的行为模式也在适应新环境。 开发商从追求规模转向注重现金流安全,购房者从盲目跟风变为理性挑选,投资者从炒作价差转向关注租赁回报。 这些微观层面的调整共同推动市场向更可持续的方向发展。
房地产行业正在经历一场深刻的出清与重构。 过去依靠高杠杆、高周转的旧模式已经难以为继,市场机制的矫正力量正在发挥作用。
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发表于 2025-11-29 14:26 | 显示全部楼层
白给都不要
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发表于 2025-11-29 14:38 | 显示全部楼层
日本在推家庭年收入5倍购房政策,中国房价距离此标准还有多远?
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发表于 2025-11-29 14:38 | 显示全部楼层
其实这个是一个发展方向,城市的等级应该快速的划分,有利于资源的聚集,加快发展速度。
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 楼主| 发表于 2025-11-29 14:51 | 显示全部楼层
中国的房过剩了,资本再怎么炒作也于是无果了
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发表于 2025-11-29 17:03 | 显示全部楼层
随便你怎么说,房价只会跌
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发表于 2025-11-29 17:08 | 显示全部楼层
现在有购房需求的可以入手了,不然又晚了
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发表于 2025-11-29 18:03 | 显示全部楼层
马云真是神言
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发表于 2025-11-29 18:19 | 显示全部楼层
城市与城市,二级分化,有跌有涨。正常的。
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发表于 2025-11-29 20:44 | 显示全部楼层
房产税不出台,国民经济跟不上
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