谢逸枫：中国房地产何时止跌回稳？2026年？2028年？2030年？

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文/谢逸枫
11月14日，统计数据显示，前10月全国新建商品房销售面积7.1982亿平，同比下降6.8%，降幅比上月扩大1.3%。其中住宅销售面积6.0272亿平，同比下降7.0%，降幅比上月扩大1.4%，说明市场降温加剧，处于下行、探底的调整期。

前10月全国商品房销售额6.9017万亿元，同比下降9.6%，降幅比上月扩大1.7%。其中住宅销售额6.0687万亿元，同比下降9.4%，降幅比上月扩大1.8%。说明目前房地产市场尚未止跌回稳，二手房市场对新房冲击大，以价换量是主流。
笔者认为，宏观经济下滑，房地产下降不可避免。不管是固定资产投资、出口、消费方面，都出现负增长、增速回落，其中固定投资中的房地产下降幅度最大，其次是出口在抢出口窗口期后出现增速下降，消费在刺激之后出现增速下降。
目前房地产市场未“止跌回稳”，不仅未达到市场止跌预期，也没有巩固回稳态势，关键是下行趋势进一步恶化，指标下降、部分核心指标降幅加大，总体改善不明显，分化严重，处于降温加快、震荡下行、探底的筑底调整阶段。
房地产最大的问题，首先是预期和信心差。其次是房价、销售面积和销售额的下降幅度扩大。再次债务重组困难、交房难度加大、房企资金状况恶化、国房景气指数下降扩大。最后房地产下降加剧，止跌回稳的动能减弱，政策堵点未打通。
笔者认为，目前全国房价处于探底、止跌的筑底调整阶段，单月房价跌幅扩大，总体往改善的方向迈进，但没有明显的止跌效果。2025年1月-10月，全国新建商品房销售均价9588元/㎡， 同比下降3.0%， 降幅较1月-9月扩大了0.5%。
10月单月，全国新建商品房销售均价为9723元/㎡， 同比下降6.8%， 降幅较9月扩大5.4%。毫无疑问，高基数、房企以价换量、市场结构性的因素，10月单月全国新建房价扩大的主要原因，剔除结构性的因素，房价下跌幅度更大。
未来全国房价止跌反弹，依然需要更强更猛的政策刺激。一方面是实体经济需要房地产的企稳，房地产已经成为影响经济复苏的关键。另一方面是房地产的库存、供需关系、房地产风险的平衡、化解，需要更强更猛的政策刺激。
只有实体经济复苏、居民收入增加、房价上涨，房地产风险（土地与商品房高库存、结构性供应过剩、房企交房逾期与烂尾楼、房企销售回款枯竭及债务违约与现金流危机、供应链危机、信心与预期弱）才能渐渐化解。
笔者呼吁，国家马上出台4万亿-10万亿强刺激计划；取消商业地产限制措施、下调房贷首付及利率、税收减免；打通城市更新货币化安置、收储存量商品房和收回闲置土地的政策堵点、融资限制，暂停三道红线和房地产贷款集中制。
当前市场止跌特征为结构性、城市分化、一二线区域强城市弱复苏，总体止跌、企稳的根基尚不稳固，反弹的条件不具备，依然处于核心城市、核心区域止跌、底部修复、边际改善阶段。巩固房地产市场止跌、回稳成效，需政策持续发力。
高能级一二线热点城市、核心区域、核心板块保持一定的热度，新房与二手房市场存在分化，二手房强于新房。销售严重分化，央国房企销售强于民企。土地市场分化，热点城市强于其他城市。毫无疑问，分化将贯穿2025年-2026年。
笔者认为，房地产市场总体要实现止跌回稳，预计在2028年完成，2029年-2030年实现增长反弹，主要是供需关系和基本面及预期和信心、收入的修复期决定的。房价将率先在2026年-2027年完成止跌回稳，之后是销售额、销售面积。
对于中国房地产何时止跌回稳的预测，一种观点认为中国房地产下行周期可能在2025年第二季度触底，另外一种观点认为2025年中国房地产止跌回稳，会形成未来发展新阶段的起点。因此，这二种观点可以排除在外。
一种观点认为房地产市场供需情况已经有所改善，调整比较充分。预计2026年市场有止跌回稳的基础，有望见底企稳，与GDP增长目标5%左右的经济环境相协调。另一种观点认为2026年主要城市基本可以，三四线城市需要时间要长一点。
一种观点认为房地产市场在2025年有望逐步趋稳，但正式趋稳或将要到2026年。另外一种观点认为从二手房成交占比、租金回报率、房价收入比看，房地产距离止跌回稳并不遥远，按照当前市场的调整节奏，预计2026年一二季度有望企稳。
一种观点认为中国内地房地产市场将在2026年下半年触底，租金企稳是判断回暖的关键先兆。另外一种观点认为从2024年开始房地产还需要3-5年（2027-2029年）时间进行20%-30%的调整。
统计局认为当前房地产市场还处于新旧模式转换时期，转型调整需要一定时间，这个过程中，部分指标会出现波动，对此要客观看待。下阶段要积极构建房地产发展新模式，坚持长短结合、标本兼治，持续用力推动房地产市场高质量发展。
从统计数据来看，房地产市场虽有所波动，但政策成效仍在继续显现。当前房地产市场还处在新旧模式转换的时期，转型调整（止跌回稳）需要一定时间，在这个过程当中部分指标会出现波动，对此要客观看待。
当前房地产行业正迈入高质量发展新阶段。从大规模增量扩张转向高质量发展的过程中，行业难免遭遇库存积压、新旧动能转换、价格体系重塑等阵痛与挑战。在这一特殊历史时期，更需客观看待各项指标的阶段性调整。
随着房地产市场进入存量时代，二手房交易对新房替代效应逐步增强,新房成交缩量也符合市场规律。在供求关系实现新平衡前，房价持续调整是市场规律的正常体现，当前稳房价的“锚点”在于租售比与存贷款利率的匹配度
既得益于当前低利率环境，不少核心城市小户型房源的租售比，已能覆盖存款利率。在库存压力实质性缓解前，未来较长一段时间内，行业投资、开工、供地等指标理应低于成交规模。因此，房地产市场止跌回稳短期内不可能实现。
前10月房地产市场指标跌幅扩大，分别为投资额、新开工面积、竣工面积、销售面积、销售额、房价、房企到位资金、国房景气指数。跌幅收窄为土地购置面积和土地购置金额，持平为施工面积，指标上涨为地价，指标好转为库存面积。
第一是供应端，投资额跌幅扩大。前10月房地产开发投资7.3563万亿元，同比下降14.7%，降幅比上月扩大0.8%。住宅5.6593万亿元，同比下降13.8%，降幅比上月扩大0.9%。办公楼2775亿元，同比下降20.2%，降幅比上月扩大1.1%。

商业营业用房5211亿元，同比下降11.2%，跌幅比上月扩大0.8%。其中办公楼的跌幅最大，反映出企业需求的萎缩，市场严重供应过剩。其次是住宅开发投资，一定程度上反映出房企不敢拿地投资，新开工、竣工的意愿差，住宅库存大。
前10月房地产开发投资7.3563万亿元，同比下降14.7%，降幅比上月扩大0.8%。比2024年开发投资10.0280万亿元，同比下降10.6%，跌幅扩大4.1%。大跌幅度扩大，呈现投资未止跌回稳，下行压力加大，政策传导到投资端减弱的趋势。
楼市超预期下滑的强信号。前10月全国房地产开发投资额同比下降14.7%，创2022年前4月同比下降2.7%以来最大的降幅，已经连续下降43个月，达到3年7个月，超过上轮房地产开发投资额同比下降的周期。
前10月住宅开发投资5.6595万亿元，同比下降13.8%，降幅比上月扩大0.9%。比2024年住宅开发投资7.6040万亿元，同比下降10.5%，跌幅扩大3.3%。开发投资同比累计已经连续下降3年7个月（43个月），预计短期内难改变下降趋势。
前10月房地产开发投资发生新的变化，供给端呈现不稳定、萎缩下降、下降加快的信号。透露出房地产、投资情绪已经有了一定程度的恶化趋势，表明房地产的冬天没有过去、房地产的风险没有化解。
背后主要原因是土地购置金额和购置面积及新开工面积、竣工面积跌幅大并长时间深跌，修复缓慢，房企资金状况恶化和库存高。2023年以来三大工程中的城中村改造、保障性住房建设缓慢，其中去库存、保交房成为房企的首要任务。
按照分区域来看，开发投资跌幅最大的为东北地区，同比下降24.5%。其次是东部地区，同比下降16.8%。中部地区，同比下降12.9%。最后是西部地区，同比下降8.2%。按照物业类别看，开发投资跌幅扩大是因为住宅、商办投资跌幅大。
按照物业类别投资看，办公楼和商业营业用房投资好于上期，同比跌幅持续改善，住宅投资、办公楼投资跌幅继续扩大。其中住宅投资占总投资比重76.9%，与上期持平，说明住宅投资占开发投资比较大，呈现一枝独秀的现象。
单月来看，10月开发投资5857亿元（9月7397亿元、8月6729亿元、7月6922亿元、6月1.04万亿元），同比下降23%（9月下降21.3%、8月下降19.5%、7月下降17.04%、6月下降12.9%），降幅较9月扩大1.7%，因施工、建安投资降幅扩大。
10月住宅开发投资4549亿元（9月5664亿、8月5174亿元、7月5438亿元、6月8039亿元），同比下降22.9%（9月下降20.3%、8月下降19.1、7月下降14.1%、6月下降11.8%），降幅较9月扩大2.6%，表明投资改善需依赖销售实质性回暖。
第二是供应端，施工面积跌幅持平。前10月房屋施工面积65.2939亿平方米，同比下降9.4%，与上月持平，房屋施工面积连续下降3年10个月（46个月），说明房屋施工面积边际改善、修复缓慢的趋势不变，主要是拿地面积下降。
前10月房屋施工面积65.2939亿平方米，同比下降9.4%，跌幅与上月持平。比2024年51.3330亿平方米，下降13.1%的降幅收窄3.7%。毫无疑问，商品住宅施工面积的跌幅保持高位水平，与保交房持续加大、库存高有直接的关系。
前10月房屋住宅施工面积45.5253亿平，同比下降9.7%，跌幅与上月持平。办公楼施工面积2.7672亿平，同比下降5.7%，跌幅比上月收窄0.2%。商业营业用房施工面积5.6611亿平，同比下降9.0%，跌幅比上月扩大0.1%。
主要是新开工面积的跌幅大、下跌时间长、收窄缓慢，商品房去库存缓慢，房企拿地面积下降，房地产项目白名单和协调机制覆盖有限。商品房销售回款下降和融资困难的环境下，房企不敢大规模开工，保交房成首要任务。
第三是供应端，新开工面积跌幅扩大。前10月房屋新开工面积4.9061亿平，同比下降19.8%，跌幅比上月扩大0.9%。比2024年7.3893亿平方米，同比下降23.0%的降幅收窄3.2%，连续下降4年10个月（58月），呈现边际改善、修复放缓。

前10月住宅新开工面积3.5952亿平，同比下降19.3%，跌幅比上月扩大1.0%。办公楼新开工面积1209万平方米，同比下降22.8%，跌幅比上月扩大0.5%。商业营业用房新开工面积3184万平方米，同比下降21.4%，跌幅比上月扩大0.9%。
前10月住宅新开工面积3.5952亿平，同比下降19.3%，跌幅比上月扩大1.0%。比2024年住宅新开工面积5.3660亿平，同比下降23.0%的降幅收窄3.7%。新开工面积的跌幅扩大，与保交房放缓慢、房企拿地面积下降、销售下降有关。
单月来看，10月新开工面积3662万平，同比下降29.5%（9月下降14.4%、8月下降20.3%、7月下降15.4%、6月下降9.4%），同比降幅较9月扩大15.1%，绝对值处于2006年以来同期最低位。因前期拿地较少、库存高，且当前房企以销定产。
开发企业土储缩量、资金承压和高库存持续抑制新开工需求，短期仍将处于收缩阶段。在政策协同下，随着好房子供应、城市更新项目和保障性住房建设提速，预计未来新开工和竣工规模有望低位走稳，但短期难改下降趋势。
按照供求关系的市场规律看，大幅度且持续的新开工面积下降将对未来2年-3年的房屋供应产生直接影响，出现供小于求的现象。这将导致未来一段时间新房供应规模维持低位，部分库存低的热点城市，将可能出现结构性供应短缺现象。
房企的经营风险、财务风险、债务风险、库存风险、交房风险、融资困境尚未解除，市场信心和预期及供需关系、房地产市场的基本面修复过程拉长。目前房地产市场处于止跌阶段。长期看，构建房地产新发展模式成为必然趋势。
第四是供应端，竣工面积跌幅扩大。前10月房屋竣工面积3.4861亿平，同比下降16.9%，跌幅比上月扩大1.6%，比2024年房屋竣工面积7.3743亿平，同比下降27.7%的降幅收窄10.8%，连续下降1年10个月（22个月），表明保交房压力大。

前10月住宅竣工面积2.4866亿平方米，同比下降18.9%，跌幅比上月扩大1.8%。办公楼竣工面积1208万平方米，同比增长17.2%，涨幅扩大0.7%。商业营业用房竣工面积2454万平方米，同比下降16.0%，降幅比上月扩大1.4%。
前10月住宅竣工面积2.4866亿平方米，同比下降18.9%，跌幅比上月扩大1.8%。比2024年住宅竣工面积5.3741亿平方米，下降27.4%的降幅收窄8.5%。毫无疑问，房地产项目白名单覆盖范围有限和销售回款缓慢，保交楼压力大。
单月来看，10月竣工面积3732万平，同比下降28.2%（9月同比增长1.5%、8月下降21.4%、7月下跌29.4%、6月下降1.7%），环比9月下跌29.7%。说明商品房去库存速度放缓，当前房企发展战略为以销定投、以销定产。
2021年下半年以来新开工明显缩量，累计同比持续负增长，按照2-3年的工程进度来计算，竣工将延续周期性的缩量，预计2025年竣工面积将持续出现负增长。前期房企拿地减少、库存规模较高、销售未回暖等情况并未出现实质性改善。
第五是供应端，土地购置面积、金额跌幅扩大。前10月全国房土地购置面积收窄，已经累计同比下降7年，连续下降84个月。自2023年开始，全国房土地购置面积、土地购置费的数据再没有公布出来，但在统计年鉴中披露。

2023年全国房企购置土地总金额10855亿元，同比下降6.6%。2024年全国房企购置土地总金额9280亿元，同比下降29.7%。2025年1月-2月土地购置费3722.71亿元，同比下降0.3%，一季度土地购置费7191.34亿元，同比下降4.5%。
2025年1月-4月土地购置费用10564.72亿，同比下滑5.90%。1月-5月土地购置费用14211.83亿，同比下滑7.1%。1月-6月土地购置费用18452.16亿元，同比下降7.0%。1月-7月土地购置费累计为21140.85亿元，同比下降8.9%。
1月-8月土地购置费累计为23751.87亿元，同比下降10.2%。1月-9月土地购置费用26371.93亿元，同比下降10.6%。1月-10月土地购置费用28653.01亿元，同比下降11.3%，已经连续下滑46个月，背后是购置土地面积下降。
结构上看，目前全国城投拿地占比下降、一线及高能级二线城市及国企、央企占比最高，其次是城投，而民营开发商占比上升、以及土地溢价率回升，都显示土地市场底部正在渐渐形成过程中。毫无疑问，土地市场呈现结构性的火爆行情。
2011年后土地购置面积跌破4亿平方米。2010年全国房企购置土地面积3.99亿平方米，增长25.2%。2011年4.43亿平，增长10.9%。2012年3.56亿平，负增长19.5%。2013年3.88亿平，增长8.8%。2014年3.33亿平，负增长14%。
2014年后土地购置面积跌破3亿平方米。2015年2.28亿平方米，负增长31.7%。2016年2.20亿平方米，负增长3.45%。2017年2.55亿平方米，增长15.8%。2018年2.91亿平方米，增长15.2%。2019年2.58亿平方米，负增长11.4%。
2020年2.55亿平方米，负增长1.1%。2021年2.15亿平方米，负增长15.45%。2022年1.0041亿平方米，负增长53.4%。2023年-2024年预计0.9亿平方米-0.8亿平方米，同比下降超过20%。毫无疑问，土地购置面积已经连续7年负增长。
第六是需求端，销售面积、金额跌幅扩大。前10月新建商品房销售面积7.1982亿平，同比下降6.8%，跌幅比上月扩大1.3%。比2024年销售面积同比下降12.9%，降幅收窄6.1%。已经连续下降3年10个月（46个月），表明销售动能下降。

前10月住宅销售面积6.0272亿平，同比下降7.0%，跌幅比上月扩大1.4%。办公楼销售面积1744万平，同比下降7.2%，跌幅比上月扩大1.2%。商业营业用房销售面积4225万平，同比下降8.6%，跌幅比上月收窄0.1%。
需求侧筑底的基础不牢固。前10月商品房销售成交面积同比下降6.8%，累计同比降幅比上月扩大1.3%，表明高基数、销售动能和政策效果减弱。政策端在落实方面有待加强，实体经济的恢复，需要时间。因此，市场筑底的基础不牢固。
房地产市场止跌、复苏基础依然较弱，房企加大了以价换量力度，延续量价齐跌的弱复苏态势。当前房地产市场的“止跌、回稳”具有明显的结构性特征，根基尚不稳固，巩固止跌、回稳成效，需更大力度的政策持续发力、加码。
单月来看，10月销售面积6147万平，同比下降18.8%（9月下降10.5%、8月下降10.6%、7月下降7.8%、6月下降5.5%），降幅较9月扩大了8.2 %。表明绝对值处于2009年以来同期最低水平，销售降幅大，成交动能弱复苏不变。
单月连续下降46个月，说明房地产市场的销售处于止跌筑底的下行调整阶段，企稳基础不牢固。数据有所下滑是正常的，主要是去年同期销售基数比较高、销售动力走弱，预计政策持续不断利好，改善性的需求释放，销售下降幅度会收窄。
前10月住宅销售面积6.0272亿平，同比下降7.0%，跌幅比上月扩大1.4%。降幅比2024年同比下降14.1%，收窄7.1%。商品房住宅面积累计同比已经连续3年10个月下降（46个月），表明住宅销售止跌、企稳的基础不牢固，复苏动能弱。
单月来看，10月住宅销售面积5209万平方米，同比下降19.6%（9月下降11.4%、8月下降9.7%、7月下降7.1%、6月下降7.3%），降幅比上月扩大1.7%。绝对值处于2009年以来同期最低水平，单月住宅销售降幅进一步扩大，成交动能持续走弱。
按照地方区域来看，前10月东、中、西、东北部销售面积同比增速分别为下降9.2%、 下降4.1%、 下降5.0%、下降7.3%。 从各地区销售情况看，整体跌幅均较上期扩大，其中中部地区销售面积连续5个月下降。
按照分类物业类型来看，整体销售情况低于上期，办公楼和商业营业用房两项销售面积的指标同比跌幅扩大，商品房销售面积跌幅连续7个月扩大，说明目前商品住宅销售、办公楼和商业营业用房的销售形势差。
前10月新建商品房销售金额6.9017万亿元，同比下降9.6%，跌幅比上月扩大1.7%。降幅比2024年同比下降17.1%，收窄7.5%。表明房地产市场边际改善不明显，政策效果减弱，处于止跌筑底阶段，企稳的基础不牢固，以价换量成主流。
前10月住宅销售金额6.0687万亿元，同比下降9.4%，跌幅比上月扩大1.8%。办公楼销售金额2234亿元，同比下降9.2%，跌幅比上月扩大1.1%。商业营业用房金额3948亿元，同比下降12.3%，跌幅比上月收窄0.5%。
单月来看，10月销售金额5977亿元，同比下降24.3%（9月下降11.8%、8月下降14.0%、7月下降14.1%、6月下降10.8%，同比降幅较9月扩大12.5%。降幅扩大与核心区好产品交易下降，房企以价换量成主要销售策略相关。
前10月住宅销售金额6.0687万亿元，同比下降9.4%，跌幅比上月扩大1.8%。降幅比2024年住宅销售额同比下降17.6%，收窄8.2%。表明房地产市场止跌回稳的效果减弱，行业整体处于在止跌调整阶段，以价换量是市场主流的趋势。
单月来看，10月住宅销售金额5358亿元，同比下降24.6%（9月下降11.6%、8月下降13.6%、7月下降13.7%、6月下降12.6%），降幅比上月扩大13.0%。分季度看，三季度销售额降幅较二季度扩大，二季度降幅比一季度扩大。
第七是需求端，库存去化缓慢下降。10月末商品房待售面积7.5606亿平方米，比9月末减少322万平方米，增长3.3%。其中住宅待售面积3.9645亿平方米，比9月末减少292万平方米，增长5.4%。截至10月末商品房待售面积连续8个月减少。
住宅待售面积3.9645亿平方米，比9月减少292万平方米，增长5.4%。办公楼待售面积5195万平方米，增长0.2%。商业营业用房待售面积1.4150亿平方米，下降0.7%。收购存量房举措不断优化，推进收购落地，去库存效率将逐步提升。
10月末商品房待售面积7.5606亿平、9月末7.5928亿平、8月末7.6169亿平，7月末7.6486亿平，超过2015年7.1亿平、2024年7.5亿平，堪称天花板，创1987年以来历史最高纪录之一。部分是现房，部分期房，多为待交付与卖不出去的房屋。
2014年全国商品房待售面积6.2169亿平方米，比2013年末增加1.2874亿平方米，而2025年10月末全国商品房待售面积7.5606亿平方米，比2024年末全国商品房待售面积7.5327亿平，增加279万平方米，库存有增无减。
2015年7.1853亿平、2016年6.9539亿平、2017年5.8923亿平、2018年5.2414亿平、2019年4.9821亿平、2020年4.9850亿平、2021年5.1023亿平、2022年5.6366亿平，2022年6.7295亿平，2023年6.7295亿平、2024年7.5327亿平。
在销售改善的带动下，商品住宅库存量与去化周期环比均下降，总库存面积来看，依然为历史最高，去化压力大。其中商业库存去化周期超过36个月，商业库存去化压力依然较大，库存规模已经超过2014年的水平。
现房住宅库存压力大， 占整体库存比重进一步提升， 已超过四分之一。从全国商品住宅广义库存面积（住宅累计新开工面积-住宅累计销售面积）来看，截至10月末全国商品住宅广义库存面积为15.5亿平，环比下降1.6%，同比下降16.8%。
去化周期（广义库存面积/过去六个月住宅销售均值）25.5个月，环比下降0.3个月，同比下降1.8个月。全国现房库存（已竣工未销售）来看， 截至10月末住宅现房库存面积（住宅待售面积约3.96 亿平，环比下降0.7%，同比增长5.4%。
全国现房去化周期为20.5个月（由 10月现房销售未公布，采用2025 年 4-9 月销售均值计算） ，环比下降 0.2 个月，同比下降 0.4 个月。住宅现房库存占全国住 宅广义库存面积的比重为25.6%， 环比提升0.2%，同比提升5.4%。
10月末待售面积较上月有所减少，同比增长3.3%，涨幅收窄0.3%。按当前销售面积计算，库存总量还有超过20个月的消化周期，消化周期依然长，去库存任务艰巨。城市试点推进现房销售，将有效控制供应规模，加快库存去化。
商品房去化周期达到20个月，依然处于历史高点。由于商品房库存量保持高位，销售回款逐渐下降，导致部分房企资金周转问题非常严峻，现金流告急，债务集中到期，部分房企选择二次或多次债务重组，面临较大的债务风险。
商品房库存处于2015年以来历史新高，说明房子的供应多。与过去的高库存不同的是，这三年房企投资拿地的萎缩状态有关系，同时与保交楼的政策有关。由于保交楼的政策推进，部分现房没有按时交付，或者出现退房情况。
第八是价格端，房价跌幅扩大。前9月全国商品房销售均价9588元/平（前9月9575元/平、前8月9601元/平、前7月9613元/平、前6月9649元/平、前5月9653元/平、前4月9566元/平、前3月9510元/平），回落至去年9月前水平，要防跌。

前10月销售均价9588元/平，同比下降3.0%（前9月下降2.5%、前8月下降2.7%、前7月下降2.6%、前6月下降2.1%、前5月下降0.93%、前4月下降0.4%、前3月上涨0.93%），跌幅扩大0.5%，比2024年同比下降4.8%，跌幅收窄1.8%。
累计房价下跌幅度收窄，说明与结构性、季节性变化有关，平均房价连续下降1年零3个月（15个月），连续收窄3个月，连续3个月上涨后连续7个月下跌，房价处于止跌筑底的盘整阶段，企稳基础不牢固，大涨的条件不具备。
单月来看，10月单月，新建商品房销售均价为9723元/平（9月9406元/平、8月9486元/平），环比上涨3.35%，同比下降6.85%（9月下降1.4%、8月下降3.8%，7月下降6.7%，6月下降5.6%，5月下降2.8%）， 降幅比9月扩大5.4%。
10月商品房销售均价9723元/平， 环比上涨3.4%， 同比下降6.8%， 同比降幅较9月扩大5.4%， 创下2024年6月以来单月最大同比跌幅。其中住宅销售均价10286元/平， 环比上涨4.3%， 同比下降6.2%，同比降幅扩大5.9%。
前10月住宅销售均价10068元/平（前9月10048元/平方、前8月10158元/平、前7月10086元/平、前6月10128元/平、前5月10125元/平、前4月10005元/平、前3月9935元/平），同比下降。2024年10419元/平，环比上涨1.6%，同比下降7.0%。
单月来看，10月单月，住宅销售均价10286元/平（9月9864元/平），环比上涨4.3%，同比下降6.2%（9月下降0.3%、8月下降4.3%、7月下降7.0%、6月下降5.7%、4月下降4.3%），同比降幅比9月扩大5.9%，主要是结构性的因素。
表明短期内房价大涨的概率为零，与结构性、季节性变化有关。目前各地房价调整大，中部、东北部地区“以价换量”较为明显，房企以价换量的趋势依然是主流。目的是为更好去库存和提振销售，快速收回销售额，应对债务到期。
第九是资金端，房企到位资金跌幅扩大。前10月房企到位资金7.8853万亿元，同比下降9.7%，跌幅比上月扩大1.3%。比2024年同比下降17%，跌幅收窄8.0%，累计下降3年10个月（46个月），说明房企资金状况边际改善放缓，有所恶化。

随着销售面积、金额下降，跌幅扩大，其中一二线城市销售呈现止跌回稳放缓态势，部分房企开发经营和回笼资金改善不明显。总的来看，今年以来市场总体平稳，继续向着止跌回稳的方向迈进，但是复苏动力弱。
前10月房企到位资金7.8853万亿元，同比下降9.7%，跌幅比上月扩大1.3%。其中，国内贷款1.2160万亿元，下降1.8%，比上月跌幅扩大1.4%。利用外资19亿元，同比下降37.5%，比上月跌幅扩大0.2%。
自筹资金2.8419万亿元，下降10.0%，跌幅比上月扩大0.7%。定金及预收款2.3257万亿元，下降12.0%，跌幅比上月扩大1.7%。个人按揭贷款10834亿元，下降12.8%，跌幅比上月扩大2.2%。表明这三项资金的跌幅扩大。
房企资金压力依然大，首先是债务。房企大量的到期债务，销售回款大量减少，缺乏流动性，债务出现多次违约、多次重组，部分房企资不抵债现象。其次是库存，积压资金。最后是待交房规模大，需要庞大资金。所以，风险未出清。
销售降温对房企资金的拖累明显，自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款、跌幅最大，预示房企自筹资金难度上升，销售回款压力上升。市场环境下加杠杆动力不足。继续降低房贷首付和利率及税收、扩大房企融资是主要的政策方向。
前10月国内贷款1.2160万亿元，下降1.8%（前9月下降1.4%、前8月增长0.2%、前7月增长0.1%），比上月跌幅扩大0.4%，比2024年同比下降6.1%，收窄4.3%，反映房企国内融资环境未明显改善，增量贷款困难，是房企缩减投资原因。
外资19亿元，下降37.5%，比2024年末下降26.7%扩大10.8%，连续3年6个月（42个月）下降。自筹资金2.8419万亿元，下降10.0%，比上月扩大0.7%，比2024年下降11.6%，跌幅收窄1.6%，说明房企的资产处置等改善放缓。
定金及预收款2.3257万亿元，下降12.0%，跌幅比上月扩大1.7%，比2024年末下降23.0%，收窄11.0%。个人按揭贷款1.0834万亿元，下降12.8%，跌幅扩大2.2%，比2024年下降27.9%，跌幅收窄15.1%，主要是销售面积、金额跌幅扩大。
国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款四项资金分占全部房企到位资金的94%以上，后三项合计超过77%。受10月商品房销售面积、商品房销售金额下降，跌幅扩大的影响，房企资金来源有所下滑，资金面依然承压。
单月来看，10月房企到位资金6554亿元，同比下降21.9%（9月下降11.5%、8月下降11.9%、7月下降15.8%、6月下降9.8%、5月下降10.1%），降幅比上月扩大10.4%。资金降幅收窄，主要是房企销售回款差，外部融资改善不明显。
第一是10月房款3069亿元，同比下降27.5%（9月下降9.5%、8月下降166%），销售回款走弱。定金及预收款同比下降26.0%，降幅较9月扩大了17.4%， 个人按揭贷款同比下降30.6%， 降幅较9月扩大19.1%。
其中居民中长期贷款新增到净减少的趋势明显，9月居民中长期贷款新增2500亿元，同比多增200亿元，环比多增2300亿元。 到10月居民中长期贷款净减少700亿元，同比少增1800 亿元，环比少增3200亿元。
第二是10月非房款3485亿元，同比下降16.3%（9月下降12.9%、8月下降8.1%），降幅比上月扩大3.4%。国内贷款866亿元，同比下降6.7%，降幅比上月收窄8.7%。自筹资金2308亿元，同比下降17.2%，降幅较9月扩大5.1%。
房企资金压力是房企缩减投资（拿地面积和金额、新开工和竣工面积下降）的主要原因。总体来说，目前房企资金改善不明显，主要原因是国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款占房企到位资金大，前期同比下降幅度大。
销售回款缓慢和债务到期及融资限制未全放开，导致房企流动性、经营、财务紧张。目前支撑房企资金流的主要是销售回款，包括定金及预收款、个人按揭贷款，已经连续下降46个月，市场处于继续止跌阶段，风险压力依然存在。
第十是国房景气端，跌幅连续7个月扩大。10月末，全国房地产开发景气指数，简称国房景气指数为92.43，环比下降0.3.5%，连续11月呈现小幅度回升后出现连续7个月下降。国房景气同比已经连续3年10个月（46个月）跌破100。

表明目前房地产景气、活跃、信心、繁荣度未改善，呈现恶化趋势，总体处于止跌筑底的阶段，企稳的基础不牢固，持续边际修复放缓转停止，刷新2016年初以来国房景气指数最低水平，主要是房地产依然在深度调整中。
国房景气指数自2022年1月破100后，一直呈现持续下跌过程，2024年6月国房景气指标开始边际修复，但是速度非常缓慢，目前连续7个月跌幅扩大。值得注意的是国房景气指数是判断房地产市场是否景气、活跃、信心、繁荣的指标之一。

superjiaming

什么都跌，降价，只有Gdp不减速？

疯了吧

首先要调整预期，不要什么止跌回稳，要止跌回涨

cjlcjl

降到成本价2000一平才回稳

superjiaming

不要再老是拿人口，房地产说事了，会误国的，应举全国之力，全心全意地，极速发展重装，装备高科技制造……！！！！

standme

不得不说，老谢在研究地产经济这块是相当专业了，干这个专业自然希望这个行业的好，但是个人觉得根本原因还是出生率，如果出生率下降导致人口负增长，谁来消费，多少行业都会陷入衰退。所以最近的学龄前教育免费、育儿补贴、学龄前照护个税减免、生育补贴直接发放个人、医疗控费减肥等都是直接指向人的生育成本。只有大家都愿意生娃，才能带动人的消费。最后，我也坚信国家肯定要出台救楼市政策，所以目前我在地产鸡底部不断建仓，就是等待政策面收割一波！

ress

随着AI和具身机器人的大规模应用，3-5年内失业潮必将来临，再加上3年内必定落地的房产税，现在是出货离场的机会而不是入市的机会

superzhzh

房地产别想着稳定了。以后是越来越少。房子那么多，别说两千。一百都没人买，大城市除外，小县城等着吧

mulunbo

等啥时候不再看见专家们对房市测八字了，房巿才有希望回稳。

walysj

停止大规模供地，持续推进旧城改造，鼓励生育，提高教育和生育补贴，多措施多管齐下。