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[科学观察] 10个月跌了30%,最近楼市很多人看不懂了

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发表于 2025-11-5 17:50 | 显示全部楼层 |阅读模式

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为什么说很多人看不懂?因为市场走出了很多独立行情,原本石榴叔是想写杭州的,一座把“冰火两重天”演绎到极致的城市,这个选题留到下周。

01

开篇先说一个案例,非常典型,我跟踪了三个月的一个楼盘,万科的,南京的读者应该知道,在江宁区还算不错的小区,板块风向标。
这个小区在2021年高峰值的时候,单价一度卖到5万,也就几年时间,跌到现在2万(年初的时候单价还在3万),最近成交的几套,甚至跌破2万,不少房主接受不了。
为什么说它?没有比这个踩踏案例更典型了。
这个楼盘实际上在今年2月份之前,价格还是非常坚挺的,甚至在某段时间量能领先大盘,让人有反弹的错觉。
然而金三银四一到,投资客坐不住了,想跑的心情是迫切的,所以挂牌量每天都在增加(这个楼盘本身体量巨大),在中介的推动下,以价换量。
真正房价崩塌是在8月份大淡季,几套房子价格被狠狠砸下来之后,之前的定价体系瓦解,成交价一套更比一套低,而踩踏行情一旦开始,只要有量的反复确认,降价就停不下来。
11月才过4天,就成交了6套(目前挂牌量346套,90天内成交30套,其中10月份成交了17套,最近30天带看13xx次),最低一套单价只有19xxx,还不是顶楼和底楼户。
买家普遍关注这个楼盘半年时间,说白了,他们感觉到底了。
小区群这几天是炸锅了,有些人接受中介的建议,调低挂牌价,有些则下架房源,转租不卖了,因为租售比已经达到2.2。
我找中介侧面了解了一下,还有几套即将成交。

02

有客户问我,接下来怎么办?
数据一拉,小区的确超跌了,不仅是区域领跌,甚至全市领跌,这就是情绪行情,来的时候很凶猛,所有的逻辑和经验都失效。
接下来会怎么走?我的判断,市场会在19xxx元的单价站稳一段时间,即便有反弹,也是小幅的,理想化的补涨不太可能。
因为产品同质化太严重,体量这么大的楼盘,总有房主心不齐要跑,而且这种下跌情绪会很快传导到周边楼盘。
短期看出租是一个处置方案,但不是最好的,因为租售比不会一直这么高,房租往下跌是趋势,更何况地段不是核心区域,房子也在不断变老,没有稀缺属性,周围待租房源还在增多。
可能房主不爱听这句话,我说了一年多了,“现在卖不掉的房子,以后也卖不掉,现在卖不到的价格,以后也卖不到”。

03

宏观聊市场没有意义,谈谈最近几个具体变化,更值得推敲。
1. 金九银十期望值过高,市场一度摆烂,没想到十一月的热度居然上来了,集中在带看,尤其一线和新一线。数据端,环比是上升的,同比是大幅下降的。
2. 很多城市和区域在补跌,非常明显,包括上海。杭州的情况我下周具体些,有些复杂,认为因素太多。
3. 抄底的人不少,更多的刚需在拿着钱准备抄底,这和前期不一样了,有些区域的拐点不太远了。请注意,我这里用了区域,城市不存在拐点,很多老产品注定要成为冻产。
4. 大众对于楼市上涨已经没有念想了,接受现实。
5. 越来越多的房主不再接受被狠狠砍价,要么一口价,要么下架转租,缓一缓再看。
6. 政策对市场的影响越来越小,小到水花也没了,当下也就北京、上海、深圳能有所期待,下一个窗口期是明年春节后。
7. 新房市场割裂,好地段的好房子真的是要抢,需求其实很大,但产品不够分,有钱人忙着迭代手上的房子。



最后我只想说一句话,跌了这么久,第一次感觉到,有些房子已经被打回原形了,还是要多关注租售比和成交量价变化,但不要对没有稀缺性的老房子或者高层,抱有太多幻想。
-END-
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发表于 2025-11-5 18:04 | 显示全部楼层
房价不是下跌!而是挤泡漠,以前超过了实际价格   必须挤掉,让房价回归正常。
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发表于 2025-11-5 18:48 | 显示全部楼层
哦,常人都清楚,有钱的都有房子,且还有多套房子,没钱的也有房子住,且赚钱更难了,故而没人敢再在房子上折腾了、对房子的事儿均不感兴趣了。
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发表于 2025-11-5 18:51 | 显示全部楼层
用“腰斩”已经不能表达现在的房价了,膝盖斩差不多了。问题是:喋喋不休的房价,何时是底?天知道。
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发表于 2025-11-5 18:55 | 显示全部楼层
人口持续负增长房价还会跌的,再过二十年那些高层(鸽子🕊窝)好拆了建多层了。
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发表于 2025-11-5 18:58 | 显示全部楼层
商品房商品房,买到就是赔,还不好出手,这样的房子不是刚需谁还愿意买?
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发表于 2025-11-5 19:12 | 显示全部楼层
房价2026年必须再现价基础上至少来一个腰斩,个人感觉2000一平都太贵了。
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发表于 2025-11-5 19:49 | 显示全部楼层
何止是这些
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发表于 2025-11-5 19:52 | 显示全部楼层
房子太多了,家家户户都有房,有些家甚至多套,人口负增长,再过几年房子不要钱白送也没人接手。
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发表于 2025-11-5 20:41 | 显示全部楼层
可能房主不爱听这句话,我说了一年多了,“现在卖不掉的房子,以后也卖不掉,现在卖不到的价格,以后也卖不到”。
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