周天勇：宅基地禁止交易会造成金融体系震荡

kingfirefly

作者：周天勇，国民经济工程实验室主任
专栏按语：近日，有关新闻明确发布：不允许城镇居民到农村、城郊购买宅基地。盘活利用 1.7 亿亩农村宅基地，或许是一件关乎经济发展的大事。从推动农村发展、提高农民收入、促进国家整体经济向好的根本出发，笔者针对上述发布的政策，提出一些心中的疑惑，希望能向大家请教，并心平气和地展开讨论，特别是通过一些数据计算，将经济学和社会发展的逻辑进行说明。愿我们同心协力，为国家的利益和未来着想，推动出台更合适的政策。前面提出和讨论了禁止宅基地交易的六个疑惑，今天提出最后一个疑惑，并讲一些宏观经济资产负债表平衡与失衡的道理，说明其关乎国民经济运行安全与否，进而阐释禁止农村宅基地交易会造成国民经济金融运转体系的大振荡。本文作为本专栏最后一篇建议放开农村宅基地交易的文章。
周天勇谈宅基地系列

周天勇

宅基地交易与否与宏观资产负债表稳定关系的课堂讨论

第七个疑惑：有关学者建议禁止农村宅基地和房屋交易，新闻也在强调禁止宅基地交易。如果目前仍处于禁止或无法交易状态的城乡土地房屋，在此次要素市场配置改革中走过场、落实不到位，无法转化为可定价的资产，那么 “增加抵押信用资产、保障金融体系债权债务安全” 这步关乎国民经济的棋，该如何走呢？
这里模拟某大学经济学的课堂教学。老师向学生提出这样的话题：我们来讨论一下，在一个国家的国民经济运行中，国民收入流量、不动产存量、系统中的货币供应量余额，以及日积月累的债务存量，它们之间存在怎样的关系？
老师作了开场白：进入21世纪后，中国也成为了一个高负债的经济体。从国民经济对债务的信用保证来看，大体分为两类：一是 GDP 生产对债务提供的短期性预期收入信用保证，二是资产对债务提供的较长期、连续性实物抵押信用保证。在资产抵押保障债务安全方面，由于牛羊和人力资本为活物、高技术产品迭代贬值速度快、机器设备易磨损且折旧快等原因，最具永久性、耐磨性且能长期保障债务信用安全的资产，是土地和房屋。与国际上许多国家 “土地房屋均可交易、均可定价、均为资产” 不同的是：中国从状态上看，一部分土地和房屋可交易、属于资产，另一部分土地不可交易、不属于资产；从时段上看，第一个阶段全国所有土地房屋都不是资产，第二个阶段只有城镇土地房屋是资产，第三个阶段农村土地房屋能否成为资产尚不明确。
然而，当前面临的问题是：债务规模已十分庞大，且存在三方面现状：一是 GDP 增长速度下降，保障债务的收入信用能力随之下降；二是曾经用于抵押、保障债务信用的城镇房屋资产，因价格下降而缩水，但过去形成的债务并未因利率下降而减少；三是受 “刺激经济增长需求、利息增长高于收入增长、地方政府收支缺口、养老保障收支差持续扩大” 四大因素影响，债务仍在大幅增加。
若从新视角构建宏观经济资产负债表，将货币供应变量纳入其中，观察国民经济运行中 “左侧 GDP 流量资产、不动产存量资产” 与 “货币供应规模、债务存量总额” 的关系。老师给出相关数据后，开始教学讨论：

• 学生 A 发现：整个国民经济宏观资产负债表中，左侧的 GDP 流量资产、不动产存量资产，与货币供应量、债务存量之间，不平衡问题日益严重。于是他提出，要么压缩、抑制右侧债务的扩张，要么增加 GDP 存量资产、寻找新的不动产资产，总之需平衡宏观经济运行中的资产与债务关系，否则会引发问题。
  
• 学生 B 发言：当前处于流动性不足的局面，仍需扩大债务、增加货币供应，压缩债务显然不可行。若经济不增长，国民收入也无法增加（此处原文表述不完整，按原意补充逻辑衔接）。
  
• 学生 C 对此提出不同意见：债务越来越多，GDP 增长却很缓慢，若左侧资产不补充，债务与货币的比例会越来越高，实际货币供应将多用于偿还债务，既无法摆脱通缩，也无法起到刺激经济增长的作用。
  
• 学生 D 问老师：能否通过增加不动产来平衡债务？但不动产似乎不能直接带来货币流动吧？
  
• 老师回答：1998 年城镇住宅市场化，疏通了货币流通的堵塞，倒逼央行释放了巨额流动性。21 世纪前 19 年左右中国实现高经济增长的奇迹，除加入 WTO 外，城镇房屋纳入宏观资产负债表这一举措，同样功不可没。
  
• 学生 E 表示：如今城镇房屋已是可估值资产，且已计入宏观资产负债表，目前还处于缩水状态，显然无法在这一领域找到新的替代资产。
  
• 学生 F 问：若将城乡目前 “禁止交易” 或 “虽允许交易但管制过细导致实际无法交易” 的土地和房屋放开交易、使其能够正常交易，这些土地房屋就能定价、成为资产，进而补充到资产负债表中吗？老师回答：那是当然的。
  

老师进一步解释：这些城乡土地房屋，尤其是农村宅基地和房屋，若放开交易，总计蕴含 400 万亿元的潜在资产，可立即补充并平衡资产负债表；且只要交易率仅为 0.5‰，当年就能通过资产交易倒逼央行释放 2 万亿元流动性。此外，集体林地有 27 亿亩，若按每亩平均 8 万元计算，资产总额达 216 万亿元，还可释放 1 万多亿元货币流动性。也就是说，通过土地要素市场化配置改革，将土地房屋这类 “无价值的生产生活资料” 转化为 “市场化、价值化、货币化的资产”，中国新流动性的释放、通缩问题的解决，都将不成问题。

• 学生 G 问老师：农村宅基地是否都要买卖，才能变成资产？
  
• 老师回答：并非都要买卖，只要从制度层面明确 “可以交易”，即便交易率只有万分之一，核心意义也在于土地房屋能够定价、成为资产 —— 既可以作为个人财富持有而不出售，也可以作为本金用于注册创业，还可以作为股权入股，或到银行抵押融资等等。
  

学生们讨论热烈，逐渐理解了宅基地为何需要交易：其与宏观经济运行的流动性及平衡稳定密切相关。
禁止宅基地交易社会意识和平稳经济的对话

学生 F 平时也常关注新闻，他说：这几天的新闻发布会宣布，为保护农民利益，城里人不得到农村购买宅基地。

• 学生 G 说：那可以让农村人买呀。
  
• 学生 H 说：我家在农村，想再买一处宅基地，和隔壁的合在一起扩大居住面积，但政策规定 “一户一宅”；而且，有些农民即便想买，也因手续过于繁琐，基本买不成。
  
• 学生 L 说：我家也在农村，目前农村有两个现状：一是中青年大多上学或务工外出，尤其是年轻人大多不想回农村；二是农村人收入有限，能给出的宅基地购买价格很低，卖家不愿意卖。
  
• 学生 M 说：我家不想去县城买房，更想买个农村宅院，但村里的学校停办了 —— 有些地方明确说 “不买县城房子，孩子就不能上学”，有些地方虽不明说，却会设置各种阻碍；可一旦买了县城的房子，就没钱再买宅基地了。
  
• 学生 N 的家人在村里和镇里当干部，他说：村、镇到县里，其实不希望农民再建新房，也不希望农民把宅基地卖给其他农民，更不希望卖给城里人，最好是宅基地尽快腾退，或者最终自然坍塌后由村、镇收回 —— 因为宅基地本身就等同于 “钱”，收回相当于白捡。
  
• 学生 O 说：我最近看到一些反对宅基地交易的观点，主要有两个：一是宅基地属于集体所有制土地，一旦允许买卖，会出现大户兼并，进而导致不平等；二是农户若卖掉唯一的宅基地，外出务工后回乡将无住宅，可能到处流浪，影响社会稳定。
  
• 学生 L 问：老师，您怎么看这些问题？
  

老师回答：中国共产党总结国内外社会主义建设的历史经验与教训，最终确立了社会主义市场经济体制。在整体国民经济体系中，社会主义制度与市场经济机制必须相互耦合，才能确保体系顺畅运转；否则，价格与供求无法形成有效调节信号，经济体难以实现正常、优化运行，进而引发三方面问题：一是导致资源与生产要素闲置、浪费及低效利用；二是体制性审批管制等因素会阻碍资源与要素的配置流动，推高经济运行成本；三是体系耦合不畅还会引发宏观资产负债失衡，导致国民经济运行体系整体受损甚至断裂。
老师接着说：在要素市场化配置改革中，放开土地与房屋的交易、实现其定价，并推动其成为可流通资产，是不可或缺的重要环节。这么做的意义在于，解决四大核心问题：农村缺乏创业与兼业资本、农民难以获得财产性收入、央行无法形成新的货币流动性，以及当前总资产收缩且缺乏新资产补充导致的宏观资产负债表受损。
放开宅基地交易防止金融体系出现大的振荡

我们需要预估和分析：放开农村宅基地交易后，大家都会卖掉自己的宅院吗？会形成一波流浪者吗？如果不放开交易，资产负债表中的不动产无法补充，金融体系 “振荡性出清” 的危机程度会有多大？老师在最后展示了一张表格，并进行了讲解：

这里先简单介绍国民经济宏观资产负债表：其资产方仅有两项，一是当年 GDP 流量资产，二是前文所述 “具有耐磨性、长期性的土地房屋类不动产”。凡是不可交易的物品，如不收费的公路和大桥、无法变现的医院和学校、尚未开发且暂不打算 / 无法立即交易的自然土地、森林、矿藏、河流湖泊等，均不能纳入市场经济运行宏观资产负债表的资产项。
而债务方，若按 “以预期收入借款” 和 “以现有不动产借款” 分类，可分为收入信用类债务和抵押信用类债务。

（制表和数据来源：国民经济工程实验室）
从数据可得出四点结论：

债务与 GDP 的比率（即宏观经济负债率）已很高，若不解决，可能很快超过 400%。

债务与货币的比率较低时，意味着未出现 “收入急于还债” 的情况，也不存在资产负债表修复式的通缩及货币流动性不足；若该比率过高，则可能陷入 “修复资产负债表式的流动性不足” 陷阱。

还本付息与GDP的比率越低，还款能力越强；比率越高，还本付息能力越弱，甚至濒临破产。

不动产债务与不动产（价值）的比率（即广义债务抵押率）、政府债务与 GDP 的比率，需参考以下安全区间：60% 以内为安全区域，60%-80% 为 “安全到风险” 过渡区域，80%-100% 为 “风险到脆弱” 过渡区域，100% 以上为脆弱危机区域。
老师小结：第三阶段发展需求来看，需像 20 世纪 90 年代那样，解禁城乡目前仍禁止交易的土地房屋，放开城乡土地房屋交易（尤其是宅基地交易），使其可定价、成为资产。据实验室估算，即便暂不放开农用土地，仅另一半建设用地的影子价格就约为 400 万亿元；若通过调水增地新增 1.5 亿亩建设用地，并实现市场化配置定价，还可新增 100 万亿元资产。如此一来，我们就能渡过宏观经济资产负债表失衡的难关，防止发生金融体系振荡断裂的重大灾难。当然，“十五五” 期间，也需像 “九五” 期间那样，开展一次大规模的国民经济债务重组行动。

superjiaming

别再打农村宅基地的主意了，农村宅基地拥有村民自住用途(注意是村民自住)的独特性质。所以在宅基地上建出租房出租是违法行为

lovejuan0104

关键是民宅当初有经济补给政府吗？无偿收回不可能，再利用可以，必须给原宅基地主经济！闲置、闲置，当初是人家花钱买的。政府动外脑筋无非就是钱的事。但耍合理、合法！

oppledr

回顾一下历史，当年当心分田单干会导致农民饿肚子，担心农民进城会导致农业生产出问题……实际上，也就是城市周边那些宅基地有价值，远一点的，边远地区的宅基地没有几个人想要

standme

为作者点赞说得有道理

酷狗e族

我觉得政府规划好一片土地，长宽高做好限制，比如长35米，宽11米，高7米，这块地5万元，根据自己的实力去自己盖去，政府把水电路到位就行。

standme

现在边远地区宅基地闲置率肯定很高，随着高考进城，打工进城，边远地区农村闲置率更高，实际上也就靠近城镇周围宅基地比较抢手，我家靠近集镇房子买了进城，没办法子女都在城市工作，而集镇周围宅基地很多也被村书记卖给乡村甚至外省人建房。这是很普遍的事情。

华语天空

不了农民自由出售宅基地，主要是政府想自己想出售村民的宅基地，因为政府一声令下，整个村都拆迁了，而宅基地给的补偿少的可怜，然后政府转手出售价格每平米上万。不让农民自买卖，说白了就是侵害农民的利益，被征收的宅基地，政府卖给有钱人，都得上百万的财政收入，这钱本应该属于农民的，却被政策卡死，不得不任由宰割，所以，实行宅基地自由是对农民最大化的保护。

qqwa1234

一边是宅基地，不让全面面向市场进行买卖，一边是推进城镇化，农民进城。我想问宅基地怎么办？一直闲着？等着倒塌？本村人可以买卖，难道其它人没有？本村有资金？

qqwa1234

为什么耕地不丛新调整一下？空名地和须用地的人囗，差距太大了，有的人少占地多，有的八口人了，才两个人的地，孩子孙子都没有地？