一线涨不动、三四线跌不动，二手房市场有自己的想法

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2025年7月，二手房市场出现了变化。
在此之前，二手房呈现的趋势是热点城市持续走量，三四线城市即便降价，成交量依然惨淡。
7月，30个重点城市二手房成交出现差异化行情。
一线城市回调，环比下降8%，同比下降9%，其中之前一直大热的上海量价齐跌，市场情绪降温。
原本一直承压的三四线城市反而出现企稳回升信号，6城成交规模为198万方，同环比齐增14%和11%，增幅较上月扩容，累计同比正增6%。对于目前很多三四线二手房来说，已“跌无可跌”，部分反而开始回升。
房地产行业是一个地缘性极强的行业，近年来，不同城市、区域，甚至项目的市场表现都呈现出极强的差异化行情。这一点，在二手房市场更为凸显。

CRIC数据显示，2025年7月30个重点城市二手房成交面积约为1839万平方米，环比下降6%，同比下降5%，前7月累计同比正增10%。不同能级呈现出显著的差异化行情。
其中，北京7月成交112万平方米，环比下降21%，同比下降22%，在一线城市中降幅最大；上海7月成交规模为一线城市最高，达150万平方米，环比下降6%，同比下降3%；广州7月成交89万平方米，环比上涨3%，同比下跌5%；深圳是4个一线城市中唯一一个7月成交同环比均保持上涨的城市，均为3%。

2024年第四季度至今，上海二手房成交表现一直较为亮眼，CRIC数据显示，在2024年9月中央政治局会议首次明确“促进房地产市场止跌回稳”并出台了一系列利好政策之后，上海二手房成交在10月、11月、12月连续三月增长明显，11月和12月成交面积更是突破了200万平方米，在2025年1-2月传统春节淡季回落后，3月再次升至226.13万平方米。
但进入2025年第二季度之后增长动能有所放缓。截至2025年7月，成交量已连续四个月下探，且降幅在7月有所放大，预计8月仍将呈下降态势。从价格来看，上海7月二手房价格再次下跌，且与此前的外围猛跌不同，本轮补跌正由外围转向市区。
需要注意的是，虽然7月一线城市二手房市场出现了回调，但前七月累计仍保持6%的上涨，整体而言，一线城市二手房长期仍较坚挺。

在一线城市短暂回调的同时，二线城市内部分化开始加剧。
CRIC数据显示，2025年7月20个重点二线城市成交规模为1241万平方米，同环比分别下降6%和7%，前7月累计正增8%。
其中成都、重庆、天津为第一梯队，单月成交量皆破百万方，分别为186万平方米、104万平方米和100万平方米。
从单月同环比来看，虽然成都、天津7月成交量较高，但同环比都出现了下跌，其中成都跌幅较小，同环比分别下跌9%和1%，天津跌幅较大，达14%和18%，重庆虽然环比下跌但同比保持3%的上涨。
7月西安、合肥等同比增幅较为显著，分别为10%和20%，南京、南宁等仍略显低迷，单月同比降幅约3成。
值得注意的是，三四线与一二线城市走势都不相同，7月企稳回升信号初显。CRIC数据显示，6个重点三四线城市成交规模为198万方，同环比齐增14%和11%，增幅较6月扩容，累计同比正增6%。
其中佛山7月成交规模76万平方米，环比大涨28%，同比上涨19%，成交规模高于长沙、南京、杭州等热点二线城市；烟台成交面积16万平方米，环比上涨10%，同比大增42%，前7月累计同比大涨91%；东莞成交面积31万平方米，环比上涨6%，同比上涨16%，前7月累计同比上涨34%。这些城市市场显著改善。重点三四线城市中，仅无锡、常州单月环比微跌，复苏乏力。
这同样与之前三四线城市下跌较多后的市场回调有关，同时，对于很多二手房房东来说，当房价明显低于心理预期时，很多并不会选择降价卖房，要么转租，要么继续挂着。这就导致了部分三四线二手房市场跌到一定程度之后出现“跌不动”的现象。

整体来看，7月份的二手房市场增长动能不足，但从前7个月累计来看，还是有10%的同比增长，这一数据要好于新房市场。CRIC数据显示，2025年前七月重点30个城市商品住宅成交面积823万平方米，累计同比下降1%。
目前一线城市虽然7月有所回调，但更多的是因为之前上涨较多，出现了淡季的回调，总成交规模依然较高。三四线城市的止跌是一个好消息，二手房市场成交量的回升，在一定程度上代表了这些城市信心的修复，尤其是同环比涨幅较大的合肥、烟台等城市。
从价格来看，目前二手房的价格整体仍有一定的下行，但降幅有一定的收窄。
目前二手房和新房正形成一个鲜明的竞争关系。2024年7月起整体一二手房市场占比中二手房明显上升，重点30城总成交中二手房占三分之二，也就是市场上每成交三套房子，其中有两套是二手房一套是新房。
但是随着2025年新房市场产品力的不断提升，目前很多城市二手房的成交占比又回到了60%以下。
由此可见，随着新房市场产品力的上升，尤其是“四代宅”和“新规项目”入市之后，部分板块的新房销售优势较为明显。
在这过程中不少二手房房东采取降价策略，在这样的市场环境下，一二手房之间的差价也出现了明显的变化。如部分之前“一二手倒挂”的区域，目前部分二手房房价已经低于新房。

未来一二手房的整体房价还将持续一段时间的动态平衡，这将取决于整体房源的性价比。
目前市场上很多产品力强的新房得房率非常高，这实际上是一个变相的打折，购房者会对这些得房率和房价进行一定的换算，并与周边的二手房进行对比。最终会选择综合性价比更高的一方。
如今二手房的房价会再进行一段时间的调整，可能会出现一定程度的下行，但最终会进入到一个相对合理的价位。而每一个城市、每一个板块的合理价位都会各不相同。

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利好政策

wakeman

限购一套都卖成那个死德行，不限购就好像老百姓兜里突然就有钱了一样…

mulunbo

鼓励北漂工作的人把钱留下买房了，估计再不行就该谁愿意来买谁买了，最后就是买房给户口了，呵呵

疯了吧

说明什么情况。大家都清楚。三年后五环外对全国放开。房价不会超过三万。各区县都会放开。房价更低。不在那工作生活要房也没用。

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北方经济经济从青山绿水后，越来越环保了，北京更绿了，上海深圳江苏广东的经济还不错房价不至于跟北方似的一路降价绿灯直行。

颠颠

一个是北京房价也在下跌 炒房的都没人买了 二一个经济不好 一般老百姓也没钱买多余的 二十年后 人口减少的这批孩子成年了 爷爷奶奶 姥姥姥爷的房子要是空出来了 那房子简直就过剩了 房价压根没有投资空间了

诛仙九妹

为什么要买房？没钱租房。有钱用投资的钱租豪宅， 年年可以住新房

陪着寂寞看孤单

土地价格不应该好像古董一样拍卖，会非常虚高的，会想象古董一样虚高的。

standme

缺乏投资属性，人就会失去购房的热情，持有成本大，人口下行，不看好这个政策会有啥大变化