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腾讯新规不再按推送时间显示文章，易失联如果你不想让秘密君消失在你的生命里，大概有三件事可以做：1 多点击，正常推送和历史文章都多看看， 这样本号就会被更准时地推送给你2 给本号“地产圈没秘密“设为标星印象中 ， 针对物业费很少有如此波澜 ，昨天 《 天津物业费政策拟调整 》 的消息刷屏，今天多被删除。但政民零距离的问答依然在： 很多市民向发改委反应自家小区前期物业管理费标准明显高于 《天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准》。
官方回复： 我单位积极协调市发展改革委对《天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准》（津发改价房地〔2009〕1101号）等相关文件进行修订完善,以适应新的要求。
所谓前期物业是指在业主大会成立之前开发商选聘的物业单位 ， 收费标准天津在 2009 、 205 年做了相关规定 。
2009 年 《天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准》 将 “ 指导价格标准 ” 设定了四个服务等级，最高等级的一级服务基本服务费基准价为 1.2 元 / ㎡ / 月，允许在基准价的基础上上浮最高 20% ，即上限（最高指导价）为 1.44 元 / ㎡ / 月。
2015 年 7 月的 《天津市普通住宅小区物业管理服务收费管理办法》 规定物业费由 “ 基本服务费 ” 和 “ 机电设施设备日常运行养护费 ” 组成。 其中基本服务费由开发商与选聘的物业公司协定 。
典型比如开发区某项目 ，入住已 3 年多，小区尚未成立业委会，当前物业费高达 4.98 元 / ㎡ / 月，其中仅基本服务费一项就达 2.76 元 / ㎡ / 月。
环城某项目 ，基本服务费为 2.48 元 / ㎡ / 月，机电养护费 1.07 元 / ㎡ / 月，合计 3.55 元 / ㎡ / 月。西青区、津南区的项目也基本在 3.4 元 / ㎡ / 月、 3.5 元 / ㎡ / 月。
物业费与指导价的脱节已经是很久以来的现实 ， 但这个时候关注物业费的 ， 不只是天津 。 2024 年就有四个城市对于物业费指导价上限进行了调整 ， 比如重庆规定中心区电梯住宅物业费最高 1 . 9 元 /㎡， 无电梯房 1 . 35% 。 青岛也明确了这个标准 。 银川将最高限价设定在 2 . 2 元 / ㎡ ， 武汉最高限价大约是 2 . 88 元 / ㎡ 。
大多数地方的物业费限价标准都很低 ， 但实际收取都明显高于限价 ， 典型的佛山 2021 年规定的最高物业费是 2 . 7 元 / 平方米 ， 但实际上佛山智慧物业服务平台上 3204 个小区超过 150 个超过这个标准 ， 特别是 2015 年后建成的房子物业费基本上没有低于 3 元 / 平方米的 ， 主力在 3 . 6-4 . 5 之间 。
南京也一样 ， 指导价多层最高 1 . 7 元 / 平方米 ， 高层最多 2 . 6 元 / 平方米 。 但是实际市场上 2 元 / 平方米以内的物业费基本上集中在老旧小区或者普通段位阶段 ， 新建小区基本上在 3-4 元 / 平方米 ， 有会所的 ， 豪宅的费用会略高 。
目前天津物业费最高的是美墅金岛 8 . 5 元 / 平方米 ， 霞光道五号 、 融创 181 复康路十一号都在 7-8 元 / 平方米标准 ， 其他一些豪宅或者高端项目基本上在 5 . 5-7 元 / 平方米之间 ， 雅颂台就是这个段位 。 天津老旧小区基本上物业费很低 ， 但是新建小区 ， 特别是在售项目，城市核心区几乎罕有低于 3. 5 元 / 平方米的 ， 环城基本上也在 3 元 / 平方米以上 。
当然考虑到基础物业费与绩点养护费的两部分构成 ， 这个费用水平 ， 明显是要比指导价略高 。 我查了查数据统计 ， 2024 年 3 月 ， 统计到的中国 36 城市物业费平均是 1 . 19 元 / 平方米 。
但是物业管理企业的毛利率目前甚至已经超过地产开发本身毛利率在 20% 左右 ， 净利率在 5% 左右 。
物业费是构成物业管理企业盈利的核心 ， 但并不是全部 ， 物管企业至少 30% 以上的收入来来自于增值收入 、 肥业主增值收入遗迹其他业务 ， 这其中就包括了公共停车位 、 经营用房出租 、 广告 、 摊位费场地费等等 。
支出方面 ， 人员开支占到 65%-75% ， 消防绿化垃圾桶设备年检等等占 30%-20% 左右 。
从盈利能力与对比各地物业服务费标准来看 ， 眼下物业费用高于指导价是多数城市现状 。 但客户不满意的核心并非
去年经济参考报报道：根据克而瑞物管推出的《2024年中国物业行业年度盘点报告》，去年重庆、银川、青岛和武汉4座城市的百余个项目实现了物业费下调，降幅在20%-35%之间，且多数物业承诺“降价不降服务标准”。多数项目的降费通过友好协商实现，也有项目选择更换物业公司达成降费诉求。
服务与价格之间平衡点在哪里 ？ 去年 ， 头部物业管理公司在各大城市降费的风暴下 ， 启动了一轮推出存在交付风险喝低质低效项目行动 。 万科退出了 53 个住宅物业 ， 滨江旅程永升越秀都有 。 一大原因就是 —— 不赚钱 。
所以单纯以指导价水平就想享受优质服务明显也不现实 ， 更何况制定于早年间的物业费标准在经历了人力成本提高与通胀之后的确是处于较低水平 ， 很难满足高素质服务人员与高水平维护的双重要求 。
但是高收益率与其他收益的不明朗客观上也加深了客户对物业的对立 。 所以单纯降费不足以解决问题 ， 制定服务标准与费用标准的匹配原则 、 其他收入公示制度才是核心 。 再说让美墅金岛跟纯皓家园收一样的物业费那完全也不现实。
另外一个核心在于 ： 多数项目刚刚交付阶段设备投入小 ， 物业费收缴足 ， 广告 、 垃圾清运等等其他收入多 ， 属于有利可图阶段 。 但是这个阶段多数是开发商选聘物业 。 到持续运营多年后 ， 设施设备绿化维护成本投入高 ， 但是其他收入逐步降低收缴率不足 ， 利润率下降 ， 很多物业会选择退出 ， 这就形成极为尴尬的局面 ： 高利润阶段好服务 ， 低利润甚至是需要投入阶段物业撤离的悖论 。
除此之外 ， 眼下天津市场几乎每家每户都在标配会所 、 大面积景观区域 ， 这类型项目普遍出现在 2 年内 ， 未来谁来管 、 谁来用 ， 收费标准如何 ， 盈利如何划分都是个未知数 。 客观确定会所的服务费用标准也是当务之急 。
同时，业界争论已久的是空置房物业费到底如何打折，而不是打不打折。
市场共识是物业服务水平直接决定了未来二手房阶段的保值能力 ， 好房子也要求有好服务 ， 但并不是贵服务 。 物业管理这块大蛋糕过去几年一直是房地产企业争相抢夺的肥肉 ， 也是极不透明的行业 。 但全国各地频繁对物业出手 ， 可能预示着物业行业整体性面临政策
今天北京放松限购，但是其他城市早已经没有了门槛。产品创新、房贷利率、赠送比例、公积金首付，不过是降低购房体感负担的策略。物业费可能也是其中之一。
最后的最后 ， 我忽然很佩服胖东来 ， 一个企业的盈利可以让员工非常有尊严的活着 ， 有没有留意过扫地的大叔与阿姨 ， 维修的师傅 ， 门口的保安 ， 他们的状态 。 希望他们能够有匹配的收入与尊严的生活 ， 才能提供有温度的服务 。 | 
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发表于 2025-8-8 20:08
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发表于 2025-8-8 21:25