世茂239亿地王或被68亿回收，原计划建成中国第一高楼

月光如水

2017年12月，世茂集团旗下公司以239.43亿元的底价竞得位于深圳市龙岗区的“深港综合体项目”地块，面积32.19万平方米，计容面积约136万平方米，总投资额500亿元，为深圳历史第二高地王。
根据总体规划，该项目将建设成集深港国际会议展览中心、深港青年合作创业中心、深港国际演艺中心、国际化学校、超五星级酒店、智能办公、大型商业、公寓等于一体的综合开发运营项目，并建造700米高度的超高层建筑，有望打破上海中心大厦632米的全国纪录。

2019年，中信信托发起“中信信托·深圳龙岗融资集合资金信托计划”（简称“中信龙岗信托计划”），所融资金用于上述深港国际中心项目的建设。
2020年，该信托计划成立，期限15~24个月，年化利率6.8~7.9%，共募资87亿元，是中信信托历史上最大的单一集合信托。
2022年，世茂资金链断裂，导致该项目停工。项目被划分为14宗地块，已有两宗实现开发和销售，对应63.1842亿元的购地款。这意味着，剩余12宗土地价格约为176.25亿元。
中信龙岗信托计划也停止兑付，尚有57亿本金未能清偿。
该信托计划设置了较多的增信措施，包括：
1、香港上市公司世茂集团提供保证担保；
2、上海世茂建设有限公司提供保证担保；
3、项目公司100%股权质押；
4、项目内的10宗土地提供抵押。
随着房地产市场的疲弱，上述增信措施似乎都成了摆设。
1、世茂集团于2024年4月被债权人申请清盘，目前总市值不到32亿港元，自身难保。
2~3、连上市公司都不行，非上市公司就更差了。
排除1~3项后，就只剩下拍卖土地及在建工程这条路了！
2022年8月，中信信托向法院申请对龙岗项目12宗土地、项目公司股权及329套房产进行查封。
这个项目的“优点”是相对干净，没什么乱七八糟的民间融资；缺点在于总金额太大，有能力接盘的人不多。
2023年，该项目两次拍卖，评估价为163.05亿元，起拍价分别为130.44亿元和104.35亿元，都因无人出价而流拍。
2024年，中信信托以资抵债的申请获批，相关11宗土地抵债给有关信托计划，但一直未过户。
世茂集团提出异议，认为出让合同无效，要求政府返还土地出让金并赔偿。
理由是：出让人自始未取得600米建设高度规划设计条件，至今也无法明确主塔的建筑高度，导致项目在获得民航批复700米高度以后仍无法取得有效的建设用地规划许可证，也无法推动后续开发进程。
2024年8月，世茂集团旗下的深圳市世茂新里程实业有限公司作为该项目运营主体，向广东省深圳市盐田区人民法院提起行政诉讼，要求被告深圳市规划和自然资源局龙岗管理局确认深港综合体项目涉及的土地使用权出让合同无效，并支付1000万元赔偿金。
2025年3月25日与4月7日，该案进行了两次庭审。
2025年4月14日，原告申请追加深圳市龙岗区人民政府、深圳市规划和自然资源局、深圳市人民政府作为被告，请求判令返还土地出让金239.43亿元及利息73.9亿元，以及49.47亿元赔偿金，共计362.79亿元。
目前，该案尚未判决！
在这个背景下，中信信托近期向投资人发出《关于召开中信信托·深圳龙岗融资集合资金信托计划2025年第一次受益人大会的通知》。该通知提及，广东省深圳市计划以68亿元的总价收储世茂集团旗下“深港综合体项目”的12宗地块。
前面提到，这12宗土地价格约176.25亿元，如果以68亿元收储，回收率不足4成。
不过，对于中信信托以及投资者来说，总好过像对恒大那样“无偿收回闲置用地”。
如果顺利收储，中信信托将推进“打折兑付”方案，投资者累计兑付比例约85%（包括已支付利息），兑付周期最迟至2027年1月！

云兽

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