谢逸枫：碧桂园危机重重，能否断臂自救，可谓生死攸关

酷狗e族

文/谢逸枫
目前碧桂园陷入“销售回款下降-融资困难-流动性危机-财务危机-债务危机-股权冻结危机-资产贬值危机-交房危机-亏损严重”的现象，国家不大规模救市前，自救是最好的选择。一旦形成恶性循环，最担心造成资不抵债的风险。

碧桂园当务之急是短期债务重组（境内新展期、境外重组）尽快获得通过、加快销售回款（采取性价比措施）和资产处置及引入战投（股权、项目合作）、家族和大股东输血，方能保交楼，渡过流动性、财务、债务等危机。
碧桂园的核心困境在于，一是流动性枯竭。销售大幅下降，销售回款困难，现金短债比仅1.32，意味着每1元现金需偿还1.32元短期债务。二是融资成本高。原有债务加权平均利率约6%，债务到期集中（2025-2027年到期债务占比超70%）。
三是资产价值缩水。三四线城市项目占比超80%，土地抵押率普遍高于60%，资产处置面临“越卖越亏”的恶性循环。四是政策与行业环境。保交房压力大，销售回款和融资困难，导致现金流紧张，而国家大救市未开启。
房地产行业启示录表明，短期内，房地产黄金时代彻底终结。中长期看，部分城市的房地产黄金时代依然存在。碧桂园危机敲响四重警钟，第一是模式之变。靠土地升值、金融杠杆、高债务、高周转的暴利时代终结，转向精细化运营。
第二是政策之变。国家不再兜底，“市场出清”成为主基调，2025年或现更多房企出现爆雷现象。第三是投资之变。转向一二线核心城市，以需定投，以销定产。民营房企信用体系亟待重建。第四是需求之变。增量转向存量、期房转现房。
房企债务规模大
2025年房企到期债务总额5257亿元，较2024年增长8.9%，偿债压力居高不下。房企资产价值下降和现金流紧张的情况下，债转股作为一种无需现金支出、能够降低负债率的策略，从过去的“辅助选项”转变为关键策略。
随着债权人对房企偿债预期的下调，2025年将迎来房企债务重组的高峰期，呈现四大趋势特征。一是境内债务重组方案将向境外方案靠拢，引入现金回购等多样化选项。二是债务削减幅度更大。
三是债务利息更低。四是展期时间更长。此前，房企境内重组方式较为单一，主要以延期还款和打包还款为主，未能有效降低债务规模。毫无疑问的是未来的债务重组方面，内容包括债转股、资产抵债、折价购回等多元化解决路径。
按照面临财务风险的房企债务重组方案来看，包括债转股、资产抵债（以资抵债）、债券回购、特定资产信托、折价购回、股票经济收益权、一般债权、现金+新债+债转股等多元化解决路径。
碧桂园债务规模大
2025年5月以来，包括金科股份集团、融创中国集团、华夏幸福、龙光集团、佳兆业集团、旭辉控股集团、碧桂园等多家房企公布债务重组最新进展，并且重组方案采用多元化解决路径。
截至2024年6月30日，碧桂园总资产12095亿，总负债11354亿，净资产751亿，没有资不抵债。碧桂园总借贷约2502亿元，其中2035亿元为流动负债，现金总额（含现金及等价物及受限制现金）约为448亿元。
碧桂园总借贷约2502亿元中，银行及其他借款、优先票据、公司债券和可换股债券分别约为1539亿元、706亿元、194亿元和63亿元。截至2024年12月31日，碧桂园集团总借贷约为2535亿元。
2024年碧桂园销售额暴跌70%，总借贷达2535亿元，流动负债占比90%。境外债规模140.74亿美元，涉及15只美元债及3笔银团贷款，平均融资成本高达5.8%。行业销售规模同比下滑40%，存货减值计提超800亿元，“高周转”模式失灵。
截至2025年4月，碧桂园境外债务重组金额从最初的164亿美元调减至140.74亿美元，缩减约23亿美元，主要因部分债务被排除在重组范围外。重组涉及现有债券、银团贷款、股东贷款等多类债务，未偿还本金及利息总额达140.74亿美元。
碧桂园股权冻结
6月12日，碧桂园地产集团有限公司因金融借款合同纠纷等案件，新增4条被执行人信息，执行标的合计6.1亿余元。现存40余条被执行人信息，被执行总金额超52亿元。此外，该公司存在多条限制消费令、终本案件及股权冻结信息。
碧桂园2025年3月13日及3月21日被冻结了多条股权，冻结金额从0.39亿元至67.05亿元不等，合计超百亿元。其中，深圳市帕拉丁五期股权投资合伙企业（有限合伙）涉及的冻结股权金额最大，为67.05亿元。
2025年5月21日，一纸法院公告将碧桂园推上风口浪尖——其持有的深圳市碧桂园房地产投资有限公司10亿股权被浙江省杭州市中级人民法院冻结，冻结期限长达三年。这是继2024年7.4亿股权冻结后，碧桂园遭遇的又一记重击。
股权冻结背后的五大死结，第一是流动性枯竭。累计超百亿股权遭冻结，资产处置空间被锁死。债权人通过法律手段“抢资产”，加剧恶性循环。第二是融资通道全堵。境内债券违约（如“21碧地01”利息逾期）。
境外债务重组停滞，信用崩塌让银行、投资者集体“用脚投票”。第三是信任危机蔓延。购房者因担忧烂尾不敢买房，供应商为回款暂停合作。某分包商直言：“宁可少接项目，也不敢垫资做碧桂园工程。”
第四是政策高压持续。“保交楼”资金监管趋严，碧桂园难以通过挪用资金腾挪自救。五是行业连锁反应，上下游行业的冲击大。房地产行业调整期超长，头部房企恢复困难，三四线城市土地流拍率飙升。
碧桂园亏损严重
2021年至2024年，碧桂园连续四年累计亏损达2524亿元的财务报表，让投资者、债权人目瞪口呆。房地产黄金时代，碧桂园以"456"高周转模式（4个月开盘、5个月资金回正、6个月再投资）横扫三四线城市。
"拿地-抵押-融资-再拿地"的循环，在行业上行期缔造了规模神话，却在市场下行时成为致命枷锁。2023年数据显示，碧桂园有息负债余额下降至2579亿元，总负债高达1.36万亿，其中一年内到期债务占比超60%。
2024 年年末财报揭示，碧桂园总资产1.04 万亿元，深陷债务泥潭，总借贷2535 亿元中，一年内须偿还债务高达1374.13 亿元 ，部分债务已出现违约或交叉违约，债务危机一触即发。
2024年碧桂园实现总收入约2528亿元，相较2023年的4010 亿元暴跌约37%。2022年-2024年三年间，碧桂园公司累计亏损达2172.52 亿元，吞噬了此前十年积累的利润。其中，2023年净亏损1784亿元。
碧桂园持有其他应收款项账面价值高达2168亿，占总资产的21%。其中1857亿被标注为其他，财务附注解释为主要为应收附属公司其他股东的免息、无抵押款项。此类应收款由于没有抵押措施，是否能够收回，是否充分计提信用减值拨备，当前外界无法判断。
2024年归属公司股东应占损失约为328亿元，盈利能力近乎枯竭。2024年碧桂园净亏损351亿元，看似比2023年收窄 82%，但行业平均亏损率仅30%，碧桂园亏损幅度却高达58%。更令人不安的是其资产负债率飙升至95%。
净资产仅剩513亿，现金储备仅63亿，2025年到期债务高达1374亿元。2023年底碧桂园员工总数为43146人，截至2024年6月30日，员工数量锐减至29261名 ，与2018年巅峰期的13万人相比，降幅惊人，凸显公司业务收缩的严峻态势。
碧桂园自救
中汇安达提到2024年底，碧桂园的某些债务有人民币1882亿元发生违约或交叉违约，碧桂园正积极谋求境内及境外债务的债务重组。境内债务重组方面，2025年4月份已经进行展期，现在在制定新的方案，形成一个综合的解决方案。

境外债务重组方面，2025年1月9日公布了初步协议方案，5月23日企业公告显示，已有相当于现有公众票据本金总额逾70%的持有人已经加入重组支持协议。此次境外债务重组协议的债务范围涉及未偿还本金140.74亿美元及相关利息，该140亿美元的债权人主要由两类组成。
一类是七家银行组成的协调委员会，该协调委员会持有碧桂园三笔银团贷款(未偿本金总额36亿美元)的48%。第二类则是若干持有人所组成的特设小组，特设小组持有碧桂园美元优先票据及港元可换股债券(未偿还本金总额103亿美元)中约30%。
碧桂园的境外债务重组协议主要有5个选项，主要方式包括现金回购、强制可转债及新债务工具，其中现金回购的清偿率为10%，即每100美元的债权最高可获得10美元的回购。选项二至选项四，均将部分债权强制转化为股权，转股价分别为2.6港元/股、10港元/股。
6月9日碧桂园的收盘价为0.385港元/股，按此计算的清偿率预计在12%至50%。而选项五，虽然可保留所有债权，但年利率仅为0.1%，且还款期要在10多年之后。现金要约及悉数转换强制性可转换债券后潜在减少债务最多约110亿美元。
现有债务加权平均融资成本从5.8%，减少至每年1.0%、2.0%或2.5%。新债务工具的平均到期年限超6.5年。近期，有媒体消息称，碧桂园需要支付1.78亿美元的抵押补偿款予协调委员会，而该安排遭到了特设小组的反对。
一是债务重组。2025年1月9日，碧桂园公告称，重组的关键条款已与由七家知名银行组成的协调委员会达成共识。若重组提案落实，碧桂园有望实现大幅去杠杆化，目标是减少债务最多116亿美元，同时将债务到期时间延长至最多11.5年。
加权平均借贷成本从重组前的每年约6%降至重组后每年约2%。截至2023年底碧桂园境外应占有息负债总额（不包括应计利息）约164亿美元，其中现有债券债务未偿还本金额约103亿美元、现有银团贷款债务未偿还本金额约36亿美元等。
碧桂园的债务重组方案来看，境外债重组中引入“现金+新债（债券）+债转股”模式，截至5月23日已有超过70%的债权人加入支持协议。5月23日，碧桂园公告，宣布延长早鸟重组支持协议同意费用期限及一般重组支持协议同意费用期限。
5月26日清盘呈请公告。为给境外债务重组争取更多时间，被债权人提请清盘的碧桂园，向中国香港高等法院申请清盘聆讯延期，中国香港高等法院于2025年5月26日批准了公司的延期申请，呈请聆讯现被延期至2025年8月11日。
公开信息显示，碧桂园的境外债务重组方案正在投票。2025年以来，碧桂园有意加快重组的进展，并希望能在2025年12月31日前完成。5月23日，截至公告日，相当于现有公众票据本金总额逾70%的持有人已经加入重组支持协议。
5月23日，碧桂园公告称，早鸟重组支持协议同意费用限期由5月23日下午五时延长至6月6日下午五时。一般重组支持协议同意费用限期由6月6日下午五时延长至6月20日下午五时。
2025年6月6日，碧桂园公告称，继续延长重组支持协议同意费用限期（合资格债权人获得按持有债权面值支付的基础同意费的期限），这是碧桂园第三次延长同意费用期限。有众多债权人尚未加入重组支持协议，但彼等支持建议重组。
碧桂园的境外债务重组涉及债务的本金额为140.74亿美元。今年以来，碧桂园有意加快重组的进展，并希望能在2025年12月31日前完成。截至目前，包括中国银行和工商银行等在内的关键银行仍未加入重组协议。
就如何向银行协调委员会支付1.78亿美元的补偿款，碧桂园未能和一个债券持有人特设小组（AHG）达成一致。特设小组持有碧桂园“103亿美元未偿还离岸优先票据和可转换债券（美元债）”中超过30%的份额。
该小组已经签署重组支持协议，但协议也明确写着1.78亿美元的补偿款支付计划需要其同意。毫无疑问，碧桂园通过116亿美元减债方案实现自救时，1.78亿美元补偿款支付细节成为横亘在银行与债券持有人之间的关键障碍。
一边是银行要求50%现金立即支付并享有优先受偿权，另一边是债券持有人坚持分期支付且要求平等受偿。这场债权人内部的利益博弈，如何在有限的资金池中平衡各方诉求。银行协调委员会手握48%银团贷款话语权。
债券持有人特设小组控制着超30%美元债投票权，双方在补偿款支付方式上的分歧，直接导致重组进程暂时搁浅。碧桂园无法单方面同意银行委员会的要求，这笔补偿款如何支付需要特设小组的同意。
就双方的分歧，特设小组并不反对支付给银行协调委员会1.78亿美元的总款项，而是就如何支付提出了异议。双方的差异主要涉及，第一是特设小组认为重组协议生效日支付50%的补偿金比例太高。
这或许导致公司没有足够的现金向选择了现金选项的债权人支付合计不超2亿美元的现金。碧桂园的境外债务重组涉及债务的本金额为140.74亿美元，今年以来，碧桂园有意加快重组的进展，并希望能在2025年12月31日前完成。
第二是银行协调委员会要求剩余50%在两年内支付并且其优先于所有重组后的债券，特设小组认为除去重组生效日支付的现金，剩余部分应该分四年平摊支付，并且其债务优先级和其他债权平等。
2021年下半年以来，上市房企的大股东“输血”爆发，纷纷为公司提供流动性的支持和还债务及保障正常经营。李思廉和张力为富力提供80亿港元股东借款，孙宏斌给融创中国提供4.5亿美元无息借款，以及绿地向大股东借款30亿元人民币等。
二是大股东输血。2022年12月27日晚发布公告称，已于当日与控股股东必胜有限公司（杨惠妍全资拥有）签订贷款协议，以免息及无抵押的形式借款50.55亿港元，初始期限为三年一个月，可由订约双方于届满前以书面形式延长。
2022年12月11日，碧桂园服务公告称，控股股东杨惠妍全资拥有的必胜有限公司已于12月9日与摩根大通签订配售协议，将以二级大宗交易方式出售其持有的2.37亿股股份，配售价为21.33港元/股，较12月9日的收市价折让约10.9%。
据港交所披露协议，杨惠妍出售碧桂园服务股份事项已于12月9日完成。通过此番出售，杨惠妍套现资金约50.55亿港元，所持碧桂园服务股份占比从43.15%减少至36.12%，仍为碧桂园服务控股股东。
碧桂园2022年启动四次股权融资，累积筹资约152.6亿港元，前两次募得资金已全部用来偿还境外债，后两次配股融资分别在11月和12月完成，分别筹集资金38.7亿港元、47.4亿港元，用途均为用于现有境外债进行再融资及一般运营资金。
截至2022年，碧桂园流通中境外债共有18只，总存续金额约114亿美元。最近到期的一支债券为2023年1月17日到期的6.17亿美元债券，还有一笔将于12月5日到期30亿美元债券，上半年碧桂园合计4笔境内债、69亿到期或达到回售状态。
三是卖资产。2023年8月25日，将广州亚运城26.67%股权，以12.915亿元的价格出售给了中海间接全资附属公司。2024年12月13日，碧桂园计划以30.69亿元的价格，将子公司持有的珠海万达商管股权转让给了珠海万赢或万达商管指定方。

2025年1月17日，碧桂园澳大利亚子公司Risland Australia与买方Avantaus就出售悉尼剩余地块达成协议，转让价格高达2.4亿澳元（约合人民币11.38亿元）。该交易的核心资产为项目的第三至第六阶段总计约330公顷的住宅小区。
2025年1月22日，广州产权交易所公告显示，碧桂园转让位于广州的公寓、酒店、办公楼及商业等5项物业资产，合计金额38.18亿元。具体来看，本次转让的资产主要有广州增城区凤凰城酒店、增城区碧桂园中心甲级写字楼。
增城区碧桂园凤凰城永旺商业物业、番禺区碧桂园藏珑府办公楼、白云区人和公寓楼，均为碧桂园的优质资产。因此被媒体评价为“碧桂园拿出压箱底”。半年之内，碧桂园“二代”杨惠妍正在甩卖的资产规模就接近百亿。
截止2024年末，碧桂园持有货币资金299亿（包含受限制现金）。此外，2025年4月，碧桂园宣布已达成出售蓝箭航天约11.063%的股份，对价13.05亿。对价需在约一个月内以现金方式支付，主要用于保交楼等项目建设开支。
2025年5月6日，碧桂园控股股东（必胜有限公司）以所持碧桂园服务全部股份作为抵押物，获得10亿元借款，用于保交房。2025年上半年重点工作以保交房为主，下半年保交房和保主体并重，为2026年进入正常经营状态做好准备。
四是降低薪酬。2024年12月12日碧桂园公告，杨惠妍、莫斌、杨子莹、非执行董事陈翀等高管主动提出降低薪酬请求，年度薪酬调整至12万元，即月薪1万元。取消了高管配车、高管体检报销、高管免费食堂等待遇，行政费用开销归零。
降本增效的效果来看，降低薪酬、免福利待遇，短期内有利减少经营成本、现金流出，提高经营、资金链的安全性，同时让企业和员工形成凝聚力。毫无疑问，关键是可以增加保交房预期、提高资金的使用率。
五是暂停拿地。碧桂园2019年拿地金额2256亿元、2020年1512亿元、2021年1397亿元、2022年185.9亿元、2023年58亿元、2024年1宗。截至2024年6月末碧桂园开发项目遍31个省份，项目数量3059个，国内未售总货值约6041亿元。
2024年12月18日，碧桂园旗下的兰州春霖房地产开发有限公司以1.55亿元的总价竞得编号为G2421号的居住用地，地块出让面积6.81万平方米，挂牌起始价为1.54亿元，位于兰州市城关青白石片区，芙蓉路以东、雁青路以西、繁华路以北。
拿地的资金主要来源于政府对项目公司以往投入建设成本的一些返还。碧桂园于12月20日回应，并非主动摘地行为。是与当地政府就兰州项目土地摘牌的熟化成本及市政配套建设成本进行了洽谈后，政府采用以地抵债的方式支付相关款项。
六是加快销售回款。碧桂园5月公司实现权益销售额30.9亿元，销售面积34万平方米。前5个月实现权益销售额139.4亿元，较去年同期的216.5亿元下降35.61%，销售面积169.9万平方米，预计全年权益销售额在300亿元至400亿元之间。
碧桂园6月6日披露了2025年5月份的未经审核运营数据显示，公司的合同销售金额约为30.9亿元，归属本公司股东权益的合同销售建筑面积约为34万平方米。根据实际情况调整销售节奏，预计全年权益销售额300亿元至400亿元之间。
5月8日碧桂园在港交所公告，集团连同合营公司和联营公司4月单月共实现归属本公司股东权益的合同销售金额约人民币30.8亿元，归属本公司股东权益的合同销售建筑面积约38万平方米。
4月7日碧桂园发布公告，3月单月碧桂园控股及其附属公司，连同其合营公司和联营公司共实现归属本公司股东权益的合同销售金额约人民币32.1亿元，合同销售建筑面积约40万平方米，1月-3月累计权益合同销售金额为77.7亿元。
碧桂园07-24年全口径销售额分别为150亿元、175亿元、232亿元‌‌、329亿元‌、432亿元‌、476亿元‌、1060亿元‌、1288亿元‌、1402亿元‌、3088亿元‌、5508亿元‌、7287亿元‌、7715亿元‌、7888亿元‌、7588亿元‌、4643亿元‌、1743亿元‌、472亿元。
七是保交房。将对该地块进行转让，所获资金将全部用于保交房工作。2022年交房70万套、2023年交付超60万套，2024年交付超38万套。近三年，碧桂园累计交付房屋约170万套。碧桂园2025年有约20万套房屋的交付任务。
碧桂园除了维持正常经营、还到期债务外，正将大部分资金用于保交楼。2025年前5月，碧桂园已完成5万套交付，还剩余15万套未交付。三季度将是交付高峰期，预计2025年内能顺利完成20万套交付量。
碧桂园表示，保交房攻坚战项目是重点任务，是一次大考。碧桂园内部会议提出，2025年上半年重点工作以保交房为主，下半年保交房和保主体并重，为2026年进入正常经营状态做好准备。

kingfirefly

讲的都是实话 有时候实话永远叫不醒一个装睡的人

kingfirefly

稳住

ress

那么多人买了碧桂园的房子，碧桂园到底还有多少房子没有交？碧桂园老板现在都躺平了，财产都转移了

standme

首负？？

superzhzh

一块钱都能接盘

xuye004

每月物业费就算了，还500元车辆管理费，没交房就扣 有车位也管理费

dsfgdsg

碧桂园内部管理混乱，安徽高管借保交楼发“企难财”，掏空公司。杨总有空过来芜湖市看看。再不管就面临破产了

陪着寂寞看孤单

这样的质量担忧啊

hnn

人家杨氏家族在广州白云机场停满私人飞机，满天飞，吃香喝辣，左拥右抱