商业楼评估价7100万流拍，被作价5400万抵债；业主疑惑：首次法拍为啥要降价？

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61岁的开发商郑某义无法接受，评估价7100余万元的不动产，经过两次降价法拍的流拍，最终以5400余万元作价给湖北襄阳国投公司抵债，“法院应该依据2020年的新司法解释，而非2016年的旧司法解释。”
襄阳中院、湖北高院则认为，2020年新修订的司法解释系一般法，而2016年的旧司法解释系特殊法，遵照“特殊法优先于一般法”原则，裁定无不当。
对此，华商报大风新闻记者采访相关方，梳理法拍经过及相关焦点问题。

还贷逾期——
向农商行贷款3600万，还贷逾期成被告
应还款1400万，实际还款600万
1964年出生的郑某义是浙江人，2005年在湖北襄阳创办了襄阳腾发实业有限公司（简称“腾发公司”）。
郑某义说，2016年前后，他和合伙人林某通过融资，在襄阳市风华路建设了一栋商业综合楼，想贷款把建楼的融资款偿还了，再通过门面租赁等方式，偿还银行贷款。
2017年1月22日，腾发公司与襄阳农商银行签订《固定资产借款合同》，借款3600万元，分期4年偿还，年利率7.84%。
同日，双方签订了《最高额抵押合同》《质押合同》等。约定的合同项下抵押物为：腾发公司位于襄阳市樊城区风华路腾发商业综合楼的5处不动产等；郑某义与其合伙人林某分别自愿为腾发公司贷款提供连带责任保证。
郑某义解释道，这栋楼除地下室未办证外，其余一共办理了5张不动产证，也就是说，这栋楼作了抵押。后因门面租赁等生意并不顺利，2020年前后，又受到疫情影响，最终导致了还款逾期。2021年1月27日，襄阳农商行向襄阳市中级人民法院起诉，法院以“金融借款合同纠纷”立案。
按照合同约定，腾发公司截至2021年1月应还款1400万元左右，但实际还款600余万元。

判令法拍——
3处不动产近4400平方米，评估价7100余万
两次降价流拍后，被作价5400余万元抵债
2021年7月9日，襄阳市中院的《民事判决书》显示，截至2021年1月20日，腾发公司尚欠本金3353.3万余元，利息702万余元，共计4000余万元。法院判令腾发公司偿还，郑某义和林某对债务承担连带清偿责任。
郑某义说，民事判决后，襄阳农商行将债权转移给了襄江国有资本投资运营集团有限公司（简称“襄江国投”）。
2022年6月10日，襄阳市中院出具《执行裁定》【（2022）鄂06执69号之一】显示，因被执行人未履行生效法律文书，遂裁定拍卖腾发公司名下的腾发商业综合楼5处不动产。
2022年10月24日，湖北玖誉房地产评估有限公司襄阳分公司出具《涉执房地产处置司法估价报告》显示，对腾发公司所属的其中3处不动产估价，总价值7125.66万元，涉及建筑面积4396.87平方米。

在评估报告出具后，腾发商业综合楼评估的3处不动产在网络平台挂网整体拍卖。
第一次拍卖在拍卖评估价基础上降价15%，于2023年1月3日流拍；第二次网拍于2023年5月8日流拍，流拍价为5451.1万余元。
2023年10月23日，襄阳中院出具《执行裁定书》【（2022）鄂06执69号之三】，将腾发公司名下3处不动产作价5451.1万余元，交付给襄江国投。
郑某义不服，“法院委托第三方机构对我公司的不动产进行了房产价值的评估，则第一次网拍的起拍价应为评估价，而非低于评估价15%。”

驳回异议——
中院、高院：起拍价降幅基于特殊法优先于一般法原则
腾发公司申请复议理由不成立
根据《最高法关于人民法院民事执行中拍卖变卖财产的规定》（2020.12.29修正），拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。
腾发公司据此对法院的执行裁定提出了异议。
2023年7月14日，襄阳中院《执行裁定书》显示：法院认为腾发公司提出的相关规定不适用于本案，本案应基于“特殊法优先于一般法原则”适用2016年的《最高法关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》【法释（2016）14号】。
据悉，【法释（2016）14号】规定，起拍价由人民法院参照评估价确定，不得低于评估价的百分之七十；再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的百分之二十。
法院裁定，腾发公司的申请复议理由不能成立，本院不予支持。驳回腾发公司异议。
腾发公司向湖北省高院提出复议申请。
2023年9月19日，湖北省高院出具《执行裁定书》：认为适用法律并无不当。腾发公司复议理由不能成立。驳回腾发公司复议申请。
对此，郑某义不理解道，“我的案子是2021年法院立案的，完全适用于2020年的新法，为什么法院要以2016年的旧法为准呢？”

律师说法——
我国《立法法》不仅规定“特别法优先于一般法”原则
还规定“新法优于旧法”原则
陕西省法学会民法学研究会副会长、陕西众致律师事务所高级合伙人刘东晨律师认为，本案中，法院以“特别法优先于一般法”为由，认为适用《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》法释（2016）14号的有关规定，在首次进行的网络拍卖中即降价拍卖，值得商榷。因为我国《立法法》不仅规定了特别法优先于一般法的原则，还规定了新法优于旧法的原则。
如果适用新法优于旧法的原则，本案就应当适用2020年12月23日修正的《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》。
若新的一般法包括旧的特别法
则应以新的一般法为依据
刘东晨指出，本案的焦点问题在于：到底是优先适用“旧的特别法”还是优先适用“新的一般法”？这要看新的一般法是否包括了旧的特别法的内容。如果新的一般法包括了旧的特别法内容，就应当优先适用新的一般法，否则，应当优先适用旧的特别法。
本案中，2020年12月23日修正的《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》虽然没有明确规定“拍卖”到底是指网络拍卖还是线下拍卖，但根据文义解释和立法目的，应当包括网络拍卖和线下拍卖等所有的拍卖形式。否则，就会出现新修订法规只能适用于网络拍卖以外的拍卖形式的尴尬局面，不符合最高院的立法本意。
可向最高法反映两司法解释矛盾冲突问题
刘东晨强调，2024年10月29日，最高人民法院印发了《关于进一步规范网络司法拍卖工作的指导意见》，特别强调切实保障当事人的合法权益，这里的当事人不仅包括强制执行申请人，也包括强制被执行人。在被强制执行人的不动产有评估价的情况下，不经被强制执行人同意就擅自降低首次拍卖的保留价，违反了公平公正原则，损害了当事人的合法权益。
建议本案当事人向最高人民法院的有关部门反映上述两个司法解释矛盾冲突问题，这样有利于快速解决矛盾。

华商报大风新闻记者 佘晖 编辑 安澜
（如有爆料，请拨打华商报新闻热线 029-8888 0000）

mulunbo

法院适用法律确实值得商榷，新法应该优先适用。

疯了吧

没有搞明白执行程序

77898876

评估价必须降价才能有人拍，7折后再8折，太正确了

陪着寂寞看孤单

民营企业怎么斗得过国资呀

mulunbo

实业不好干呀

gzcom520

二拍都流拍了，法院按照二拍价判给对方，不服的应该是对方，你一个欠债的咋还不服

咖啡豆

你不服你还钱啊！还上钱也就没有低价拍卖一说了，现在几乎所有商业的评估家都虚高，所以流派率高，评估低了还不抢着买啊！

77898876

不太理解一点，打折后都没拍出去，不打折就能拍出去了？？？

mulunbo

这媒体该不是收钱了吧。。。拍卖规定是04年的，虽然后面有修订但基本内容没变，网拍规定是16年的，到底哪个新呀。无数判决裁定支持按照网拍规定进行拍卖。拍不出去说明不具备市场价值，能拍出去债权人才不愿意以物抵债呢。