没想到！南宁横州市一栋自建房降价拍卖，才28万元竟然还流拍

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7月20日，南宁横州市一栋位于横州镇柳明路北一巷005号的自建房第二次拍卖，起拍价28万元。 建筑面积232.77平方米，宗地面积109.8平方米，折算下来每平方米1203元。
而横州市2026年上半年二手房挂牌均价为5573元/平方米，横州镇区域更是达到5814元/平方米。 这栋房子的单价不到市场价的四分之一，结果还是没有人报名。

这栋房子周边配套其实不错，柳明小学、横州二中、横州三中、横州市第二高中都在附近，离太阳广场和嘉悦广场也不远。 第一次拍卖起拍价35万元，流拍了；第二次降到28万元，还是流拍。 价格一降再降，关注的人却一个都没有。
问题出在哪里？ 先看土地性质。 这栋房子的权利性质是“划拨”，不是“国有出让”。 拍卖公告里写得很清楚：“成交价格不包含土地出让金”、“土地出让金及因土地变性所需缴纳的税费全部由买受人承担”。
划拨用地没有缴纳过土地出让金，买受人拿到房子后还得自己补上这笔钱才能过户。 28万只是门票钱，实际成本远不止这个数。

再看房子的通行条件。 公告里明确写着：“房产与他人共用大门，买受人需自行打墙开门并承担费用”。 房子在一条小巷子里，连大车都开不进去。 买了这栋房子，车只能停在外面走回去。
共用大门还涉及通行权、采光、通风等问题，都需要和邻居协调。 这些看不见的麻烦，比房价本身更让人犹豫。
房子目前还有人使用，法院已经张贴了腾空公告，但买受人需要接受一定时间的房产移交期限。 付了钱什么时候能住进去，存在不确定性。 横州市法拍房市场上，划拨用地的自建房并不少见。
新州东路一栋4层自建房87万元成交，土地也是划拨用地，成交价格不包含土地出让金。 柳明路一栋1347平方米的商铺房产同样是划拨用地。 每一套划拨用地的法拍房，都需要买家额外算一笔土地出让金。

同样是横州的法拍房，市场反应却完全不同。 城司南路一栋非常老旧的自建房，起拍价310万元，12个人报名，经过235次加价，最终602.5万元成交。
环城东路一栋7层自建房，前两次拍卖都流拍了，第三次才以116.8万元被人底价竞得。 同一个城市，有的房子抢破头，有的房子降价也没人要。 差别主要在于土地性质、产权状态和房子本身的条件。
法拍房市场给购房者提供了更多选择，同时也要求买家对房产信息有更细致的了解。 每套法拍房都有自己的特点，28万元的房子之所以没人要，不是因为价格不够低，而是买家算过账之后做出了自己的选择。 市场给出的答案，往往比任何分析都更接近真实。