北京二手房突然卖爆了，上半年网签破9万套创五年纪录

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贝壳找房APP的推送通知在晚上十点准时弹出来，显示“您关注的小区有房源价格调整”。 林悦点进去看了一眼，之前收藏的那套西红门60平米两居室，又降了5万。
这已经是她连续第三周收到类似的消息了。
2026年上半年，北京二手住宅累计网签93583套，同比增长5.7%，创下近五年同期的最高纪录。 这个数字比2022年同期的33848套多出了将近6万套。
6月单月网签16618套，同比增长9.77%，连续三个月领跑五年同期水平。 在传统楼市淡季里走出这样的曲线，北京链家丽泽景园店的商圈经理张楠的感受是最直接的——门店上半年成交42套，同比增长13.5%，环比去年下半年增长35.5%。

张楠记得三月份有一对小两口，工作几年攒了些积蓄，一直租房住。 “想提高一下生活品质，”他说，“经纪人匹配了几套房子，带看了一个月，最后成交了。 ”
刚需人群是这轮行情的主力。 中指研究院指数研究部总经理曹晶晶提供了一组数据：上半年北京二手房300万元以下成交占比，按网签价计算升至75%左右，比2025年全年又提升了4.5个百分点。
“低总价、小户型”的产品是成交的主体。 换句话说，那些总价低、面积小的房子卖得最快。
供给端也在变化。 北京市二手房挂牌总量降至11.83万套，较2025年9月14.32万套的历史峰值减少了约2.49万套，降幅17.39%，连续5个月下行。 中原地产首席分析师张大伟把这概括为“量升、价稳、库存收缩”的独特结构。
库存下降有两方面原因：连续几个月的高成交消化了存量优质房源；业主的心态也变了，从集中抛售转向观望惜售。
丰台区西罗园片区的中介曾敏观察到，6月入市的购房者选房更审慎了。 京品小区一套120平方米南北通透的房源，5月挂牌价近700万元时，日均带看不足1次。 业主向下调整20万元报价后，日均带看量提升到近2次，很快收到两组意向客户。
高性价比房源和一般房源之间，正在拉开差距。

西城区三里河片区的中介赵凡告诉北京商报记者，今年6月该片区出现了少见的集中成交——6月27日和29日，单日成交均达9套，其中九成是总价约700万元、面积70平方米以内的小户型。
赵凡对此的解释是，“金三银四”房源快速去化后市场库存收紧、价格抬升，后续新增房源持续入市，6月库存相对充足、房价趋于平稳，刚需购房者择机入场。
北京链家研究院分析师冷会分析，6月成交均价环比小幅上涨，主要受到结构性因素影响——西城、东城、海淀、朝阳等中心城区成交占比提升，拉高了全市均价。 但从各区价格走势看，多数城区价格保持平稳或小幅波动。
从全国来看，北京并非此轮回暖的孤例。 上海上半年二手房成交总量也创了近五年新高，挂牌价连续上涨四个月。 深圳在4月底5月初集中出台政策后，6月房价也转涨了。
“量升、价稳、库存收缩”这三个特征同时出现，在过往的市场周期中并不常见。 张大伟认为，这背后是政策持续落地的结果——非京籍购房社保年限下调、多子女家庭新增购房名额、商贷与公积金贷款首付比例下调、换房退税延期等一系列组合拳，降低了刚需入市的门槛和改善置换的成本。
一个更直接的变化在于购房月供。 部分入门级住房在公积金支持下，月供与租金水平已相当接近。 这意味着“租转购”在经济账上变得可行。
北京链家研究院院长高原将上半年的市场走势概括为“刚需与改善两股力量的有序接续”：一季度刚需群体率先密集入市，形成良好开局；二季度，置换性改善群体在完成房屋出售、获取资金与购房资格后陆续跟进。

4至6月，月度网签量连续刷新近五年同期纪录。
曾经普遍存在的“以价换量”现象大幅减少。 业主的议价空间从去年的5%-8%收窄至2%-3%。 部分优质房源的业主甚至开始试探性提价。
市场对“好房子”的定义也越来越具体：次新、电梯、地铁、学区。 这四个标签叠加在一起，成交周期可以缩短到3-5天。 而无学区、无电梯的老房子，去化依然缓慢。
北京二手房价格自2月起连续四个月环比上涨。 2月环比上涨0.3%，3月上涨0.6%，4月上涨0.4%。 虽然涨幅不大，但方向上已经扭转了此前长达十余个月的下跌态势。
曹晶晶认为，挂牌量的下降反映市场预期已经回归理性。 “挂牌收缩+成交放量”的组合，意味着二手房市场正在从流动性修复走向供需再平衡。
在西城区三里河片区，往年5、6月市场热度通常逐步走低，6月很少出现集中成交。 但今年不一样。 赵凡说，历年7月西城区小学多校划片派位方案公布后，片区购房热度通常会稳步上行，存在入学需求的家庭会对照派位名单针对性购置房源。
在丰台郭公庄片区，首开华润城、京投银泰万科西华府等次新房小区成交活跃。 6月27日至29日，这两个项目各成交了两套房源。 成交均价虽然高于片区老旧住宅，但已贴近项目开盘价格，价格波动空间有限。
作者声明：个人观点，仅供参考

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yzszh64

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