北京二手房半年卖了9.3万套创5年新高！楼市真回暖了？别高兴太早

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7月6日A股地产股突然拉升，万通发展和京能置业直接涨停。 朋友圈的中介就跟过年似的，喊着“大利好来了”、“房价要起飞了”。
可同一天，住建部开了个全国视频调度会，要求各地用3000亿保障房再贷款，去收储存量商品房转保障房。
一边股票涨，一边国家队进场收房，这画面还真不是要涨价的信号。
北京一个中介跟朋友吐槽，他手里一套西城区的老破小，挂了大半年了，现在得降150万才有可能出掉。
“以前是怕卖早了亏，现在是怕卖晚了卖不掉。 ”

北京上半年二手房成交93583套，创了近5年新高
6月单月网签超1.66万套，上海连续4个月环比上涨，深圳6月也转涨了。
这数据飘红，朋友圈里全是“楼市回暖”的标题。
可你再往下看：上半年百城二手房价格累计还是跌了2.9%。
量涨了，价没涨。
根源就一个词：以价换量。
房东在割肉卖房。 一套房子挂300万没人看，降到290万还是没人看，最后在285万成交了。
成交量数字确实好看了，但背后是无数业主咬碎了牙。
中指研究院的数据，上半年百城新房价格涨了0.59%，二手房跌了2.9%。
新房那0.59%也不是普涨，是“好房子”项目拉动的结构性上涨。
品质好的在涨，品质一般的还在跌。
杭州奥映世纪轩2个多月网签超45亿，负责的人说，30岁左右的客户占了30%。
滨江区的锦川源项目，成交的房子里60%的买家来自科技企业。
深圳3000万以上豪宅成交了619套，同比增长247%。 深圳湾澐玺、观潮府三个项目就占了80%。
买这些的人画像也变了——科创新贵取代了传统实业老板。
宇树科技刚拿到科创板上市批文，一批科技新贵拿着期权变现的钱冲进了楼市。
1000万到3000万的房子，成交跌了17%。

3000万到5000万的，成交暴涨33%。
5000万以上的，成交涨了11%。
这不是回暖，这是有钱人在内卷。
上海上半年卖了17宗涉宅用地。 建发29.6%溢价率拿下静安地块，绿城两个地块溢价率分别是19.9%和19.1%。
深圳更狠，3宗地块溢价率超50%，部分地块溢价率突破150%。
长沙一块地，40轮竞价，溢价超30%。
房企在核心城市抢地，就跟抢白菜似的。
全国300城土地成交建面同比再跌22%。
一边抢破头，一边没人要。
城市分化，区域分化，楼盘分化。
房企也在调整策略，千亿房企只剩3家，比去年少1家。 大房企都扛不住，小房企更别说了。
“控增量、去库存、优供给”。
自然资源部新规：新增用地原则上不用于普通商品住宅开发。
各地城投批量收储存量商品房转保障房。
少盖点，收一批，稳住房。
这3000亿保障房再贷款，不是去托房价的。
国家队进场当房东，是为了让新市民、青年人有个住的地方。
不是为了让你手里的房子卖个好价钱。

一个朋友去年在通州买了一套二手房，290万
今年同户型、同楼层，挂牌价才240万，还有人砍到220万。
他一口气堵在胸口，“还好我没挂，不然得亏40万”。
但他高兴得太早。 这套房子他们一家三口住着，房贷每个月1.2万，房子现在市价240万，他们欠银行240万。
等于首付100万已经亏没了。
这就是现在的二手房市场。 挂出来的房子越来越多，能接盘的人越来越少。
谁在买？ 跟以前不一样了。
以前买房的，是掏空六个钱包的刚需，是闭眼囤房的投资客。
现在买房的，是现金流充裕的科技新贵，是置换改善的品质一族。
他们精打细算，挑挑拣拣。
他们只看“好房子”——安全、舒适、绿色、智慧。 这八个字不是口号，是未来房子的硬指标。
一线城市确实在修复，二季度新房销售面积同比转正。
但这种修复是结构性的：好房子、好地段、好产品在涨，老破小、远郊盘该跌还是跌。

北京二手房成交量创5年新高不假，但那是用割肉换来的。
深圳3000万以上豪宅成交暴增247%也不假，但那跟你普通人有关系吗？
一个北京的中介说得很直白：“真回暖是价格涨，现在是价格跌换成交量，叫‘成交量回暖’更合适，这叫‘以价换量’。 ”
有些人还在纠结楼市到底有没有回暖，真正的问题已经变了。
过去二十年，买房是稳赚不赔的投资。
以后不是了。 买房这件事，正在变成少数人的游戏。
以前是“买了就赚”，现在是“买对了才不亏”。
你所在的城市，房价是涨了还是跌了？
作者声明：个人观点，仅供参考

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