老小区要翻新了，新规真给力，住户省心又省钱

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北京劲松一区的一栋楼居民，每家出了六到七万块钱，就把一栋1978年建成的老房子原地翻新成了一栋带电梯的新楼。 2023年7月，这66户人家全部搬回了原址的新家。 这笔钱在北京市中心，连一平方米的房子都买不到，但这66户家庭实实在在多出了五六平方米的使用面积，还彻底告别了爬楼的日子。
这件事跟很多人印象里的“拆迁”完全不是一回事。 没有补偿款，不用搬去远郊，土地性质不变，房本延续，连对门的老邻居都还在。 这种模式叫作“原拆原建”，简单来说，就是把鉴定为危房的老楼推倒，在原址重新盖一栋新楼，然后原来的住户再搬回来住。

2026年6月，国务院正式印发了《城市更新“十五五”规划》。 住建部在随后的政策吹风会上明确，“十五五”期间全国将新开工改造城镇老旧小区11.5万个。 与此同时，2026年中央预算内投资安排了970亿元专项用于老旧小区和危旧房改造，惠及约800万户居民；超长期特别国债又拿出1600亿元支持地下管网改造，比上一年还多了250亿元。
钱有了，政策也铺开了，关键要看怎么做。 全国各地已经跑出了一批实实在在的样本。

北京劲松一区这栋楼是最早的一批试点。 这栋楼1978年建成，六层没电梯，墙体单薄，屋面常年渗漏。 2020年被列为危旧楼房改建试点后，项目采用“四方共担”的资金机制——市财政、产权单位、市场化投资方共同承担主体建设费用，政府按原面积每平方米补贴五千多元。 66户居民平均每户只出了六七万元。 2023年7月回迁后，新楼有了电梯，平层入户，每户还多了五六平方米。
杭州浙工新村的账本又不一样。 这个小区建于上世纪80年代初，13幢老房中有4栋被鉴定为C级危房。 548户居民意见高度统一，项目总投资约5.3亿元，居民自筹了约4.7亿元，占比超过八成。 2023年启动，2025年2月交付。 13幢多层老房变成了7栋11层小高层，配了450个地下车位。 交付后首套二手房成交价4.56万元每平方米，明显高出周边2.5万到2.8万元的水平。 居民买的不是新房，是原地升级的权利——还能扩面积、提标准，主动权比买房大得多。

上海彭一小区则展示了这种模式最难的一面。 这个小区1955年建成，是上海最早的工人新村之一。 2110户居民里，80岁以上的老人就有549位。 原始房型多达282种。 20年前就想动，一直推不动。 2019年重新启动意见征询，2025年7月最后一批居民拿到了新房钥匙。 2026年春节，全体居民在新家过了第一个团圆年。 改造后，租赁房居住面积平均增加了约2平方米，产权房建筑面积增加了约20平方米。 1600多个车位的地下停车场解决了老小区最头疼的停车问题。
除了这三个标杆案例，更多城市正在快速跟进。 2026年5月，青岛明确将三类老旧住房纳入原拆原建试点范围：抗震不达标的预制板房、结构差功能不全的非成套住房、以及鉴定为C级或D级且无加固价值的危房。 同月，深圳首个原拆原建项目在罗湖区开工——一栋1982年建的6层老楼，10户居民从意愿征集到开工获批只用了4个月。 包头东河区工业路土六栋楼的156户居民也正在经历同样的过程，一栋1978年建成的D级危房正在原地重生为一栋9层新楼。 哈尔滨在2026年3月出台了危旧住宅自主更新指导意见，明确区分原址翻建和原址重建两种模式。 乌鲁木齐则在6月发布了老旧小区自主更新改造工作指导方案，重点面向2000年以前建成的老旧房屋。

钱从哪里来，是每个家庭最关心的事。 从全国22个已落地项目的汇总数据看，资金大致由居民承担35%、政府承担43%、社会资本承担22%。 各地的具体比例不一样。 北京三里河一区28号楼，54户居民原地回迁，政府出资约40%，居民出资约60%。 以60平方米计算，总成本每平方米11815元，政府补贴了5786元。 南京则是政府承担60%，产权人承担40%，居民自筹控制在每平方米2800元左右。
还有一个变化值得留意。 多地已经支持提取住房公积金用于原拆原建，或支付过渡期的租房费用。 提取范围可以扩大到本人及配偶、双方父母、子女。 自己账户里的钱不够，父母账户里沉着的公积金也能用上了。 青岛还支持缴存人使用公积金贷款用于原拆原建。

工期也在变短。 北京三里河一区28号楼采用了“工厂制造+现场安装”的智能建造模式，整栋楼被拆解成156个立体模块，90%以上的工序在工厂里完成。 现场只需要吊装拼接，从开工到封顶只用了45天。 相比传统方式，工期缩短了75%，建筑废弃物和扬尘减少了75%以上。 上海田林路65弄的项目也采用了同样的混凝土模块化建造方式，1000多户居民很快就能搬回新家。 工期短了，居民在外租房过渡的时间就短了，负担自然也就轻了。
原拆原建这件事，能不能做成，第一关不是钱，是鉴定。 房子得先过C级局部危房或D级整栋危房这道门槛。 能加固的先加固，实在救不了才会推倒重建。 第二关是人。 几十户、上百户人家，谁先搬、谁多出、楼层怎么分、朝向怎么定，任何一环都可能卡壳。 彭一小区拖了那么久，症结就在这里。 但越来越多的地方正在摸索出办法——街道成立工作专班、一户一策上门沟通、党员包户、居民自主更新委员会全程参与。 包头那个项目最终实现了居民意向同意率、设计方案同意率、协议签约率、施工方案同意率四个100%。

很多人要的，从来不是更远的新房，而是原来的日子住进新的屋子里。 这件事不炫，甚至有点麻烦。 但对普通家庭来说，它很实在。

hanber3000

不管你信不信，反正我是信了。

hanber3000

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yzszh64

谢谢分享。

liangee

精品文章，优秀！

com2

谢谢楼主分享！