如果不出意外，2026年7月开始，中国房价、楼市或迎来＂5大变局＂

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5月份，70个大中城市里新建商品住宅价格环比上涨的城市有16个，比4月多了2个。 但全国整体二手住宅价格环比仍然下降0.3%。
国家统计局6月16日公布的数据显示，一线城市新建商品住宅价格环比已连续4个月保持正增长。 上海新房在售项目去化周期低至8.4个月，库存结构相对健康。 不同城市之间的价格走向，差异正在变得越来越大。

三四线城市的新房库存面积去化周期达到了62个月。 一线城市同期的去化周期是13个月。 同样是在2026年6月的时间点上，一线城市去化周期不到一年半，而部分三四线城市需要五年以上才能消化完现有库存。 这种库存压力的差距，直接反映在房价的走势上。
央行3000亿元保障性住房专项再贷款在6月全面投放，年化利率仅1.75%。 这笔资金按60%配套比例可撬动银行配套贷款近5000亿元，叠加地方专项债后整体资金池接近万亿规模。 全国超过70座一二三线城市同步启动了城投公司和安居集团的存量房源收储工作。
收储的房源有两类优先级。 第一类是房企完工的滞销现房，第二类是主城地铁和商圈周边70平方米左右的小户型二手房。 收购价格稳定在小区半年网签均价8.5到9折。 这些房源改造后只用于保障性租赁住房、人才公寓和共有产权房，租金和配售价格低于普通商品房。 住房供给正在从单一的商品房模式，转向商品房与保障房并行的方向。
现房销售制度在2026年明显提速。 截至6月9日，全国已有广州、苏州、烟台、荆门等超过20个城市出台了相关配套政策。 湖北荆门从今年1月1日起规定新出让土地开发的商品房原则上实行现房销售。 广州在4月提出在土地供应端试点现房销售。 6月广州南沙明确提出“研究逐步取消预售制”。
金融端同步推出了配套政策。 苏州将现房销售的公积金贷款额度上浮50%，家庭最高可贷300万元。 烟台在额度上浮30%的基础上增加了“住房套数核减1套”的优惠。 现房销售让购房者可以实地看房后再做决定，不用再对着图纸和沙盘判断未来的交付品质。
信贷政策在6月也做了统一调整。 除北上广深核心城区外，全国首套房商业贷款最低首付降至15%，二套房首付下调至25%。 相比此前首套20%、二套30%的标准，首付门槛下降了5个百分点。 以一套总价100万元的房源计算，首套房首付从20万元减少到15万元。

公积金贷款利率自今年1月1日起同步下调，首套降至2.6%，二套降至3.075%。 部分城市将首套房公积金贷款额度从120万元提高至156万元。 “商转公”政策也在多个城市放宽，沈阳将“商转公”贷款比例从房屋价格的60%提高到80%。 这些调整降低了自住需求的购房成本。
财政部、国家税务总局、住房城乡建设部在今年1月发布公告，将支持居民换购住房的个人所得税政策延续至2027年12月31日。 出售自有住房后1年内重新购买住房的，已缴纳的个人所得税可以按规定退还。 2025年全国改善型购房需求占比已达36.1%，其中“卖一买一”的置换需求占改善需求的70%。
58安居客研究院预测，2026年全国二手房成交面积有望达到8.0亿平方米，或将首次超过新房成交规模。 二手房在交易市场中的比重正在持续提升。 对于手里有老房子的家庭来说，如果房子位置偏、户型差、物业跟不上，趁现在二手房流动性改善的时间窗口，换一套品质更好的房子，是一个可以考虑的方向。
每一套房子背后的故事都不一样。 有人正在为第一套房子的首付攒钱，有人想把父母接到身边换个大一点的户型，也有人只是想知道自己住的地方未来会不会变得更好。 这些具体而微的期待，比任何数字都更真实。

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