原拆原建潮来了！2026城市更新大转向，老房迎来全新机遇

wakeman

上周去上海静安找老同事吃饭，他之前住的彭一小区去年刚完成原拆原建回迁，两千多户原址搬回来，原来的预制板矮楼换成了带电梯的高层，每户厨卫都独用了，楼下还配了社区食堂和托育点。 他之前刷到“严控大拆大建”的政策还慌过一阵，以为要被赶到郊区安置，结果在家门口就把房子换了新的。
2026年5月国务院发的“十五五”城市更新规划，把原拆原建从地方试点抬到了全国层面的正式动作。 硬规矩先划了：片区里拆除的建筑面积不能超过总面积的20%，想整片推了盖商品房的路子基本堵死，现在优先动的都是真有安全隐患的——2000年前的预制板楼、评到C/D级的危房、连独立厨卫都没有的老筒子楼。

不是整片拆，就可以单栋或者独门独院单独申请，不用绑着全小区的业主一起表决，这条松了很多老小区的动手门槛。 民法典的底线是“双三分之二参与、双四分之三同意”，但实操里多数城市卡90%，杭州浙工新村之前就是548户业主自筹了4.7亿，改造单价摊下来1350块每平，户均掏10万到100万不等，剩下的有政府专项补贴，还能提公积金、减税费，低收入家庭还有兜底政策。
也不是房龄老就能申请拆，住建系统的危房评级分A/B/C/D四档，只有D级整幢危房，或者加固成本太高的C级才能走原拆原建，普通的“老而不危”只能先做墙面、管网这类微改造。 之前有业主把自家八十年代的老砖楼报上去，评完是B级，最后只做了外墙保温和楼梯翻新，没动主体。

配套的规矩也跟着落了，学校和医院的公共建筑现在必须定期做结构检测，抗震或者承载力不达标的严禁用，做检测的第三方机构今年的排单已经到明年三月。 C级危房优先用碳纤维、粘钢工艺加固，比拆了重盖省成本，工期也能压一半，D级或者没法加固的才走原拆原建，从检测、加固到重建，整条产业链的订单今年明显多起来，之前做新建楼盘的施工队，不少转去做存量改造了。
很多人关心老房改造完涨不涨，彭一那边的二手房现在挂牌5.9万每平，看着涨了不少，但同地段次新的二手房已经挂到6万多，相当于只是把之前房子破旧折掉的价值补回来了。 杭州浙工新村改造完卖3-4.2万每平，同地段次新也是6万的价，没有所谓“拆迁暴富”的空间。 2026年的配套文件里也明说，原拆原建出来的房源严禁当商品房对外销售，之前想囤老破小等拆迁的炒家，基本没了路径。

对住老房的业主来说，先查下本地住建局每年发的改造清单，核心地段、2000年前的房子如果已经纳入清单，不用急着卖，等改造完居住体验能提一大截；远郊没纳入清单的老破小也不用慌，后面还有分批的计划，但短期别抱什么增值预期。 做工程的人感受更直接，检测、加固、原址重建这三个环节的活，2026到2030年会比新建楼盘的业务稳很多。
前阵子刷到青岛一个82岁的阿婆，在原拆原建的意见表上按手印，指腹蹭了三次红印泥才按实，说在这栋预制板楼里住了42年，之前最怕黄梅天漏得被褥都发潮，爬六楼买袋米要歇两回，这次终于能盼来带电梯的新房，楼下还规划了给她放缝纫机的小活动室。 其实城市更新哪是什么造富风口，无非是把一代人住了几十年的旧日子，慢慢换得舒服点，让老人不用扛着菜爬楼，让孩子放学能在楼下安全地跑。 你家小区最近有没有贴结构检测或者改造的通知？ 要是拿不准自家楼能不能申请，去社区居委会问一句，说不定下一批名单里就有你那栋。
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com2

谢谢楼主分享！

waluheke

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