什么是“原拆原建”？为什么突然火了？

诛仙九妹

46天封顶，6个月拿证回迁。 2025年9月开工，2026年2月交房。 北京西城区月坛街道三里河一区28号楼的54户居民，从搬出旧居到拿到新家钥匙和房产证，前后不到半年。 这栋始建于1978年的老楼，墙体开裂沙化、上下水管跑冒滴漏，居民们在里面住了将近50年。 而现在，新楼能抗8级地震，加装了电梯和无障碍坡道。

“原拆原建”这个词，正在从新闻里的新鲜事，变成越来越多老旧小区居民家门口的可能。
2026年6月8日，国务院新闻办举行了一场政策吹风会，住建部、国家发展改革委、财政部、自然资源部共同解读《城市更新“十五五”规划》。 这是我国城市更新领域首部国家级专项规划，其中明确提出“支持老旧住房自主更新、原拆原建”。 这句话意味着，“原拆原建”从个别城市的试点探索，上升到了国家层面的系统行动。
规划还给出了具体目标：“十五五”期间改造城镇危旧房约50万套（间），新开工改造城镇老旧小区约11.5万个。 这个数字比“十四五”时期提高了一倍。
以前的老旧小区改造，主要是“修修补补”——刷刷墙、换换水管、加装电梯。 但有些老房子的问题已经不只是“旧”，而是“危”——墙体开裂、管道堵塞、没有电梯、缺乏消防设施，甚至被鉴定为C级或D级危房。 对这类房子，修修补补已经没有意义，需要的是推倒重来。
“原拆原建”和过去那种“大拆大建”有本质区别。 过去的“大拆大建”以土地开发为主要驱动力，通过提升容积率来获取增量空间。 而“原拆原建”的出发点是解决住房本身的安全与功能问题，核心理念是“把原有房子拆掉，再在原址建回去”。 规划中也明确强调“坚决防止大拆大建、拆真建假”。
各地已经有不少成功的案例。
上海静安彭一小区，始建于1955年，是上海最早的工人新村之一。 改造涉及2110户居民，其中80岁以上高龄老人就有549人，原始房型多达282种。 2025年7月，最后一批居民拿到新房钥匙。 原来的40栋老楼变成了17幢高层电梯房。 租赁房居住面积平均增加约2平方米，产权房建筑面积扩增约20平方米。 地下车库提供了1600多个车位。

杭州浙工新村，始建于20世纪80年代。 548户居民自筹了约4.7亿元资金，占整体更新费用的80%。 原有13幢房屋全部拆除，重建为7栋11层的电梯小高层，配建了约450个地下车位。 小区交付后，二手房签约均价在每平方米3万元到4.2万元之间。
广州花都集群街2号，是全省危旧房自主更新、原拆原建的首例试点项目。 居民按每平方米4600元出资改造。 项目入选了住建部可复制经验清单。
南京秦淮石榴新村，2021年被列为江苏省首批、南京市首个居住类城市更新试点项目。 采用原地重建、回迁安置的模式推进，在居民代表的共同参与下，设计方案反复优化，最终推出36种户型，尽可能满足不同家庭的实际需求。
北京西城三里河一区28号楼的速度，得益于两项关键因素。 制度层面，项目推行“全程网办”，24小时内核发项目备案与选址意见书，48小时完成多规会商意见审批，整体审批用时较承诺时限提速90%以上。 技术层面，通过数字化设计将整栋楼划分为156个模块单元，在智能工厂完成90%的建造工序，再运输到现场进行吊装组装。 这种“搭积木”式建造，较传统模式缩短工期约75%。
深圳也在跟进。 2026年1月，罗湖区将第一幼儿园宿舍楼列为全区老旧住房自主更新试点。 这栋楼始建于1979年，楼龄逾40年。 项目以“自筹资金、自主更新、原拆原建”的模式推进，仅用4个月就完成了从意愿征集到开工手续获批的全部流程。
武汉江汉区万松园路251号项目，104户居民自己出钱，在老地方建起新家。 这是武汉全市首例按“原址、原貌、原状”原则实施的城市更新项目。 项目形成了“居民出一点、政府补一点、企业让一点”的多元筹资机制。
钱从哪里来，是很多居民最关心的问题。 根据对全国22个原拆原建项目的统计，居民出资占比约35%，政府出资占比约43%，社会资本出资占比约22%。 不同城市的项目差异不小。 北京西城三里河项目政府出资约40%，居民出资约60%。 杭州浙工新村居民自筹了约80%。 南京石榴新村政府出资比例更高一些。

各地也在探索更多元的资金支持方式。 2026年中央预算内投资安排970亿元专项用于老旧小区和危旧房改造。 超长期特别国债拿出1600亿元支持地下管网改造。 《城市更新“十五五”规划》还提出，允许通过地方政府专项债券支持符合条件的城市更新项目建设。
当然，“原拆原建”的推进并非一帆风顺。 居民意见统一是最大的难点之一。 多数地区要求较高的业主同意率，有的甚至要求100%。 老旧房屋产权细碎零散，居民收入水平参差不齐，意见难以完全一致。 北京曾有项目因同意率不足80%而搁浅。 但各地也在摸索办法——西城三里河项目通过上百轮沟通协商，为54户居民定制了6种不同户型；武汉的项目靠“支部扎进楼栋”、一户一档的方式做群众工作。
城市发展正在从“大规模增量扩张”转向“存量提质增效”。 老城区的价值正在被重新发现。 “原拆原建”提供了一个思路：不离开熟悉的地段，不拆散多年的邻里，让老房子真正变成好房子。
北京西城三里河一区28号楼的居民张海双拿到新家钥匙时，说了一句话：“盼了这么多年，终于能踏踏实实过个好年了。 ”上海彭一小区的居民在回迁后的第一个团圆年，摆起了百家宴的长桌。 这些画面，或许就是“原拆原建”最真实的注脚。
你家小区是哪一年建成的？ 如果有一天“原拆原建”来到你面前，你会怎么选？
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