7月1日起物业新规落地，门卫、保洁用工迎来全新管理标准

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62岁的保洁阿姨王翠兰在杭州某小区拖地时滑倒，摔成腰椎骨折。 物业经理扔过来五百块钱，说她是临时工，连个意外险都没有。 王翠兰自己垫了三万多医药费，到现在还躺在床上。 这不是个案，全国八百万物业一线员工里，超过四成都是这样的人，没有合同、没有社保、受伤没人管。
今年7月1号，人社部《超龄劳动者基本权益保障暂行规定》正式落地。 这份文件改了这些人的命运。 楼下保安、保洁阿姨，以后不再是没有身份的临时工了。
事情要从几组数字说起。 人社部去年做了行业调研，全国物业门卫、保洁岗位从业人员规模很大，其中接近半数已经达到法定退休年龄。 很多中老年人退休后仅靠养老金生活压力不小，物业后勤岗位门槛低，成了首选。 但长期以来，不少中小物业公司为了省钱，招人只靠口头沟通，没有任何书面约定。 薪资随便定，有些地方基层岗位工资连当地最低标准都没到。 排班动不动就是十二小时，门卫通宵值守、保洁凌晨起来干活。 超出的工作时间没有额外报酬，节假日上班也是白干。 多数物业只买低价短期商业意外险，有的甚至什么都不配。 清洁工滑倒、保安夜间巡逻磕碰受伤后，企业拿“退休临时工”来推脱，医疗费只能自己扛。

新规把这些全改了。 核心动作就六个。
第一，必须签书面协议。 不管你是谁，建立用工关系三十天以内，必须签标准化的用工协议。 里面要写清楚每月多少钱、哪天发、几点上下班、加班怎么算、岗位具体干什么、休息怎么安排、出了意外怎么办、怎么解约。 已经干着活的，新规落地后三十天内必须补签。 逾期不签，人社部门会下来查，该整改整改，该罚款罚款。 所有考勤记录、工资发放明细，电子版或纸质版要留至少两年，方便随时抽查。
这里要分清楚。 还没退休、正常交社保的，签正规劳动合同，企业继续交五险。 已经退休领养老金的，签劳务用工书面协议，重点落实工伤保险、薪资、工时这些条款。 两种人都不能再口头用工了。
第二，工资不能低于当地最低工资标准。 按月足额发，不准按季度、半年结算。 加班费按三种情况算：工作日超出八小时的，给1.5倍工资；周末上班的，优先调休，调不了给两倍；春节、国庆这些法定节假日值守的，直接三倍。 不能用米面油、购物卡来顶替。
很多小区门卫是十二小时两班倒，上一天休一天。 单日工作时间长期超标。 新规不提倡超龄保洁保安长期高强度加班，真有需要的，每月累计加班时长不能超过法定上限，不能安排连续多日通宵工作。
第三，按年龄分岗位。 六到六十九岁的，原则上不安排通宵夜班门岗、长时间户外巡逻。 日常清洁优先做室内大堂、楼道这些轻度工作。 外墙清洗、高空擦玻璃、搬运大件垃圾、操作腐蚀性清洁剂这些高危重体力活，尽量不安排。 真有需要，必须本人书面同意，配齐安全防护，缩短连续作业时间。 年满七十的，直接划出禁止清单。 不能通宵夜班、高空清洁、重物搬运、长时间户外巡逻、操作化学清洁剂。 只负责访客登记、室内简单巡查、轻度室内清扫这些低体力岗位。 物业强行安排禁限岗位，监管查实后会罚款，在岗期间发生人身损伤，全部责任由物业承担。
入职前需要简单了解身体状况。 有心脑血管基础病、腰腿不便的，不安排长期站立、户外值守。 从源头降低意外概率。
第四，工伤保险强制覆盖。 这是保障力度最大的调整。 物业聘用退休超龄门卫保洁，必须单独交工伤保险，费用物业承担，个人不用出钱。 商业意外险只能作为额外补充，不能替代法定工伤保险。
很多中老年从业者不知道工伤保险是干什么的。 保洁拖地滑倒摔骨折、保安巡逻被高空坠物砸伤、上下班途中发生非本人主要责任的交通事故，都可以正常申请工伤认定。 治疗费、康复费、伤残补助、休养期间的生活补助，都能按标准报销。 物业不交工伤保险，工作人员在岗出事，全部医疗、伤残、休养赔付由物业全额承担，同时监管部门还会追加行政处罚。
过去不少物业只给几百块慰问金就了事。 7月1号以后，这一套不行了。 只要足额交了工伤保险，全部走正规理赔流程，有统一政策标准，不用自己扛大额医药费。
第五，外包责任重新划分。 这是针对行业里长期存在的甩锅问题。 物业把保洁安保外包给小型服务公司，出了事两家互相推。 新规明确，小区物业是第一追责主体。 外包公司出现任何用工不合规，全部由小区物业承担连带管理责任。 就算保洁保安是外包公司直接管理的，签协议、交工伤保险、按时发工资、规范排班这些硬要求，物业要全程监督。 外包公司不落实，人社、住建部门会优先处置物业。 物业先垫付拖欠的工资和工伤赔偿，再自己去跟外包公司算账。 不能让普通务工人员来回跑。
监管部门还会重点查“名义外包、实质直管”的情况。 有的物业表面上签了外包合同，实际上直接安排排班、发工资、管人。 这种情况直接认定为物业直接用工，按物业违规标准处置。
第六，常态化监管和维权渠道。 人社部门、街道物业科室、安全生产相关部门联合做季度专项检查。 主要查四项：有没有全员签书面协议、超龄人员的工伤保险交没交、工资和加班费发没发到位、高龄人员的岗位安排是否符合年龄管控要求。
发现违规行为分三层处理。 轻度问题比如协议条款不完善、台账留存不全，发限期整改通知，给十五到三十天。 中度违规比如不签协议、克扣加班费、违规安排七十岁以上人员夜班高空作业，直接罚款。 严重违规比如长期不交工伤保险、大额拖欠工资、工伤后拒不赔付，除了高额罚款，还要下调物业企业行业服务评级，情节严重的限制承接新项目，相关违规记录录入行业信用公示平台。
发现物业不合规，可以打电话12333，也可以去街道劳动监察中队现场反映。 业主委员会可以向物业主管部门提交书面核查申请，要求物业公示用工台账和参保记录。
很多小区居民担心物业费会涨。 新规里面写得清楚，物业不能单方面以落实新规、用工成本上涨为由涨价。 调整物业费收费标准，必须走完业主大会表决程序。 同时物业主管部门会核查企业收支明细，要求公开人工、耗材等运营开支，防止物业借新规名义提高收费。
作者声明：个人观点，仅供参考

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