深圳市一栋6层586㎡商品房住宅拍卖，才364万元就成交

77898876

6月16日，深圳司法拍卖市场成交了一宗特别的房产。 一栋位于龙岗区龙城街道伟龙达小区46号的私人自建房，起拍价216万，12个人报名，114轮出价，最终364万成交。 折合每平方米6206元。
深圳龙岗的普通商品住宅，均价基本在四万以上。 这个价格连零头都不到。

但这栋楼不是普通商品房。
它最大的特殊性在于土地性质。 深圳大多数私人自建房属于“小产权”，土地是集体用地，无法正常交易。 但这栋楼的土地是国有出让用地，使用年限70年，从1999年算起。 这意味着它在法律上跟普通商品房一样，能过户，能交易。
一栋有“商品房血统”的六层私宅，听起来是个不错的标的。
拍卖现场的情况也确实印证了这一点。 起拍价很低，216万，相当于每平米三千多。 这个价格在深圳几乎不可能买到任何像样的住宅。 但12个报名者的激烈争夺，把价格推到了364万。
谁在买这种房子？

从这栋楼的配置来看，一楼是一个铺面，楼上五层是出租屋。 买家大概率不是买来自己住的。 六层楼的私人住宅，没有电梯，没有小区环境，住起来并不舒服。 但如果拿来出租，情况就不一样了。
按照深圳龙岗区类似私宅的租金水平，这栋楼如果全部出租，每层可能改造成四到六间房，加上一楼铺面，每月租金收入在两万五到三万之间。 年租金回报率大约在8%到10%。
对比一下深圳普通住宅的租金回报率。 一套总价500万的房子，月租金可能只有七八千，年回报率不到2%。 存银行定期，现在大行的利率已经降到2%以下。
这样一算，这栋楼的吸引力就很清楚了。
买家算的是租金账，不是房价账。 364万的投入，每年能收回来三十万左右的租金。 这个投资回报率在当前市场环境下相当可观。

当然，这里面有风险。
法拍公告上明确写着一行字：该房产为“深圳市房地产证绿本”。 绿本房和红本房不同，绿本的转让有严格限制。 虽然这栋楼的土地是国有出让，但由于其“私人自建房”的原始属性，在完成过户前，存在一定的政策不确定性。
买家需要自行承担能否顺利过户的风险，需要确认自己是否有购房资格。 这些在公告里都写得很清楚。
即便如此，12个人还是选择报名。 114次出价，说明每个竞拍者都经过了计算和权衡。 他们认可这个价格和这个风险之间的平衡。
这栋楼的位置距离地铁16号线盛平站大约一公里，离龙岗中心城不远，但距离深圳市中心有相当距离。 周边配套不算特别完善，毕竟属于龙岗的边缘区域。

这种位置、这种类型的房产，主流的购房者几乎不会考虑。 预算充足的会选择中心区或次中心区的商品房，预算有限的可能会考虑更偏远但更便宜的小产权房。
但投资客的逻辑不一样。 他们看的不是房子本身住得舒不舒服，而是它能产生多少现金流。
深圳法拍市场在过去几年一直很活跃。 核心地段的豪宅法拍，经常溢价成交，一套房子能比评估价高出几百万。 而普通住宅法拍，流拍的情况也很常见。
这栋楼属于一个相对小众的品种——有正规产权的私人自建房。 这类房源在法拍市场出现的频率不高，但每次出现，只要价格合适，都会有人抢。
市场正在用一种很直接的方式，给不同类型的资产重新定价。 核心地段、稀缺资源的豪宅，价格依然坚挺。 普通住宅在回调。 而像这种能产生稳定现金流的私宅，定价逻辑跟住宅完全不同。

买家不是在买一个居住空间，是在买一个生意。 364万，买的是每月两万多的租金收入。
关于这栋楼最终能否顺利过户，买家会不会遇到其他麻烦，目前还没有后续报道。 但这个案例本身已经说明了一些东西。
深圳的房价从高点回落，但租金并没有同步下跌。 对于手里有资金、寻求稳定收益的投资者来说，某些被主流市场忽略的资产，正在浮出水面。
这栋六层楼的买家在拍卖结束后，没有接受任何采访。 他只是在114次出价后，默默拿下了这个标的。 他计算的东西，大概只有他自己清楚。