房产税成地方第一大税，改变来了！

wakeman

根据第一财经的报道，2025年房产税收入为5212亿元，收入规模超过契税、土地增值税、城市维护建设税等地方税种，首次居地方税种首位。
2026年前4个月数据显示，房产税收入2185亿元，依然列地方税种榜首。

这意味着房地产下行的影响依然在往纵深处蔓延。
当房地产税替代契税那一刻，意味着国内楼市已经产生了根本性的改变。
那么，我们该怎么理解这一切？
理解这一切，我们需要先理清一些概念。
国内的不动产分为两种税，一种是交易环节税；一种是持有环节税。
我们平时非常熟悉的契税，就是最典型的交易环节税，不管是新房还是二手房，只要有房屋买卖，就必须交这个税。
再深一层，契税和土地增值税一起，被称为房地产的活体心跳指标！
因为它们是完全绑定房地产全链条，没有任何水分！
但是，近几年的现状是，契税、土地增值税收入持续下滑，分别从2021年巅峰期的7428亿元和6896亿元一路下跌，2025年分别降至4440亿元和4102亿元。2026年依然在下滑！
就是在这样的情况下，房产税逐渐追上，成为房地产链条的核心增量。

但是我们的房产税本质是什么呢？
从当下来说，房产税核心征税对象主要是城镇中商业地产，包含商铺、写字楼、厂房等。
而最大量的和我们每个人都相关的住宅，目前还基本不用缴纳房产税。
也就是说，房产税是针对房屋持有环节征税，并不依赖于市场交易。
这就是当下最大的改变。
当地方核心税收从过去持续了很多年的交易环节，转换到持有环节。意味着整个行业链条、地方收入逻辑，已经形成了系统性反转。
因为，这两个税种的税率没有任何下调，100%是税基消失导致的收入下滑，而不是减税降费的结果。
再通俗些说，契税绑定的是个人房屋买卖交易，以及土地交易；而土地增值税则是开发商交易新房的溢价税。
在过往，这是第一第二的税收核心，如今则全部完成了翻转。
它带来的最大影响是什么呢？
地方收入的巨大转换。
具体来看：
在最高峰的2021年，契税收入7428亿，土地增值税收入6896亿，合计就是1.43万亿。这个数字占当年地方一般公共预算收入的15%。也就是说，地方收入100块，15块是靠这两个税收入的。
一般公共预算，记住这个词，下面还要遇到。
到了2025年，两税合计一共8542亿，少了近5800亿。
而2026年，两税收入大概率会下到8000亿以内，较巅峰缩水超6000亿。
这个趋势，又带动了另一个变化。

地方政府的基金收入下滑。
在地方基金收入中，90%都是卖地的收入，也就是我们熟知的土地财政。这张图就直接反映了当下土地财政的现状。
最好的时候也是在2021年， 卖了大概有8.7万亿，到了2025年下滑到了大概3万亿左右，少了很多万亿。
很长时间以来，地方政府的核心收入主要依靠两个：
一个就是一般公共预算，其中税收占85%。上面说过，2021年地产交易环节税占了15%。这几年下降了很多。
另一个就是地方基金收入，这几年也下降了很多。
至此，我们可以知道了，地方两大核心收入，涉及地产类的都在萎缩。或者说，萎缩已经导致了无法支撑地方财政。
那么，地方政府一定会变。一定会想尽办法扭转地产链条的萎缩，所导致的漏洞。
这才是我们需要严密关注的核心转变。因为这个转变会和我们息息相关。
就比如说，如今，房产税已经成为第一大税。这是地产的重心从交易环节转到持有环节的最重要的信号。
并且，这还是在没有触及住宅房产税的情况下的结果。单纯的商业地产就已经有这么大的收益了。
那么，如果交易端两税进一步下行之下，这个漏洞该怎么补？
地方会不会在增收预期之下，快速往持有环节推进，进一步推动住宅房产税加速？
我们再进一步联系近期的一些改变。
比如说，最近全国很多地方都把住建局改成了城市更新局。
这个名字的改变本身，就是地方政府在积极应对收入逻辑、发展逻辑的转换。
顾名思义，住建局的核心是什么？
是快速推进城市化之下的增量开发、卖地、批新房。
所以，赚的是土地出让金和交易环节税的钱。
而城市更新局，则是存量提质、老旧小区改造、城中村更新、盘活存量资产。
所以，基本是城市运营环节，是后端运营的服务，赚的是存量运营的可持续现金流。
但很显然这需要很久的时间，是徐徐之功，远远没有房产税来得快！
确定性的房产税+未来预期的城市更新税，大概率就是地方新的方向！