允许城里富人买宅基地盖别墅，中西部农村很可能会被过剩城市资本收割宅基地

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以宅基地筹措乡村振兴资源的三重困境

贺雪峰 武汉大学社会学院

试图主要通过农村宅基地来推进乡村振兴，筹措乡村振兴资金，会遇到三重困境。
第一重困境就是在土地城市化已近完成时期，试图借城市建设需要新增建设用地，通过城乡建设用地增减挂钩来将城市建设用地增值收益转移到农村，已无可能。
改革开放以来，中国进入快速城市化阶段，当前中国人口城市化率已超过60%，按学界相对一致的认识，中国城市化中，土地城市化是快于人口城市化的，一般预期中国人口城市化率达到75-80%即完成了城市化，按14亿人口计算，未来二十年时间中国将仍然有大约2亿农村人口进城，按每人100平方米城市建设用地来计算，2亿进城人口需要新增城市建设用地3000万亩。因为当前中国土地城市化事实上是快于人口城市化的，就是说，未来中国需要城市建设用地最多不超过3000万亩，即使未来中国所有城市建设用地指标都只允许通过城乡建设用地增减挂钩来获得（这当然是不可能的），城市最多也只能容纳出3000万亩农村腾退出来的宅基地。而当前中国农村宅基地总面积在大概2亿亩，远远多于城市建设需要的3000万亩。
郑新立等人希望通过扩大增减挂钩指标交易范围来提高增减挂钩指标价格。周其仁也有同样的建议，比如周其仁就说，要是让贵州腾退出来的宅基地卖到北京，肯定比仅仅卖到贵阳价格更高。中央出台的《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》也提出“探索建立全国性的建设用地补充耕地指标跨区域交易机制”。郑新立和周其仁等人忽视了，在农村可以腾退宅基地数量接近无限而城市需要新增建设用地指标有限的情况下面，农村宅基地腾退形成增减挂钩指标就一定是一个买方市场，指标价格就只可能由众多卖方最低价来决定，这个最低价无限接近农村腾退宅基地的成本价，这个成本价在很多地区可能只有1、2万元/亩，指望靠这个价位的有限资源来进行乡村振兴，显然不靠谱。郑新立等人指望通过跨区域增减挂钩指标交易来为大概2亿亩农村宅基地定价，从而可以为农村筹措数十万亿甚至一百万亿资金，显然是不靠谱的。
指望靠宅基地来实现乡村振兴的还有第二套方案，就是将农民宅基地卖给城里人，让城市人来农村买宅基地造别墅，看星星看月亮，让农民进城去。农民卖出宅基地拿着卖宅基地的钱进城去了，城里有钱人通过买农村宅基地建别墅，城里人成为了农村人。这样一来，因为收入较低的农民进城，高收入城市人下乡，城乡之间的收入差距就大幅度降低了。城市人下乡不仅买宅基地，而且投资建别墅，农村就成为有钱人休闲的地方，这样的农村自然也就会有更好的环境，美丽乡村指日可待，乡村自然而然也就振兴了。支持这套方案的学者如党国英就一再讲，应当将农民宅基地卖给城市人建别墅，乡村自然也就振兴了。郑新立多次为党国英背书，认同党国英建别墅的高论。刘守英则认为这样一来就可以让“城市回归本质，乡村拥有体面”。
将农民宅基地卖给城市人建别墅的方案显然也没有可行性。首先的一点是，中国是人口众多土地资源稀缺的国家，在可见的未来，国家不可能允许城市人同时在城市有住房又到农村建别墅。在资源有限的情况下面，即使允许城市人到农村建别墅，国家也是一定要收取重税的，也就是说，城市人到乡下建别墅不可能成为普遍现象，而只可能是少数特例，因此不可能支撑起城乡人口的大幅度变动，及城乡居民收入差距的缩小，以及不可能带动整个乡村振兴。
即使允许资本下乡，允许城市人到农村买宅基地建别墅，城市人也只可能到具有区位优势的农村买地建别墅，区位优势包括两个方面：交通便利、环境优美。因此，放开农村宅基地交易的结果就是，交通便利和环境优美的农村，宅基地可以卖到高价，一般农村宅基地则无人问津。浙江德清县莫干山就是一处交通便利和环境优美的地区，宅基地改革、民宿发展就可以红红火火。一般中西部农村资本则不愿下去。实际上，中国绝大多数宅基地资源都在中西部农村，乡村振兴的重点也在中西部农村，这些农村却几乎不能从国家允许资本下乡中得到好处。
虽然放开城市资本下乡，缺少区位优势的中西部农村很难从下乡城市资本中获益，却很可能被泡沫化的过剩城市资本收割宅基地，从而失去进城失败的退路。简言之，越是缺少进城能力的农民越是可能通过将作为基本保障与退路的宅基地低价交易出去，以增加在城市立足的机会，一旦他们进城失败，他们也同时失去了返乡的退路。
为了让更多不具有区位优势的农村农民也受益，一种建议是让农村建设用地和农民宅基地异地入市，即选择具有区位优势的耕地作为入市地块，由不具有区位优势农村农民的宅基地复垦为耕地，形成指标覆盖在具有区位优势的耕地上面，从而可以获取优势区位地块的区位收益。这里的问题是，具有区位优势耕地的农村和农民，凭什么会将这个区位优势让渡给不具有区位优势但有建设用地资源的农村和农民？有区位优势的土地是很少的，拥有宅基地的农村和农民却是很多的，有区位优势土地上的农村和农民必然倾向选择要价最低的建设用地来覆盖，结果就是，没有区位优势的农村和农民仅仅获得土地整理的成本价，具有区位优势农村和农民获得了所有优势区位的增值收益，包括耕地非农使用的增值收益。这部分优势区位农村和农民因此成为了事实上的土地食利者，因为土地交易而一夜暴富，绝大多数农村和农民却受益很少。
通过宅基地来筹集乡村振兴资金的第二重困境是推高了中国城市化的成本。前面已经讨论过，中国城市化创造了世界城市化的奇迹，可谓既快又好，其中一个根本原因是借土地公有制实现了农地非农使用的“涨价归公”，城市快速发展与通过土地财政建设的良好城市基础设施形成了正反馈。城市快速发展又为进城农民提供了大量城市就业机会，进城农民也就有可能在城市获得稳定就业收入和在城市体面安居下来。试图以宅基地为媒介通过城市建设用地增减挂钩为农村筹措资金，即使宅基地是一个好媒介，增减挂钩是一个好的政策工具，人地挂钩也会提高城市建设用地成本，从而会造成城市化成本的上升。城市化成本上升，不仅会影响城市化快慢和城市生产力的发展，而且会直接影响进城农民就业机会的获取和在城市安居的难易。当前中国农民本来都是想进城，只有进城失败他们才回农村，所以，对于农民来讲，他们并没有期待农村生活比城市机会更多，质量更高，而只是将农村作为基本保障与退路，所以农民的主要关切是能在城市安居，乡村振兴对于农民来讲则是次要关切，且他们不能因为乡村振兴而失去了返乡退路。
何况当前以宅基地为媒介以增减挂钩为工具的将城市资源向农村转移的办法，存在着两个几乎不可克服的痼疾：一是转移过程中存在严重的资源耗损，甚至一半以上资源都耗损了，二是转移资源分配不均，往往只是造成了少数具有区位优势农村和农民的一夜暴富与成为土地食利集团，而绝大多数中西部农村的农民却受益不多，更遑论乡村振兴了。