马云又一预言应验？如果不出意外的话，今明两年楼市或迎3大转变

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最近和身边不少朋友闲聊，话题总会绕到楼市上。多年前马云针对房地产发表的两段言论，直到现在依旧被反复讨论。

其中一句“房价如葱”的判断，如今恰好走到了当年预判的时间节点。而另一段少被大众关注的观点，也渐渐在日常市场中显现出端倪。

两大预判接连和现实呼应，当下的楼市正在悄然发生改变。站在当下的时间点来看，今明两年，整个行业还会迎来三处十分明显的转变。今天我们就结合公开政策、权威机构调研数据以及各地真实市场案例，聊聊这些现象背后的底层逻辑。

很多人都听过那句知名的楼市预言，故事要从2017年说起。当年在杭州举办的全球投资峰会上，马云公开谈及楼市走向。

他提到，过去八年国内房价一路走高，而接下来八年，房子会变成国内最不值钱的资产，价格会便宜得像葱一样。

从2017年算起，八年时间刚好落在2025年前后，我们如今正处在这个时间窗口里。客观来看，这句预言并非指全国所有房产都会跌至低价，楼市早已形成明显的分层格局。

一线城市核心地段、配套成熟的优质住宅，价格始终保持平稳。以上海、深圳市中心二手房为例，近两年报价基本没有大幅波动。

但放眼三四线城市城区、一二线城市的远郊板块，房源价值已经出现明显回落。不少近郊楼盘常年推出折扣、特价房招揽客户。

在一些偏远乡镇、建成年代久远的危旧住宅片区，更是出现了总价十几万的存量房源，房产供给过剩、价值分化的特征已经十分突出。

这句判断的核心逻辑，其实不在于房价高低，而是对人口与住房供需关系的预判。过去二十年，国内住宅建设规模持续扩大，住房总量逐步趋于饱和。

与此同时，人口出生率持续走低，购房主力人群规模不断缩减。简单来说，如今的市场现状，正是“不缺房子，缺人口”。

我们理性看待这一观点，它指向的是楼市结构性分化，并非单纯看空整个房地产行业。全民买房普涨的时代，早已一去不返。

当房子不再是闭眼持有就能增值的资产，马云另一段被忽略的警示，也成了无数家庭的切身感受：如今，房子正在慢慢变成生活里的一份负担。

对于普通家庭而言，首先感受到的就是直观的经济压力。当下购房门槛居高不下，大部分家庭想要购置一套房产，往往要倾尽多年积蓄，还要背上长期的房贷。

央行发布的居民信贷数据显示，不少家庭每月房贷支出占收入比重不低。固定的还贷支出，会挤占日常购物、休闲、教育等各类消费，直接打破原本的收支平衡。

除此之外，职场变动、经济环境波动、楼市行情起伏等诸多不确定性，也让背负房贷的家庭心里多了一份不安。

再加上长久以来，社会习惯将房产和婚恋、个人生活状态绑定在一起，无形之中也催生了普遍的购房焦虑。

抛开买房那一刻的压力，放在更长的周期里，持房的负担还体现在方方面面。物业费、公共维修基金、日常房屋维保等费用逐年上涨，持有房产变成了一笔持续的固定支出。

中指研究院发布的市场数据显示，全国多数城市二手房挂牌量持续走高，房源去化周期不断拉长，房产的流动性明显减弱，想要快速变现变得越来越难。

楼市告别了普涨行情，房产的稳定增值属性不复存在。尤其是地段偏远、房龄老旧的房源，价值还在持续损耗。

与此同时，年轻一代的居住观念也在悄然转变。越来越多人不再把买房当作人生的必选项，传统的购房执念慢慢淡化，被动持房带来的压力也愈发明显。

不难发现，现在房子带来的负担，早已不只是购房瞬间的压力，而是贯穿购买、持有、变现整个周期的综合考验。

顺着当下的市场趋势与大众心态来看，今明两年，国内房地产将会迎来（面临）三大标志性的转折。

第一个明显变化，是租房逐渐成为主流选择，各地也在通过收储存量房源，大力发展保障性租赁住房。

如今越来越多年轻人主动放下“必须买房”的想法，选择租房生活。住建部持续推进“租购并举”的住房发展模式。

杭州、广州、上海等多个城市，近年陆续收购小区存量住宅，统一改造为保障性租赁住房，市场上的租赁房源供给不断扩充。

贝壳研究院的青年居住调研数据显示，年轻群体更倾向于灵活、低压力的居住方式，不愿被高额房贷束缚。在这样的趋势下，房产的投资属性持续弱化，回归居住本质成为大方向。

第二个转折，集中体现在老旧房源的处置与置换上。目前国内多个试点城市里，不少业主选择将家中老旧住宅转让给地方国有平台、国有房企，同时置换全新房源。

像济南、苏州、郑州等地，早已落地旧房置换试点。当地国有房企定向收储老旧小区房源，不少居民顺利完成“以旧换新”。

老旧小区普遍存在配套落后、建筑老化等问题，贬值速度相对更快，长期持有会不断增加资产风险。面对这样的现状，大众的房产配置思路也发生了改变。

大家从过去一味囤房保值，转向主动优化资产结构，规避价值缩水的风险。房产“以旧换新”的模式逐步落地，各类老旧低效房源也在加速出清。

第三个转折，则是购房逻辑全面向性价比靠拢，平价刚需房源热度高涨，高价高端楼盘的关注度逐步下滑。

这也是近期各地民生新闻里最常见的画面：南京、成都、武汉等城市的保障性住房、限价刚需楼盘，多次出现千人摇号、开盘当日基本售罄的场景。

刚需群体更看重实用性与性价比，这类低门槛房源自然备受追捧。反观定位高端、定价偏高的改善楼盘，市场表现截然不同。

不少城市的高端楼盘为加速去化，接连推出优惠活动，但来访量、成交速度依旧放缓，市场热度明显不及刚需盘。

大众不再愿意为房产的额外溢价买单，刻意规避高额负债，量力而行、优先选择高性价比房源，成为当下主流的购房思路。

这三大转折，是政策导向、市场规律和民众心态共同作用下的必然结果。透过这些表象，我们能清晰看到，两大预言背后，楼市的底层逻辑已经发生了根本性的改写。

马云的两段观点，精准预判了楼市供需、资产价值与行业属性的长期走向。而今明两年即将出现的三大转变，正是市场各方顺应趋势做出的实际选择。

如今的房地产行业，正在经历三大变革：房产从全民追捧的投资品，回归纯粹的居住必需品。

市场从全国统一普涨、一房难求，演变为城市、地段、房源之间的深度分化。

大众也从盲目跟风、透支消费买房，转变为理性思考、量力而行。

需要明确的是，这些变化并不代表楼市走向衰落，而是行业逐步褪去过往的泡沫，朝着健康、可持续的方向稳步发展。

楼市野蛮生长的阶段已经落幕，平稳运行、格局分化、理性选择，会成为未来长期的主基调。读懂人口与住房供需的底层规律，顺应市场变化，便是当下最平和的生活姿态。

作者声明：个人观点，仅供参考

liqiang2216

看看

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别急，还在继续下行

yzszh64

感谢楼主。