望京北开始踩踏：从6.5万砍到4.2万，北京楼市最狠一刀来了

mulunbo

开发商跳出来辟谣说没那么低，结果呢？ 市场自己给出了答案：不是4.8万，是最低4.2万。
望京北那个叫御林湾的楼盘，周末的售楼处挤得跟菜市场似的。 小板凳坐满了，人一圈一圈站着。 中介在外头打电话喊：“你再不来，这批真没了！ ”
可就在一周前，这项目压根没人看。 从6.5万一路砍到4.8万的时候，开发商还辟过谣。 现在直接给你干到4.2万，三天卖了60多套。 最有意思的是没人闹事——全都冲进去抢了。
说好的改善盘呢？

御林湾这地儿在奶西板块，说白了就是接望京外溢的。 但配套根本没跟上：没地铁，没像样的学校，商业也一般。 定位是改善盘，实际条件撑不起这两个字。
更麻烦的是——这项目2017年就拿的地，拖到2026年3月才开盘，得房率只有75%。 隔壁朝阳的新盘普遍90%以上，90平给你做个暗卫两居，125平还是两面宽三居，产品已经落后好几个版本。 小区里还混着人才房和公租房，你想卖改善客，给的是这种配置。
卖不动就降价。
第一刀挺温柔：6.5万降到6万出头，听起来降了不少吧？ 结果三个月只卖了12套。 1563套的总盘子，这个速度基本等于停摆。
第二刀动真格：直接砍到4.8万，还搞毛坯，把总价往下压。
第三刀最狠：低楼层最低干到4.2万，直接打穿心理价位。 市场立马给了反应——三天60多套。

你去看望京樾，开盘8.5万，现在6万多。 中建宸园的二手房已经掉到7万出头。 和光悦府更是一路阴跌到5万多。
整个奶西板块，已经从8万体系掉到了5万体系。
周边项目也撑不住了。 望京云尚直接搞特价房，6.8万一批，送车位券、仓储券、物业费、装修包——没明着降价，全在变相降。 御林湾这边也没停，新一批140平、155平的房源，均价5.3万，低楼层更便宜。
大家都在抢跑。 从以前的“控价稳盘”变成了“谁便宜谁卖得掉”。
奶西的库存压得太多了。 望京樾、云尚、国誉府、御林湾，好几个盘挤在一起。 改善客又不出手了——旧房卖不掉，新房就不敢买。 没人接盘高总价，自然就崩。
武夷融御从6.3万跌到了4.2万。 玖树满和、北投栖沄湾这些新盘，低到3.4万开卖，还成了热销盘。

丰台更惨。 中建云境8万+卖了两年，现在掉到7.3万。 北京隅西颂7.9万开盘，降到7.12万。 连丰台顶豪都被背刺了——万泉寺那块地一出，中海丽金府从10万+被迫降到9.18万。
大兴天宫院呢？ 同一小区同户型，从7.2万直接跌到4.7万，跌了快35%。 有个业主630万买进，460万卖出，一套房子亏了200万才脱手。
北四环也没扛住。 芍药居北里，2021年均价8.7万，2026年5月已经6.28万了。 牡丹园龙翔路更夸张，2021年成交439万，2025年8月240万，一套房缩水199万。
深圳顶豪还在疯卖。 招商海宴府卖到14万一平，深圳湾澐玺均价17.68万，照样有人抢。 开盘半小时售罄的、法拍溢价52%的，全都集中在豪宅市场。
可北京这边呢？ 连豪宅都在往下走。 东三环懋源项目的主力户型不是200平以上的大平层，而是157平四居、135平三居——豪宅也开始瞄着“刚改”人群了。
为什么北京先崩了？

不是因为开发商突然良心发现。
第一，改善需求塌了。 房子不好卖，置换链条断了。 你旧房卖不掉，新房就不敢买。 没人接盘高总价，自然就崩。
第二，供应太多。 同一个板块，好几个盘挤在一起，库存一多就只能拼价格。
第三，产品力不行。 老项目遇到新竞品，本来就没优势，再加上配套短板，只能靠降价。 价格就成了唯一的武器。
以前大家默认：望京外溢怎么也得8万起。 现在真实成交已经落在4万到6万。
购房者的心理价位被彻底重置。 一旦这个锚点下来，后面就是所有人都开始等——你不降，我就不买。 你降了，我等你再降。
从6.5万到4.2万，这不是一次降价。
这是北京楼市第一次真正意义上的“价格重做”。

hnn

还没放量呢，放量才真的是触底了

qqwa1234

老北苑的价格都五万左右，奶西板块什么配套都没有，还四万多，谁买啊！

月光如水

想想为什么降价吧

cjlcjl

地段、地段、还是地段！

咖啡豆

望京的房子，户型不好，楼层特别高，没人要了

—じ☆ve人生—

靠着楼市是不能长久的

wakeman

请问便宜吗？如果一个月工资可以买到一平方的话可以说是便宜的那种嘛。反之？

mulunbo

说起来4，2万好象很便宜了一样，事实上1，2万还是不错的，开发商还是有利润的，前提是土地高价要降下来！