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[科学观察] 超5000万的豪宅半小时卖完、二手房开始涨价:深圳楼市越来越热了

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发表于 2026-5-31 22:05 | 显示全部楼层 |阅读模式

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文|袁小丽
编辑|刘鹏
5月23日,深圳两个豪宅项目同日“日光”。
位于深圳湾的中信城开信悦湾,78套总价5150万元起的大平层半小时售罄,而519平米顶楼复式备案单价达39.86万元/平米,总价超2亿元;宝安中心区的深圳观潮,40套总价2600万元起的房源线上直接卖光。到了5月下旬,深圳新房市场仍在出现“日光盘”,这在过去一段时间并不多见。
二手房市场的变化同样明显。一套两年前以1130万元买入的深圳湾房子,5月11日以1310万元成交,业主持有两年赚了180万元;另一套同为深圳湾某小区的房子,近期以2450万元成交,较两个月前同小区同户型的成交价高出112万元。
价格变化之外,成交节奏也在加快。据深圳房客会统计,4·29深圳新政落地仅半个月,深圳湾已成交15套二手房,环比增长50%,创下今年同期新高。市场情绪也随之转变:此前观望的买家开始重新进场,部分热门房源甚至出现竞价;卖房业主的心态则明显转强,议价空间进一步收窄。
这些变化都在指向同一个事实:今年深圳楼市的热度,并没有止步于3、4月的“小阳春”,而是在4月底政策出台后延续到了5月,而且率先体现在核心区域、优质资产和改善型产品上。
01 新政接力“小阳春”,核心区域率先升温

4月29日晚,深圳市住房和建设局印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》,核心调整包括定向放宽福田、南山、宝安新安等区域的购房资格,以及上调公积金贷款额度。其中,持有效深圳居住证的非深户家庭,可在上述核心区直接购买1套商品住房;多种情形叠加后,家庭公积金最高可贷351万元。
新政出台时,深圳楼市已处于复苏轨道。据深圳市房地产业协会数据,2026年3月深圳一、二手住宅网签总量为7898套,环比上涨117%,创近11个月新高;4月网签总量进一步升至9044套,环比上涨15%,时隔12个月重回9000套以上。新政把在3、4月积累起来的回暖情绪延续到了5月,并进一步放大了核心区域的热度。
乐有家研究中心数据显示,5月1日至5月27日,深圳全市一、二手住宅累计网签8976套,其中一手住宅3970套,二手住宅5006套。该机构认为,新政落地后,深圳新房改善及豪宅项目成交活跃,二手房市场也持续高位运行,在政策效应和资产配置需求共同推动下,市场信心继续修复。
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图源于乐有家研究中心

不过,这一轮政策效应并非平均分布。受益最明显的,是南山、福田、宝安中心等限购放松的核心区域;而光明、龙岗等次热点及外围板块,更多感受到的是公积金政策、市场情绪修复以及核心区热度外溢带来的间接带动。其中,核心区域的变化最为直观。
除了5月23日的双“日光盘”外,深圳湾等核心片区的二手房也在同步升温。深圳房客会向腾讯新闻《潜望》提供的片区成交监测数据显示,自4·29新政落地至5月23日,南山区热门小区二手房成交量达到143套,宝安热门小区成交约77套。新政落地后,南山、宝安等核心区域部分低价“笋盘”被市场快速消化,热门小区成交价出现不同程度微涨,涨幅在0.56%至13.55%之间,部分小区价格虽然仍处于调整阶段,但跌幅较新政前已明显收窄。深圳房客会表示,从价格表现看,核心区热门改善型次新盘的成交价已基本企稳;但部分楼龄较老、以刚需客群为主的小区,目前仍主要依靠“以价换量”推动成交。
美联物业全国研究中心总监何倩茹也注意到,五一假期前后,深圳看房量和交易量较去年同期明显增长,核心区表现尤其突出,部分“笋盘”被快速消化,业主心态较前期转强。
成交回暖也在改变业主的报价心态。乐有家研究中心监测数据显示,截至5月18日,深圳二手房业主上调报价的比例达到31%,较4月增加3个百分点,其中南山、宝安、龙华等区域变化较为明显。核心区域业主心态率先转强,购房者的议价空间持续收窄。
新房市场的热度,同样不只体现在核心区豪宅项目上。5月3日,光明区龙湖观翠苑开盘,成为今年深圳第一个“日光盘”,距离4·29楼市新政落地仅4天。该项目营销负责人向腾讯新闻《潜望》表示,一位原本已经回到湖北老家的购房者,得知项目要开盘,连夜自驾1000多公里赶回深圳选房,“房子开盘不到40分钟就卖完了,连实体样板房都被客户当场买走了。”
但也并非所有区域的热度都来自限购放松。上述项目负责人表示,对光明这类外围改善项目而言,新政更直接的影响,一方面是公积金贷款额度上调降低了客户月供压力,另一方面则是政策出台后市场信心回暖,促使原本犹豫的购房者加快决策。
外围市场的反馈也说明,深圳楼市并未出现“全城同步升温”。一名深圳贝壳龙岗片区经纪人告诉腾讯新闻《潜望》,今年3月至5月,龙岗整体带看量比去年增长了10%至20%,“说实话,龙岗并不是这次新政的主要受益区域。”在他看来,外围板块的热度更多体现在成交速度加快,而不是价格明显反弹,“不是业主随便涨价就有人接盘,而是价格接近市场价的房子,更容易卖出去。”
贝壳深圳研究院院长肖小平分析称,深圳二手房市场通常以月成交5000套作为“荣枯线”。按照目前成交速度,5月深圳二手房成交量有可能冲到6000套。
02 谁在买?刚需与改善仍是市场底盘

深圳楼市成交量节节攀升,究竟是谁在买?
把3月、4月、5月的购房者拆开来看,就会发现,撑起这一轮回暖行情的并不是投资客,而是真实的居住需求。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向腾讯新闻《潜望》表示,这轮深圳楼市回暖主要撬动的是刚需和刚改群体。从二手房看,需求主要集中在中心区域的小户型、学位房,以及外围区域低总价房源;从新房看,则更多流向总价可控、产品力较强的改善楼盘。整体来看,当前市场的底盘仍然是“住”的需求,而不是“炒”的需求。
项目端的客户结构,也印证了这一点。
据龙湖观翠苑项目营销负责人介绍,该项目客户中,约70%是光明区本地的改善家庭,主要是从老房子、小户型换到四房,提升居住品质;约25%来自南山、宝安等核心板块的外溢需求;另外约5%来自东莞等周边城市。整体看,本地客仍是绝对主力,外地客只是边际增量。大家的购房目的也以自住为主,纯投资型买家非常少,更多是兼顾保值考量的自住型客户。在付款方式上,也以按揭为主,全款客户大约只占15%。
这组客户画像,与一线经纪人的感受基本一致。乐有家福田区域总监刘刚告诉腾讯新闻《潜望》,福田区5月成交最活跃的,依然是学位房和兼顾自住属性的核心区房源,买家最看重的仍然是通勤便利、教育资源和资产保值能力。
不过,这轮需求修复并不是全线同步的,而是呈现出比较明显的结构分化。
根据乐有家研究中心数据,深圳在售二手房源中,总价500万元以下的房源占比接近57%,刚需和刚改群体仍是市场主力;成交方面,总价300万元以下的房源占比超过30%。与此同时,4月以来,购买力更强的客群开始积极入市,中高总价段的成交占比持续上升。4·29新政后,总价1000万元以上的二手房热度也明显提升。
李宇嘉将这种现象概括为“两头热、中间弱”:一端是低总价刚需,一端是高总价改善,而传统“卖旧买新”的中间置换链条还没有完全打通。这也解释了为什么深圳楼市已经连续热了三个月,却还远没有到“全线普涨”的程度。
宝安新安的陈先生从去年12月挂牌出售一套大平层,半年一直未能成交。4月,他将挂牌价从2050万元下调至1850万元。新政出台后,他看中了置换的房子,为了尽快卖出,再降70万,最终在5月24日以1780万元成交。陈先生说,“虽然卖便宜了,但是我看中的房子不能等。”
另一刚需购房者周女士和男友在龙岗5月初以240万购入一套88平方米的两居室。周女士说,“公积金提额后压力小了。现在价格比去年低一成,我觉得是时候上车了,不指望大涨,能安心住就行。”
深圳房客会也表示,南山、宝安中心等核心区域的次新热盘及豪宅,同样以改善自住需求为主。
03 外地客来了,但尚未成为主流

4·29新政最具有突破性的一点是:持有效深圳居住证即可在福田、南山和宝安新安范围内购买1套商品住房。这为长期在深圳工作生活,但此前因社保、个税等条件受限的人群来说,打开在深圳的买房入口。
据乐有家一线经纪人反馈,五一期间,来自浙江、沈阳、长沙等地的外地客咨询和成交明显增多。刘刚向腾讯新闻《潜望》分享了几个典型案例:一位在东莞经营企业的客户,此前已在深圳买过两套公寓,受限购制约无法再置业,新政后迅速在福田中心区购置了一套新房;一位广州客户长期双城通勤,此前因没有深圳社保,只能关注深圳外围板块,新政落地后,迅速将看房区域切回福田,不到半个月就完成了选房和下定,不仅结束了双城通勤的问题,也解决了小孩上学问题;还有一位来自山东的家长,因孩子毕业后计划来深圳发展,专程从老家赶到深圳,在香蜜湖为孩子买了一套兼具自住和学位功能的房子,“买完就回去了”。
香港买家也值得关注。
深圳福田核心区的卓越缦悦项目,据大公报报道,231套房源售出约60%,其中香港客户占30%,约70套房源被港人买走。该项目距离皇岗口岸、福田高铁站仅1公里,福田高铁站到香港西九龙仅需14分钟,深港双城通勤的便利性,成为吸引港人来深圳置业的重要支撑。一位福田一线经纪人介绍道:“他们本身就有需求,以后是要自己住的。”此外,据公开报道,5月21日,位于龙华民治街道的高端项目中海云颂玖章,也迎来大型港人看房团实地考察。
尽管深圳豪宅单价普遍在10万元—20万元/平方米,但与香港顶级豪宅相比仍具有价格优势,这也是港人前来深圳置业的重要原因之一。多位经纪人提到,香港买家更偏好临近口岸、通勤便利、总价相对友好的项目,需求多来自双城生活、教育安排、养老准备或低总价资产配置。
不过,外地购买力的进入目前更多仍呈现个案和局部特征,尚未形成大规模趋势。美联物业全国研究中心总监何倩茹指出,限购政策放松后,外地客户的咨询量和成交量确实有所上升,但整体升幅在她所在机构“不算特别明显”,也没有大到足以主导深圳楼市。真正决定深圳楼市能否持续修复的,依然是本地刚需、刚改和改善需求。
乐有家研究中心负责人也表示,新政落地的这波行情,主体仍然是深圳本地常住人口的真实居住需求,尤其是那些社保记录不连续、但实际在深圳稳定居住就业的“新市民”群体。将居住证持有者纳入购房资格并取消社保年限要求,直接支持了这一群体的住房需求。
04 AI造富?一个被放大的“情绪变量”

随着深圳核心区豪宅和高总价房源成交活跃,关于“AI造富带火深圳楼市”的讨论也开始升温。
国际顶级投行瑞银集团在5月13日发布研报指出,AI、算力及高端制造业的利润爆发,正成为一线城市房价企稳的关键动力。瑞银分析师John Lam团队测算,工业企业利润与一线城市房价的历史相关系数高达0.63,以深圳为代表的“AI产业链重镇”,其高端购买力正获得坚实的产业支撑。报告明确判断:这一轮一线城市楼市的修复逻辑,已不再是“政策驱动”,而是“AI产业链利润驱动”。
肖小平向腾讯新闻《潜望》表示,这也能在一定程度上解释,为何深圳1000万元以上总价段的成交占比,会从2025年一季度的8%快速升至2026年一季度的16%。“高品质的新国标盘出现,激发了高净值人群的置业需求,这个现象非常明显。”在她看来,虽然这部分人群占比很小,但他们的入市动作确实容易对周边观望者形成带动效应。她还分享了一个案例:一位从事期货交易的客户,在买下龙华一套新房后,又带动多位亲友跟随下单。“在深圳这样信息传播速度快,市场体量相对小的城市,少量高净值客群的真实成交,往往也会放大市场情绪。”
不过,多位行业人士认为,这种影响更多只是边际变量。
李宇嘉直言,“AI造富这种买家确实有,但更多是个案。”原因很简单,AI本身是资本和人才高度集中的行业,真正能迅速转化为大规模住房购买力的人群,并没有舆论想象中那么大。也就是说,AI财富效应或许能解释一部分高端改善需求的回暖,却不足以支撑深圳楼市过去三个月的整体热度。
从市场结构看,这一点也能得到印证:当前深圳楼市的底盘依然是刚需和刚改,改善需求只是刚刚抬头。真正起决定作用的,仍是政策松绑、交易成本下降、价格经过前期调整后重新与购买力匹配,以及优质产品和核心资产的流动性率先恢复。
“AI造富论”更像是一个被放大的“情绪变量”,而不是推动深圳楼市回暖的核心引擎。
05 回暖能走多远?

经历了3-5月楼市热度回暖,深圳楼市下一步怎么走,仍然是市场最关心的问题。
多位行业人士的判断仍然偏谨慎,但一个较为一致的观点是:6、7月属于传统淡季,市场热度大概率会边际回落,但再度出现持续大幅下跌的概率已经明显降低。
李宇嘉指出,目前购房者、业主和开发商的预期已趋于稳定。经历前期快速下跌后,风险出清告一段落,因恐慌式抛盘的投资客明显减少,买家也不再一味压价。同时,房价在经历调整后已降至阶段性低位,与居民购房能力的适配性明显提升。此外,新房供应体量则处于相对低位,低于合理的拆迁置换及换房总需求。因此,尽管后续交易热度可能有所回落,但成交量仍具韧性,价格平稳运行的特征会更加突出。
在他看来,判断楼市是否触底企稳,有两个更值得观察的指标:一是二手房挂牌量是否触顶回落,二是挂牌价和实际成交价之间的调价空间是否继续收缩。从5月的情况看,深圳二手房挂牌量并未像往年那样快速攀升,这本身就是一个相对积极的信号。
政策对购买力的支撑,也正在从情绪层面转化为实质性的交易能力。深圳市住房公积金管理中心数据显示,新政实施至5月17日,累计受理公积金贷款2335笔、金额36亿元,日均受理笔数较新政前增长64%。5月前半月,使用公积金贷款的客户占比明显上升。这说明,4·29新政不仅提振了市场情绪,也实实在在地降低了购房者的月供成本。
贝壳深圳研究院院长肖小平也认为,当前深圳楼市市场情绪饱满,6月大概率仍将延续恢复态势。多位一线经纪人基于各自片区成交数据及业主、看房客户心态分析也认为,6月市场仍有望保持恢复趋势,只是修复幅度未必会很大。
不过,多位行业人士也提醒,眼下深圳楼市最清晰的特征仍然是 “结构性修复”:成交恢复快于价格修复,核心区回暖快于外围区域,优质资产强于普通房源。区域上核心热、外围冷;客群上改善积极、刚需谨慎;房源上“好房子”受追捧,老旧存量房的去化压力仍在。
也就是说,深圳楼市的这轮回暖是真实的,但并非全面回暖,而是典型的结构性修复。“这轮修复远未到全面反转的程度,但至少,市场最差的时候,大概率已经过去了。”
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发表于 2026-5-29 07:04 | 显示全部楼层
深圳核心区楼市回暖靠政策与刚需,外围跟涨难,后续或结构性走稳。
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发表于 2026-5-29 07:45 | 显示全部楼层
这才哪跟哪,现在房地产行业牵一发而动全身,国家支持房地产行业就是拉动国内经济基本盘,建材水泥化工金融就业,还有财政收入,一下子问题都解决了。
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发表于 2026-5-29 07:51 | 显示全部楼层
政策刺激下刚需集中上车,下面怕是要更冷了
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发表于 2026-5-29 08:47 | 显示全部楼层
深圳的“大爷”都是些原住居民,他们靠城中村改造,手握大量资金,象田贝,黄贝岭,白石洲等,一拆迁就成了亿万富翁,上千万的豪宅对他们来说,小菜一碟,何况深圳是全国人口密度最高的城市,人多地少,核心地段的豪宅,顺理成章地成了盆中珍馐。
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发表于 2026-5-29 09:21 | 显示全部楼层
二手房,有好房,我买的二手房,是主人,高就——移居它市,新装修的新房,没住多久,我很幸运,买到了——心仪的——新住宅! 冷风
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发表于 2026-5-29 09:24 | 显示全部楼层
这两年股市造就了不少千万富翁,深圳房价对他们来说就小菜一碟!!还是那句话,有需求有条件就买,别又上套了
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发表于 2026-5-29 09:39 | 显示全部楼层
@元宝 目前深圳市和广州市一样,(核心区域)楼价坚挺,成交火爆,但深广两市(非核心区域)特别是(郊区),楼价仍然是在下跌中。
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发表于 2026-5-29 12:24 | 显示全部楼层
很多人买房并不是为了炒,而是资金没有地方可放,相对来说把资金放在房产上还是比较稳妥的。
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发表于 2026-5-29 14:04 | 显示全部楼层
很现实的问题有钱人再贵都会买,没钱的再便宜也买不起
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