视频丨房主将自家住宅变“网约房” 邻居有权说“不”吗？

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近年来，“网约房”作为一种新业态越来越常见。在浙江宁波，一位房主将自己的闲置住宅放在互联网平台上短租，没想到却被邻居起诉到了法院。房主很不解，我自己的房子，难道还不能自己做主？邻居是不是有权说“不”？
 房主将住宅变“网约房”被邻居起诉

张先生在浙江省宁波市江北区购置了一套住房。房屋交付后，他就把房子作为“网约房”使用，通过多个网络平台发布房源信息，标明价格，接受不特定人员的预订。然而，这一做法很快引发了同楼邻居的不满。

宁波市江北区人民法院法官 刘晓丽：原告跟被告是楼上楼下的邻居，原告认为被告这种行为导致小区外来人员增多，经常会发生夜间扰民现象，对周围邻居的生活都造成了影响。而且因为入住人员的身份没办法核实，给小区的治安、消防都带来了很大的风险。
邻居认为，这套房屋的规划用途是住宅，作为“网约房”出租牟利是改变房屋的性质。根据法律规定，业主将住宅变为经营性用房的，必须取得利害关系业主的一致同意。而张先生在没有获得邻居同意的情况下就擅自对外经营，违反了法律，于是邻居将张先生告上了法庭。

宁波市江北区人民法院法官 刘晓丽：争议的主要焦点是被告的这种行为是不是属于把住宅改变为经营性用房？要不要经过其他邻居的同意？原告认为被告这种行为肯定属于把小区住宅改为经营性用房。但是被告认为他这种方式实际上是对房子进行出租，只是出租的方式通过第三方平台，通过日租、周租或者月租的方式进行。
 “网约房”和“出租房”到底有何区别？
该案历经一审、二审，法院终审判决要求张先生恢复住宅用途。“网约房”和普通出租房到底有什么区别？同样是出租，为什么长租就行，网约就不行？

宁波市江北区人民法院法官刘晓丽介绍：

• 一般来说，出租的对象相对来说是比较固定的，但是“网约房”的对象是不特定的主体，入住的主体具有流动性和随意性。
  
• 出租的时间段比较长，但是“网约房”一般是按日或者按小时结算房费。
  
• “网约房”内一般会配备一些有偿使用的消耗品，另外房东还会提供结束之后打扫维护服务，所以相对于出租这种单纯满足居住需求的方式，“网约房”其实是提供了一种经营性服务。
  

法院经审理认为，被告实质上已改变了房屋的住宅用途，属于将住宅改变为经营性用房，应该经有利害关系的业主一致同意。判决被告张某停止对房屋的经营性使用，恢复其住宅用途。被告张某不服一审判决提起上诉，二审法院判决驳回，维持原判。
 改变住宅性质须经利害关系业主一致同意
这起案件虽然尘埃落定，但很多人心里还有一个疑问，我把自己家的房子变成“网约房”，为什么还要邻居同意？想要合法经营“网约房”，又该办理哪些手续呢？

《中华人民共和国民法典》第二百七十九条规定：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。那么，哪些人属于“利害关系业主”呢？
宁波市江北区人民法院法官刘晓丽介绍，一般来说，本栋楼内的其他业主直接推定为利害关系人。但是如果是本栋楼之外的其他业主，一般要提供相应的证据，证明房屋的价值，或者说生活的品质受到了影响。

专家提醒，即便没有人投诉，房主也不能擅自将住宅改为“网约房”。如果想要合法经营，除了取得本栋楼其他业主的一致书面同意，还必须向公安等部门申请特种经营审批，配齐消防、身份识别等设备，满足消防及治安要求。

中国政法大学教授 郑飞：首先，要确定这个房子的权属到底是什么。性质到底是什么？另外还要符合小区的管理规约。第二，要取得利害关系人的书面同意。第三，要符合相关部门的规定，取得相关的营业执照和许可证。比如说像公安部门、卫生部门要去登记等等。出于治安管理的规定，包括什么人、什么时候入住，都要有实时的登记。
 违规经营“网约房”可能面临多重法律风险
有利害关系业主的一致同意，是住宅改经营性用房的法定前提，“网约房”的发展不能突破法律底线和邻里权益边界。如果违规经营“网约房”，还有可能带来风险隐患。

记者跟随民警走访了宁波市“网约房”管理试点辖区发现，“网约房”管理面临的一大问题是确认登记人员是否为实际入住人员。

宁波市公安局北仑区分局副局长 胡贤波：作为经营者，他不能保证实际入住的人员跟订单的人员是否一致，那就必然带来一定的风险问题，比如说未成年人的入住问题。我们开发了“网约房”监管平台，入住客人通过手机移动端进行人证合一，凭认证后的蓝牙手机进行入住，确保了登记人员和实际入住人员的一致，最大限度消除安全隐患。第二方面，因为频繁入住不同人员，带来的噪声和其他问题很容易引起邻里纠纷。
中国政法大学教授 郑飞：如果“网约房”影响到了其他业主，其他业主就有可能起诉到法院要求消除影响，恢复到原来的自住房的状态。如果你没有遵循相关的治安管理的规定、卫生管理的规定等等，那么有可能受到行政处罚。

专家提醒，在涉及火灾事故、黄赌毒等违法犯罪，以及诈骗、非法拘禁等其他刑事案件时，若存在手续不全、消防不达标、信息登记缺失等情况，“网约房”经营者可能面临相应的侵权赔偿责任，情节严重的还可能涉及“非法经营”等相应的治安处罚或刑事责任。

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维权的这位业主太不容易了。我们楼上也是同样的状况，普通住宅小区用作网约房，24小时任意时间有不同的客户拉着行李箱入住进出，有时候三个房间给三组客人，有时候是一大群人去开派对之类的，每组客人走了就又开始打扫卫生。总之，基本24小时，房子里都会有各种各样随机的噪音。导致我们根本无法正常作息。真正经历过的人就知道有多痛苦。报警过几次，只有在检查的那一两天休整一下，大部分时间依然我行我素，所以我们早失去了勇敢的心，被迫搬离了辛辛苦苦攒钱买的新房子，老老少少，一路过得很心酸，很痛心

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由于我在外地，开始并不清楚楼上邻居用住宅来做网约房或者叫民宿这件事情，家里老人在房子里被打扰到确实住不下去的地步也一直不忍心告诉我，怕我为他们担心。等我过节回家住到这个房子，得知实情后十分心痛。同一时间，我也了解到，房子因为价格下跌，需要再补几十万才能把房子卖掉甚至可能卖不掉，结论是我们住不了，更卖不起。这时候有个人说可以租我们的房子。听到这个消息，我特别惶恐。因为关于租我们房子的这件事情我是否要去过问对方的用途成为了我的心病。我不敢去问，我失去了所有过问的力量，我只知道我也成为了恶的源头，这时候我们已经没有勇气再去用善良的心思考我该怎么办。这件事成了我们精神、内心和身体永远抹不去的痛。在楼上开民宿或者网约房同时我们又卖不起房的环境下，我们并不是慢性自杀，而是被杀

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谢谢楼主分享！