75亿出让成都万象城，华润置地完成轻资产终极蜕变

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转让成都万象城的背后，是华润置地三条增长曲线战略的全面落地，标志着公司从单一开发商向多元经营运营商的转型完成。

出品|中访网
审核|李晓燕
在行业深度调整期，房企每一次资产转让都容易引发“缺钱自救”的猜测。近期，华润置地以75.1亿元底价挂牌转让成都万象城100%股权，消息一出便刷屏市场。但剥开“卖资产”的表象，这绝非被动甩卖核心地标，而是华润置地跳出传统高周转内卷、主动升级商业模式的关键落子，是一盘布局已久的大资管棋局。

不是“割肉离场”，是“精准换仓”
成都万象城绝非普通资产，而是扎根成都14年的西南商业标杆。这座72万㎡的城市综合体，集购物中心、五星酒店、甲级写字楼于一体，汇聚超620家品牌，2024年租金收入达8.31亿元，年客流量突破5000万人次，是妥妥的“现金奶牛”。
如此优质的资产为何转让？核心逻辑是轻重分离、腾笼换鸟。从估值来看，75.1亿元底价对应年租金约9倍，为净资产的11.64倍，处于合理区间，并非低价抛售。更关键的是，华润置地同步在成都“东卖西买”：挂牌前一个月，刚以24.79亿元竞得青羊区优质商住地，计划打造全新万象系商业体。
一边出让成熟重资产回笼资金，一边布局新潜力项目，这是典型的资产升级。通过出售所有权、保留运营权，华润置地既能一次性兑现成熟资产价值，又能持续获取管理费收入，实现“资产退出、管理留存”的闭环。
甩掉重包袱，跑出轻资产加速度
传统房企依赖“高杠杆、高负债、高周转”模式，重资产沉淀大量资金，抗风险能力弱。成都万象城作为运营14年的成熟项目，虽现金流稳定，但长期占用巨额资本，降低整体资产周转效率。
此次转让，是华润置地推进资产持有与运营分离战略的核心动作。通过出售重资产所有权，将沉淀资金置换出来，投入周转效率更高的业务，同时保留运营管理权，持续输出万象城品牌与管理能力。这种模式下，华润置地无需投入资本金，就能获取稳定管理费收入，大幅降低资本开支压力，提升资产回报效率。
这一策略并非临时起意。此前，华润置地已通过股权转让处置杭州萧山万象汇、合肥万象城、西安西咸万象城等多个成熟商业项目，均绑定运营管理权，持续验证“投、融、建、管、退”的资管闭环。截至目前，公司累计处置商业资产规模已达250亿元，成都万象城一单就占近三分之一。
三条曲线成型，盈利结构质变
转让成都万象城的背后，是华润置地三条增长曲线战略的全面落地，标志着公司从单一开发商向多元经营运营商的转型完成。
第一曲线：开发销售业务，提质增效压舱石。作为营收基本盘，2025年贡献营收2381.6亿元，占比84.6%。但公司摒弃盲目扩张，推行“做一成一”策略，聚焦一线及强二线城市，注重利润率与去化速度，计划到2030年维持2000亿元左右营收规模。
第二曲线：经营性不动产收租业务，稳定现金流核心。2025年实现营业额254.4亿元，同比增长9.2%，核心净利润98.7亿元，利润率高达71.8% 。旗下98座在营购物中心，82座零售额位列当地前三，全年零售额达2392亿元，同比增长22.4%，成为利润稳定器。
第三曲线：轻资产管理服务业务，未来增长引擎。依托万象城品牌，输出管理能力，2025年相关业务收入178.3亿元，毛利率35.5%。华润万象生活作为核心平台，全年营收180.2亿元，同比增长5.1%，持续拓展商业运营服务市场。
2025年，华润置地盈利结构迎来历史性转折：经常性业务核心净利润占比达51.8%，首次超过开发销售业务。这意味着公司彻底摆脱对住宅销售的依赖，形成“开发+收租+服务”的多元驱动模式，抗周期能力显著增强。
REITs赋能，构建资管新生态
资产转让与华润置地的金融平台形成强力协同。目前，华润商业公募REIT已上市，总市值突破百亿元，稳居消费基础设施REITs首位。成都万象城此前已被纳入REIT潜在扩募或底层资产范围。
通过公募REIT通道，成熟商业项目可转化为流动性更强的金融产品，进一步降低资产负债表中的重资产占比。同时，REITs上市后，华润置地作为原始权益人，既能回笼资金，又能持续获取运营管理费，实现资产价值的最大化。
截至2025年底，华润置地资产管理规模达5022亿元，商业REIT、CMBS等金融工具持续落地，大资管业务体系日益完善 。成都万象城的转让，正是这一体系的关键拼图，助力公司向“国际一流城市综合开发运营企业”目标迈进。
在房地产行业告别高增长、进入存量竞争的当下，华润置地的转型路径为行业提供了重要参考。从“重开发、重持有”到“轻资产、重运营”，从依赖销售到多元盈利，华润置地用实际行动证明：行业寒冬不是终点，而是模式迭代的起点。
2026年开局，华润置地销售保持平稳，1-3月签约销售额441.2亿元，位居行业前列。稳定的销售回款与经常性业务收入形成互补，为转型提供充足缓冲空间。
转让成都万象城，不是华润置地的“减法”，而是“加法”——减去沉重的重资产包袱，加上轻资产转型的速度、资管业务的深度、多元盈利的厚度。未来，随着三条增长曲线持续发力，华润置地将以更轻盈的体态、更稳健的步伐，穿越行业周期，实现高质量发展。

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卖完了，还剩下什么呢？说好听叫轻资产！