165轮竞价击败央企！河北民企何以横扫北京土拍市场？

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蒲黄榆地块的165轮鏖战，延续了核心区优质地块高热度的市场态势。
赖苏婷 中房报记者 李叶丨北京报道


5月26日，北京土地拍卖市场上演百轮拍地大战。


一家名不见经传的河北民营房企——福鑫（北京）房地产开发有限责任公司（以下简称“福鑫地产”），在经历了165轮激烈竞价后，最终以10.476亿元、溢价率16.4%的代价，从保利发展、招商蛇口、绿城中国、厦门国贸、上海大华等5家房企的围剿中突围，将南二环蒲黄榆这宗稀缺核心地块收入囊中。


这家“黑马”房企的出现，打破了央企国企对北京核心地块的垄断预期，也引发了市场对这家企业背景的好奇。

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百轮大战

5月26日的这场土地拍卖，堪称北京核心区土地价值的“试金石”。北京蒲黄榆地块地处南二环边，距离天坛公园仅约800米，周边14号线与5号线双地铁交会，方庄商圈、蒲黄榆商业街等配套成熟，生活便利性极高。更为关键的是，该板块已多年无新增商品住宅用地供应，存量房源老化严重，改善型需求长期积压。


出让文件显示，该地块土地面积约0.98万平方米，规划建筑面积约1.98万平方米，容积率2.02，建筑控高45米。规划要求增设11米宽东西向街坊路1条，并配建3000平方米派出所1处。


核心区的稀缺属性，直接推高了市场竞争热度。竞拍现场，保利发展、招商蛇口、绿城中国、厦门国贸等6家房企展开了激烈厮杀。经过长达数小时的角逐，竞价轮数最终定格在165轮，福鑫地产凭借坚定的拿地决心以10.476亿元总价胜出。


这是河北鑫界第二次以高溢价夺得北京核心地块。2024年7月3日，北京东城区金鱼池二期西地块挂牌出让，吸引了佳源投资、东营亚通置业、河北鑫界3家房企报名，经过线上5轮及线下31轮报价触达地价上限3.375亿元，进入摇号环节后由河北鑫界中签，成交楼面价60811元/平方米，溢价率高达25%。


值得注意的是，该项目公建部分地上、地下全部建筑规模需自持20年，年限期满经东城区政府同意方可转让。即便如此，高达25%的溢价率依然显示出房企对核心资产的渴求。


当前这种激烈土拍争夺并非孤例。近期北京核心区域多宗地块均引发“百轮大战”：5月19日，丰台区太平桥城中村改造地块经历155轮竞价，由保利发展以41.544亿元竞得，溢价率15.4%。扣除养老设施、社区管理设施面积后，实际住宅楼面价为66707元/平方米，创区域新高；2025年11月，朝阳区松榆里地块经过166轮竞价，懋源以50.24亿元胜出，成交楼面价6.2万元/平方米，溢价率18.21%。蒲黄榆地块的165轮鏖战，延续了核心区优质地块高热度的市场态势。

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“黑马”为河北20年老牌房企

摘得北京蒲黄榆地块的福鑫地产成立于2024年7月9日，注册资本1000万元，是河北鑫界房地产开发有限责任公司（以下简称“河北鑫界”）的全资子公司。


福鑫地产的注册时点与母公司拿地节奏高度吻合。2024年7月，河北鑫界刚刚竞得北京东城金鱼池地块，福鑫地产便同步设立；时隔不足两年，这家子公司再度作为竞拍主体成功拿地，显示出河北鑫界深耕北京核心区的战略意图。


河北鑫界成立于2005年，注册地位于石家庄市桥西区，法定代表人为王满库。经过近20年发展，企业已形成以石家庄为根基、逐步向核心城市延伸的布局态势。天眼查数据显示，自2008年至2024年间，累计拿下8宗地块，其中7宗位于石家庄本级行政区，涵盖鑫界王府、鑫界9号院等代表性项目；2024年7月首次落子北京，正式进军一线城市核心区域。


在企业股权结构中，水福来作为控股股东持股50%，其职业背景颇具看点。水福来同时担任河北华电石家庄热电有限公司副董事长，该公司由央企华电国际电力股份有限公司控股82%，河北鑫界参股18%。

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北京最新供应清单涉5宗宅地

在北京核心区土拍持续升温的背景下，土地供应端的节奏也在加速调整。5月7日，北京市规划和自然资源委员会发布了2026年第四轮拟供应商品住宅用地清单，共涉及5宗地，土地面积约14公顷，建筑规模约29万平方米，全部位于轨道站点周边。


本轮供应兼顾中心城区成熟板块与多点地区需求突出区域。其中，丰台区供应2宗地块，其中分钟寺新村地块位于三环至四环之间，邻近地铁10号线分钟寺站；南苑湿地城中村地块位于四环至五环之间，邻近地铁19号线新发地站。


北京通州区的老城平房棚改地块位于五环至六环之间，紧邻地铁1号线土桥站。大兴区的大兴新城东组团地块位于五环至六环之间，紧邻地铁4号线黄村火车站站。昌平区的朱辛庄新区地块位于五环至六环之间，紧邻地铁8号线与昌平线换乘站朱辛庄站。


从供地结构看，北京土地供应正呈现“核心稀缺、外围放量”的特征。北京中心城区成熟板块地块体量有限但竞争激烈，如蒲黄榆、金鱼池、太平桥、松榆里等均引发百轮以上竞价；而外围区域轨道站点周边地块供应增加，为不同资金实力的房企提供了差异化布局空间。


值班编委：樊永锋责任编辑：马琳 温红妹 

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