玉林市一栋5层自建房降价33万拍卖，反而拍出176万高价

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5月26日，玉林市司法拍卖平台上，一栋位于城东商贸新区环东小区的5层自建房第二次上架。 起拍价从第一次的168.2万元降到了135万元，直降33.2万。
降价带来了截然不同的效果。 第一次拍卖无人报名，这一次，9个人缴纳了保证金。 拍卖从上午10点开始，原定结束时间被一次次推后，延时了2个半小时。 73次加价后，价格定格在176万元。

这个数字比第一次流拍时的起拍价还高了7.8万。 算下来，建筑面积568平方米，成交单价约3098元。
环东小区位于广场东路，对面是玉柴文华小区，往南不远是文化广场。 这个位置在玉林市区属于核心地段，一楼是临街铺面，楼上可以自住。 对于很多参拍者来说，它的商业潜力和居住便利性是显而易见的吸引力。

在玉林的法拍房市场，这种“降价后反遭争抢”的现象并非孤例。 就在上个月，玉州区一栋建筑面积784.64平方米的自建房，吸引了10人报名。 经过223轮出价，最终以225.4万元成交，比起拍价高出67.4万元。 更早的2月，另一栋854平方米的自建房经历了256轮竞价，以266.6万元成交。
这些房产的共同点是地段。 它们大多位于玉州区或玉东新区，周边有学校、商业体或政务中心。 4月以293万元成交的一栋独栋别墅，旁边就是玉州区第三实验小学，到市政府、奥园广场的距离都很近。 地段带来的生活便利和学区价值，是支撑价格的核心因素。

然而，市场的另一面是沉寂。 同样是2月，福绵区一栋314平方米的四层自建房第二次拍卖，起拍价51.52万元。 虽然有两报名，但只有一人出价，最终以底价成交，单价仅1637元。 5月，容县一栋6层私人楼因与邻栋建筑完全打通、共用楼梯电梯，存在明显使用缺陷，最终仅一人报名，以147万元的起拍价成交。
分化背后是资产本身的成色。 产权清晰、土地性质为“国有出让”、没有占用纠纷的房产，更容易引发争夺。 而那些存在“硬伤”的，则少人问津。

这次拍出176万的环东小区自建房，有一个在拍卖公告里明确标注、却可能被激烈竞价暂时掩盖的问题：土地性质是“划拨用地”。
这意味着，竞得者支付的176万元，并不包含土地出让金。 根据玉林市的相关规定，个人划拨建设用地使用权经批准转让时，必须补办出让手续并补缴这笔费用。

补缴的金额并非固定。 根据玉林市2021年发布的通告，土地面积300平方米以内的部分，土地出让金按评估地价的10%收取。 超过300平方米的部分，则按评估的出让土地使用权价格和划拨土地使用权价格的差额收取，如果差额低于出让价的40%，则按出让价的40%收取。
这栋房子的宗地面积是104平方米，未超过300平方米。 但关键变量在于“评估地价”。 这个价格需要根据房产所在区域当前的基准地价，结合容积率、区域因素等进行修正后得出。 房产位于城东商贸新区，属于玉林市区较为中心的位置，其基准地价不会低。

这笔额外的支出，可能是一笔不小的数目。 2023年，同一小区附近一栋面积更小、土地同样为划拨性质的沿街自建房，拍出了177.867万元。 当时竞得人需要承担的补缴成本，就是成交价之外的一笔隐性债务。
除了土地出让金，法拍房还可能附带其他成本。 例如，拍卖公告中常注明“一切税费由买受人承担”，这可能包括本应由卖方承担的增值税、土地增值税等。 如果房屋处于“有人居住，未腾空”的状态，竞得人还需要自行通过法律程序清场，这个过程耗时耗力，充满不确定性。

9位竞拍者经过73轮加价，将价格推高到176万时，每个人心里都有一本账。 3098元的单价，相比玉州区当前新房均价5395元或二手房挂牌均价4747元，看上去有足够的空间。
这笔账是否成立，取决于那笔尚未支付的土地出让金最终是多少。 它可能让这笔交易变得划算，也可能让总成本接近甚至超过市场价。
在玉林，对于划拨用地上的房产，补缴出让金是办理不动产转移登记的前置条件。 竞得人无法绕过这一步。
市场用价格投票，给出了它对这栋房子“地段价值”的评估。 而后续的产权办理过程，则要检验竞得人对“全部成本”的承受能力。