跌了一半的房价还能涨回来吗？日本用三十年给出的答案

superjiaming

前段时间有部日剧很火，叫《卖房子的女人》。
第四集里，一个料理研究家叫泽木峰乃，在1999年泡沫破灭的余波还没散尽的时候花3亿日元买了栋能看富士山的别墅。
17年后生意失败，债台高筑，被迫卖房。
中介估价：1.5亿。

价格腰斩。
这不是编剧瞎编的。
1991年的日本，花1300万日元买的住宅，到2017年为了甩掉累积的税费，10万日元贱卖，扣完手续费还倒亏11万的案例比比皆是。
现在，北京上海的部分物业，跌到了高峰期差不多一半。
同一个跌幅，同一条K线。
所以问题来了，同样的房地产泡沫，我国的房价还能涨回来吗？

一、日本用三十年回答了一个问题

1991年日本房产泡沫破裂。
东京的地价，整个90年代跌了将近七成，一直跌到2002年才触底。
触底之后一直横盘到2013年，安倍上台搞安倍经济学大规模放水，东京核心区的房价才慢慢开始回暖。
到今天，东京的房价算勉强回到了泡沫前的高点。
从1991年到2024年，整整三十三年。
一个东京买房人，如果在1991年高点接盘，要等到他退休那年才能解套。
而且涨回来是有严格地理限制的。
东京核心区涨回来了，大阪名古屋部分回来了，但日本全国大量二三线城市和乡村地区的房子，到今天还趴在地上，就是前面说的那种10万日元贱卖的。
所以日本用三十年给出的答案是，能涨回来，但只限于少数城市的核心地段，而且时间以数十年为单位。
日本的房价为什么跌了之后还能涨？          
因为房产的价格需要整个国家的经济在维持增长。          
房产的本质是当地居民购买力的映射。
居民收入涨了，才有人愿意出更高的价格买房；企业利润涨了，才有钱建写字楼租办公楼。房价回暖的前提，是经济回暖。
日本的问题在于泡沫破裂后，日本银行的资产负债表被房地产坏账瞬间击穿。
日本90年代初的银行体系，大量发放房地产贷款和土地抵押贷款。
泡沫一碎，抵押品变负资产，导致日本的各大银行信贷功能瘫痪。
这意味着即使日本工厂的产品有全世界最好的技术、最旺盛的市场需求，但也从银行借不到一分钱去投资。
所以从1997年到2012年，日本名义GDP平均增长率：0%。
经济增长是零，居民收入增长是零，房价也就根本不会上涨。

二、我国和日本不同的剧本

我国房产泡沫破灭后，日本国内出现了大量'中国崩溃论'的报道。
入了日本籍的汉奸石平写文章鼓吹中国崩溃论，说中国马上就要陷入长期停滞。
受雇于日本财团的柯隆整天在网上说，听国内的朋友说形势不好，中国金融危机就在明年。
这些人的特点是出身中国但又十几年没回来过。
隔空收集国内的坏消息，包装成独家秘闻，加工成日本人爱看的文章。
但同时，日本另一群人有着不同的判断。
他们不是中国人，是长期驻扎在北京上海的日本商社高管，是东京智库里研究中国超过20年的日本经济学家。
日本经济评论家濑口清之不久前发表了一篇专栏，文章名字为，不动产泡沫崩溃也不沉没的中国经济。
这些人判断中国经济像日本那样长期零增长的可能性很低。
如果中国完全复制日本剧本，按时间推算，明年就该爆发系统性金融危机了。
银行坏账飙升，企业大面积倒闭，一批批中产变成泽木峰。
但一个关键数字拦住了这个剧本，中国大型金融机构的房地产相关贷款比例，跟当年日本完全不是一个量级。
这是因为我国从日本那场灾难里学了教训，提前十几年把银行和房地产的风险隔离开了。
那如果银行没大量借钱给房地产，那房地产开发的钱从哪来的？
购房者的首付，开发商/总包商的垫资、地方政府城投平台。
换句话说，真正扛着房地产坏账风险的，在日本是银行系统，在我国不是。
买房的人亏了首付还在还贷。
开发商倒闭的倒闭，破产的破产。
地方财政捉襟见肘。
但在这轮泡沫破灭的过程中银行保住了。
这就造成了中日差异的关键，我国银行的信贷心脏，没停。
不论消费者的消费低迷也好，地方财政困难也罢。
对于国家来说就像一个人摔断了腿，很疼，走路一瘸一拐，恢复期三五年。
但只要金融系统这颗心脏还在跳，血就能泵到身体各处，经济就能增长。

三、撑过寒冬的两条腿

更关键的是，中国还有两个日本当年没有的引擎。
第一个引擎，在国内。
日本经济学家有一个推算，在中国经济里，有一组【好调产业】（日语词汇，即发展好的产业）半导体、电子零部件、人工智能、数据中心、电力、机器人、航空航天等。
加起来已经占到经济总量的约三成。
把这三成好调产业单独拎出来：它们的规模，大致相当于整个日本经济的1.5倍。
一个经济体里，光是高端制造和数字科技这部分，就已经比日本全国的经济总量还多出一半。而且这批产业未来几年还有望维持两位数增长。
所以，这些日本的经济学家认为中国好调产业的增长，正在对冲房地产下行造成的亏空。
也正因为如此，IMF才会给出中国2026到2030年平均增长3.9%的判断。
同期美国2.0%，G7整体1.5%。
2010年的时候，中国经济规模跟日本差不多，大多数领域，日本企业的竞争力明显高于中国。
十六年后的今天，中国GDP已经是日本的快5倍，半导体、电动汽车、AI、电池这些领域，超过日本的中国企业越来越多。
第二个引擎，在海外。
1991年日本泡沫破裂之后，日本国内的投资意愿几乎归零，企业打死也不借钱扩产。
但同期，日本企业在海外的投资规模却在逐年攀升。
丰田、本田、索尼、松下，这些巨头把工厂、研发中心、渠道全都搬到了海外。
到2010年，日本企业的海外资产规模已经和日本国内GDP差不多大了。
也就是说日本国内经济原地踏步，但在海外挣的钱把国内老百姓的生活水平托住了。
而这件事，我国现在正在加倍地做。
比亚迪的工厂建到了泰国、巴西、匈牙利。
宁德时代的电池厂铺到了德国、匈牙利。
跨境电商的SHEIN、Temu，一个在美国卖服装，一个在全球卖小商品，全都是中国供应链的外溢。
一个国内有高端制造业在增长，一个海外有利润在回流，这两条腿，日本当年只有后面那一条，而且规模远不如现在的中国。
所以回到那个问题：房价还能涨回来吗？
我的判断是：能，但过程会很长，而且不是所有房子都能涨回来。
根据日本的剧本，只有人口持续流入、产业有竞争力的区域，房价才有可能走出跌完再涨的曲线。
在日本是东京核心区，在中国就是一线城市和强二线城市的核心地段，有工作机会、有人口吸引力、有产业支撑的地方。
而三四线城市、人口净流出的地区，可能就是日本那些10万日元贱卖的别墅，一辈子也回不来了。
时间上，目前来看，目前国内房价已经基本触底。
之后在一个相对低的区间横盘一段时间，等好调产业的增长慢慢把居民收入拉上去，等海外投资的利润回流把消费托起来，一线城市的核心物业才有可能重新进入上涨通道。
这个过程，我倾向于认为需要10到15年。（国内突发利好的刺激性政策会大大缩短这一时间）。
房价腰斩的阵痛，已经实实在在地落在了高位接盘的人身上。
我国不会像日本那样出现三十年才勉强解套的结局，核心城市的好房子，终究会慢慢爬回来。
只是这个"慢慢"，要比想象的要长得多，也沉重得多。

kingfirefly

相对于劳动力，不可能涨回来了，买房肯定越来越容易。相对于纸币，很快就能涨回来，纸币的贬值是最快的

诛仙九妹

一代人的时间30年是一个普通人一辈子还没算你首付的积累时间一个房子套牢一辈子

华语天空

个人认为一线城市和核心二线城市的核心区域不是涨回来的问题，而是涨多少的问题，是一倍还是两倍的问题。人民币长期会升值，货币供给量长期上涨，国产替代大规模实现，海外扩张不断提升。 这些都是支撑核心城市翻倍的坚实基础。

神隐之左手

日本泡沫的时候东京核心区房地产的价格是现在上海，北京，深圳核心区房价的5倍，那时候日本的人均GDP也非常高，工资水平也非常高。我们这次只能算房地产大洗牌，

walysj

三十年，货币已经贬值一半了，购买力和当初的底部来讲只能说略略略高一成左右[龙虾][龙虾]

疯了吧

未来中国的房价也会两极分化，一二线核心地段的房价依然坚挺，但位置不好的房价，真就像很多人期待的那样变成了白菜价，但好地段的房价，永远不会变成白菜。

walysj

国内要涨回来，难，因为房子太多了。但是要跌像日本那样，也不可能，日被有房产税，会一直累积，跌掉的价格，很多是欠的税，而我们没有。

疯了吧

日本没有中国的宏观调控，压根没有可比性，房地产可以带动上下游产业，对于经济发展有较明显的带动作用，换言之，房地产的低迷直接带来的是上下游产业规模和用工岗位的下降，对于普通家庭的核心资产也有较大的影响，目前政策是以企稳为主，压缩泡沫，不会像以前那样暴涨暴跌，但是在家庭资产配置的占比依然占据大部分。@元宝 @较真AI

—じ☆ve人生—

一，空置率过高。二，消费观念改变。三，人口出生率在下降。四，房屋老化。这些都不支持房价上涨，在可预见的未来，房价最高峰在2019-2021年。