深圳业主掀桌子！

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作者 | 骑猪英雄
深圳共有产权业主和商品房业主，一起掀桌子了。

保障房与普通商品之争

最近，位于深圳沙井鸿荣源珈誉府的共有产权房业主与普通商品房业主，因小区花园及车位问题引发冲突。
起因是共有产权业主咨询物业费用去向，发现物业费用部分用到了普通商品房公区上，而小区内部车位配比不够充足，于是矛盾铺开。
而早在一星期前，两个小区业主就已经出现纠纷，各方业主之间似乎各占理由——
共有产权业主认为，物业费用收取一样，购买初期开发商买卖风险提示告知共有产权住房的业主与本项目普通商品房业主共用本宗地公共区域部分及配套设施。

普通商品房小区业主认为，两个小区之间隔着马路，拥有独立门禁，且购房附加协议明确社区管理用房、警务室、服务中心、文化活动室、老年人日间照料中心才是共用设施和附属配套，不包含小区车位、花园。

似乎双方都各有充足的理由。
但延续半个多月的事情仍未能解决，并且矛盾也进一步激化。
对于商品房而言，占地面积更大，约为4.31万平，其中花园面积约3万平，共计2280户，2592个车位，共有产权房占地面积更小，其中花园面积约1.7万平，共计1730户，1741个车位。

这就意味着，这种天然的资源不平衡，从小区建成之初就已经埋下隐患。

保障房变量

这次事件，虽然看似是小区业主之间相互争夺社区公区资源及配套使用。
实际上冲突的背后是楼市两条腿在打架，保障性住房与普通商品房之间的平衡界限到底在哪里。
保障性住房业主与普通商品房业主之间的冲突，并非唯一。
过去众多配建保障性住房的项目中，也曾出现类似情况。
比如位于龙岗的恒地悦山湖、龙华的深国际万科悦城和风轩、龙华的中海珑悦理等小区，都曾出现商品房业主拒绝与保障性住房业主共享花园或车位的情况。
这背后涉及的不仅仅是“车位、物业费、公共空间、资源分配”，更深层次的是房价。
对共有产权房业主而言，争取到更多的资源配套，则更有利于后期转让获得市场定价话语权，而对商品房业主来说，共享的小区资源配套，则更不利于后期在转让市场上获得话语权。
而在深圳普通商品房与保障性住房同时存在的小区并不少见，比如即将入市的龙岗石芽岭特发臻华府、已经开盘的龙岗横岗新世界188号、光明中心的振业天境云庭、南山区的中海云启源境以及翰熙典居等，都不同程度配建了安居房、人才房、保障性租赁住房等。
未来都有可能是普通商品房的一个隐性问题。
因为可售类型的保障性住房，对小区有重新定价的效应。
这样的房源价格都相较于普通商品房更低，虽然后期深圳已经完善安居房、人才房等取得完全产权以及流转的制度，但只要满足深户加代缴社保加无房的条件，就是对应可流转的目标群体。
深圳绝大部分刚需都能满足条件，这类房源获得完全产权后，天然就成为市场重定价的底线。
最明显的是，深圳已经满10年解禁期限的安居房（人才房）小区已经有不少，比如龙华的龙悦居、龙华的和平里2期、福田的侨香村、宝安的安居家园等，实际成交价格都略显低于周边二手房价格。
比如位于宝安的安居家园，2013年建成，安居房源开盘均价约0.74万/平，今年3月成交一套76.13平普通二手房，总价约267万，折合单价约3.51万/平。

而小区附近2014年的富通V都会小区，今年3月29日成交一套87.66平户型，成交总价330万，折合单价约3.76万/平，4月25日成交一套87.66平户型，总价330万，单价同样约3.76万/平。

再比如位于龙华的龙悦居四期，作为龙华2013年建成最典型的安居类型的经适房，今年4月成交一套63.1平户型，总价268万，折合单价约4.25万/平，3月成交一套55.84平户型，总价230万，折合单价约4.12万/平。

而小区附近同为2013年的星河盛世小区，今年3月4日成交一套76.24平普通户型，总价396万，折合单价约5.19万/㎡；

龙悦居四期附近的万科金域华府，2010年建成，今年4月25日成交一套85.12平户型，总价446万，折合单价约5.24万/平。

可以看到，这些小区相较于周边小区的价格水平，都略低一些。
所以，当可售型保障性住宅房的小区，当保障性住房陆续进入流通期后，小区价格的锚点就天然向这类房源倾斜。
那么，鸿荣源珈誉府的共有产权业主与普通商品房业主之间的矛盾，看似是社区内部资源分配的矛盾，本质争夺的是未来市场定价体系的话语权。
影响的是未来，小区在市场中的长期变量及结构。

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