北海房价断崖式下跌，十大暴跌楼盘出炉

walysj

2026年1月，北海市黄金北岸一套87.3平米的“一线海景房”在司法拍卖平台上落槌。 成交价24万元，算下来每平方米2749元。 这个价格，甚至低于很多县城的建筑成本。 五年前，这里还被描绘成“下一个三亚”。
这不是孤例。 在北海的房产拍卖市场，低价早已不是新闻。 城东的东峰富苑，有近90平的房子以15.68万成交，单价砸到了1767元。 这些数字串联起来，勾勒出北海楼市过去几年的一条下跌曲线。

根据中指研究院的数据，2026年4月，北海新建住宅样本平均价格为7286元/㎡，同比下跌6.23%。 二手住宅样本平均价格则为5235元/㎡，同比下跌5.25%。 新房价格已经连续下跌了22个月，二手房更是连跌了30个月。
一套百平米的房子，总价正在滑向十年前的水平。
在这场漫长的下跌中，有些楼盘的价格崩塌得尤为剧烈。 阳光城·悦江海，一个由品牌房企开发、曾是北海销售标杆的项目，均价一度超过1万元/㎡。 到了2026年4月，它的均价是7100元/㎡，累计跌幅达到32%，回到了2017年的价格水平。
东润佳苑位于海城区的边缘地带，一套100㎡的房子总价仅55万元，较高位时缩水超过20万元，累计跌幅27%。 北部湾国际公馆，曾以“北部湾核心区”的概念吸引大量投资客，如今投资客集中抛售，部分房源价格甚至低于同小区新房挂牌价50%以上，累计跌幅20%。
价格防线正在被一层层击穿。 碧海花园在2025年10月的均价是2679元/㎡，单周跌幅4.51%，跌穿了3000元关口。 更早一些，北海大厦在2025年9月均价3449元/㎡，单周跌幅4.96%，挂牌单价一度逼近3000元。 在中国房价行情网2026年4月的统计里，北海二手房挂牌单价区间下限是2476元/㎡。
这些暴跌的楼盘，呈现出一些清晰的规律。
从区域看，它们高度集中在海城区和银海区。 在跌幅前十的榜单中，海城区占了5席，银海区占了4席。 老城区海城区，成了二手房价格塌陷的重灾区。
从楼盘类型看，约半数楼盘是房龄超过10年的老旧小区。 它们普遍缺乏电梯、物业管理缺位、户型设计老旧。 在二手房市场上，这类房子几乎完全丧失了议价能力。 另一半，则是曾以“海景”、“北部湾核心区”等概念为卖点的项目。 当市场下行，最先被挤掉的，就是这些虚无的概念溢价。
一些在更早周期里被热炒的高端项目，跌幅更为惊人。 有统计显示，银海区的天隆三千海，其三居室均价从2021年约19000元/㎡，跌至2026年的约6800元/㎡，累计跌幅达到64.2%。
北海楼市的持续下行，根植于几个深层的结构性矛盾。
首先是触目惊心的库存压力。 全市待售面积超过200万平方米，去化周期长达28个月，远远超过12-18个月的合理区间。 仅在银滩等旅游集中区，二手房挂牌量就超过2000套。 供给远远超过了需求。
其次是人口增长的“含金量”不足。 截至2024年末，北海的常住人口约为190万人。 近五年的人口增长，主要来自北方养老、旅居的“候鸟型”人群。 他们的购房以度假、投资为主，并非刚性自住需求。 这类需求受市场预期影响极大，房价一旦下跌，便迅速转为观望或抛售，反过来加剧了供给过剩。
与外地购房者的热情形成对比的，是本地年轻人的流失。 有分析指出，北海产业标签单一，年轻人想找好工作、接受优质教育，往往选择奔赴南宁、广州。 城市留下了养老的“候鸟”，却难以留住创造未来的年轻人。
第三是旅游地产过度开发的后遗症。 北海曾被定位为知名的滨海旅游康养城市，围绕银滩向外延伸，银滩西区、冠头岭一带、南康片区，几十个体量巨大的文旅项目同时铺开。 这些楼盘多以海景房、养老房为主，产品严重同质化，且多数项目缺乏优质的医疗、教育和商业配套。
狂热期过后，问题逐一暴露。 潮湿和腐蚀是海景房永恒的敌人，海风带来的盐分能让崭新的装修在几年内斑驳不堪。 许多小区密密麻麻挤在海边，内部却生活配套匮乏。 晚上一片漆黑，入住率极低，成了安静的“鬼城”。 有描述称，晚上开车经过那些片区，整栋楼的灯亮不到十户，黑漆漆的窗户一排接一排。
冬季“候鸟”返乡后，一些小区的空置率超过80%。 承诺的配套许多未能兑现，养老的梦想，有时变成了现实的负担。
最后是新房与二手房市场的“双杀”格局。 2026年3月，北海新房网签仅534套，而二手房网签达到1150套，是新房的两倍以上。 开发商为了回笼资金，频繁以特价房、团购价促销，不断拉低市场均价。 与此同时，二手房市场上大量投资客抛售，议价空间持续扩大。 两者相互拉扯，价格陷入恶性循环。
面对市场的深度调整，政策层面已经有所动作。 北海推出了将公积金最高贷款额度提至96万元、支持存量房提取公积金支付首付款、人才购房补贴等一系列政策。 它也成为广西首个实现提取住房公积金支付首付款住房类型全覆盖的地市。
这些措施旨在降低购房门槛，激活一部分需求。 但市场的核心矛盾——巨大的库存、脆弱的人口结构和过度依赖旅游地产的开发模式——并非短期政策可以轻易扭转。
中指研究院的数据显示，2026年4月北海二手住宅价格环比微涨0.06%，似乎有止跌的迹象。 安居客的数据则显示，2026年4月北海二手房挂牌均价为5144元/㎡。 一些房产平台在2026年5月的描述中，称北海新房价格“较为平稳且友好”，是刚需族“非常好的下手机会”。
当房子逐渐褪去投资的外衣，回归居住的本质，每一个价格数字背后，都是具体的社区、真实的生活和一群人的选择。
2026年1月，北海市黄金北岸一套87.3平米的“一线海景房”在司法拍卖平台上落槌。 成交价24万元，算下来每平方米2749元。 这个价格，甚至低于很多县城的建筑成本。 五年前，这里还被描绘成“下一个三亚”。
这不是孤例。 在北海的房产拍卖市场，低价早已不是新闻。 城东的东峰富苑，有近90平的房子以15.68万成交，单价砸到了1767元。 这些数字串联起来，勾勒出北海楼市过去几年的一条下跌曲线。
根据中指研究院的数据，2026年4月，北海新建住宅样本平均价格为7286元/㎡，同比下跌6.23%。 二手住宅样本平均价格则为5235元/㎡，同比下跌5.25%。 新房价格已经连续下跌了22个月，二手房更是连跌了30个月。
一套百平米的房子，总价正在滑向十年前的水平。
在这场漫长的下跌中，有些楼盘的价格崩塌得尤为剧烈。 阳光城·悦江海，一个由品牌房企开发、曾是北海销售标杆的项目，均价一度超过1万元/㎡。 到了2026年4月，它的均价是7100元/㎡，累计跌幅达到32%，回到了2017年的价格水平。
东润佳苑位于海城区的边缘地带，一套100㎡的房子总价仅55万元，较高位时缩水超过20万元，累计跌幅27%。 北部湾国际公馆，曾以“北部湾核心区”的概念吸引大量投资客，如今投资客集中抛售，部分房源价格甚至低于同小区新房挂牌价50%以上，累计跌幅20%。
价格防线正在被一层层击穿。 碧海花园在2025年10月的均价是2679元/㎡，单周跌幅4.51%，跌穿了3000元关口。 更早一些，北海大厦在2025年9月均价3449元/㎡，单周跌幅4.96%，挂牌单价一度逼近3000元。 在中国房价行情网2026年4月的统计里，北海二手房挂牌单价区间下限是2476元/㎡。
这些暴跌的楼盘，呈现出一些清晰的规律。
从区域看，它们高度集中在海城区和银海区。 在跌幅前十的榜单中，海城区占了5席，银海区占了4席。 老城区海城区，成了二手房价格塌陷的重灾区。
从楼盘类型看，约半数楼盘是房龄超过10年的老旧小区。 它们普遍缺乏电梯、物业管理缺位、户型设计老旧。 在二手房市场上，这类房子几乎完全丧失了议价能力。 另一半，则是曾以“海景”、“北部湾核心区”等概念为卖点的项目。 当市场下行，最先被挤掉的，就是这些虚无的概念溢价。
一些在更早周期里被热炒的高端项目，跌幅更为惊人。 有统计显示，银海区的天隆三千海，其三居室均价从2021年约19000元/㎡，跌至2026年的约6800元/㎡，累计跌幅达到64.2%。
北海楼市的持续下行，根植于几个深层的结构性矛盾。
首先是触目惊心的库存压力。 全市待售面积超过200万平方米，去化周期长达28个月，远远超过12-18个月的合理区间。 仅在银滩等旅游集中区，二手房挂牌量就超过2000套。 供给远远超过了需求。
其次是人口增长的“含金量”不足。 截至2024年末，北海的常住人口约为190万人。 近五年的人口增长，主要来自北方养老、旅居的“候鸟型”人群。 他们的购房以度假、投资为主，并非刚性自住需求。 这类需求受市场预期影响极大，房价一旦下跌，便迅速转为观望或抛售，反过来加剧了供给过剩。
与外地购房者的热情形成对比的，是本地年轻人的流失。 有分析指出，北海产业标签单一，年轻人想找好工作、接受优质教育，往往选择奔赴南宁、广州。 城市留下了养老的“候鸟”，却难以留住创造未来的年轻人。
第三是旅游地产过度开发的后遗症。 北海曾被定位为知名的滨海旅游康养城市，围绕银滩向外延伸，银滩西区、冠头岭一带、南康片区，几十个体量巨大的文旅项目同时铺开。 这些楼盘多以海景房、养老房为主，产品严重同质化，且多数项目缺乏优质的医疗、教育和商业配套。
狂热期过后，问题逐一暴露。 潮湿和腐蚀是海景房永恒的敌人，海风带来的盐分能让崭新的装修在几年内斑驳不堪。 许多小区密密麻麻挤在海边，内部却生活配套匮乏。 晚上一片漆黑，入住率极低，成了安静的“鬼城”。 有描述称，晚上开车经过那些片区，整栋楼的灯亮不到十户，黑漆漆的窗户一排接一排。
冬季“候鸟”返乡后，一些小区的空置率超过80%。 承诺的配套许多未能兑现，养老的梦想，有时变成了现实的负担。
最后是新房与二手房市场的“双杀”格局。 2026年3月，北海新房网签仅534套，而二手房网签达到1150套，是新房的两倍以上。 开发商为了回笼资金，频繁以特价房、团购价促销，不断拉低市场均价。 与此同时，二手房市场上大量投资客抛售，议价空间持续扩大。 两者相互拉扯，价格陷入恶性循环。
面对市场的深度调整，政策层面已经有所动作。 北海推出了将公积金最高贷款额度提至96万元、支持存量房提取公积金支付首付款、人才购房补贴等一系列政策。 它也成为广西首个实现提取住房公积金支付首付款住房类型全覆盖的地市。
这些措施旨在降低购房门槛，激活一部分需求。 但市场的核心矛盾——巨大的库存、脆弱的人口结构和过度依赖旅游地产的开发模式——并非短期政策可以轻易扭转。
中指研究院的数据显示，2026年4月北海二手住宅价格环比微涨0.06%，似乎有止跌的迹象。 安居客的数据则显示，2026年4月北海二手房挂牌均价为5144元/㎡。 一些房产平台在2026年5月的描述中，称北海新房价格“较为平稳且友好”，是刚需族“非常好的下手机会”。
当房子逐渐褪去投资的外衣，回归居住的本质，每一个价格数字背后，都是具体的社区、真实的生活和一群人的选择。

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身边有很多人被骗到北海传销窝里

镜花水月

北海的问题是什么呢？

陪着寂寞看孤单

还没到位，一字头

疯了吧

东润佳苑何老二的楼盘，100平方55万就是5500一平方，买就是个大冤种，3000一平方都感觉贵

voo

中国第一个城市房价过万的城市，北海

月光如水

你冬天在那住几个月就知道为什么海景房没什么市场，我在冠头岭的高尔夫球场的公寓住过一个冬天，那冬天风呼呼的，出个门就得心理建设好一会，海景房也更容易被侵蚀，维护成本高，附近外卖都很少，市区的外卖大多不在派送范围，真正懂行的都会选择在市区当候鸟，谁去跑海景房那边当候鸟谁傻

voo

品质好的还要4000+单价，也有不少成交的

华语天空

挺好

陪着寂寞看孤单

没错，还就是下一个三亚。