交了物业费，买了车位，凭什么还有车位管理费？！

—じ☆ve人生—

之前，写了一些物业的话题，很多朋友找我吐槽物业公司的奇葩事儿。

其中有一条：

买房时已经交了物业费，为什么买个车位还要额外再交一笔“车位管理费”？物业收这笔钱的底气到底从哪来？

因为车位管理费收不收？怎么收？收多少？业主没少跟物业置气，有时候甚至把小区门都堵了，请来帽子叔叔和社区劝架。
今天，我来扒一下这个让很多业主“肉疼+生气”的费用，到底是怎么来的，该不该收，到底合理合法与否？

在回答问题之前，简单介绍一下车位管理费的历史背景。
我调研了几位地产圈老人，郑州很多人印象都是从2014年左右开始收车位管理费的。
严格来说，车位管理费并不是某一年突然凭空出现的，而是随着房地产市场的发展，逐渐从“综合物业费”中剥离出来的。

早期，车位管理费是不存在的。2000年~2010年左右，商品房刚起步，私家车不多。那时物业费通常采用“打包价”，无论是小区的绿化保洁，还是几盏昏暗的路灯，地下车库少，很多都是地面车位，费用就直接摊进了物业费大盘子里。

2010年以后，随着私家车爆发式增长，地下车库变成了香饽饽。于是，物业公司开始尝试在《前期物业服务合同》中，将车位管理费作为单独的一项列支出来。
真正从法律层面为“车位独立收费”定调的，是2012年《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》的出台。

该解释第二条明确规定了哪些部分属于业主的“专有部分”。既然车位是明确的“专有部分”（有独立的产权面积），那么针对专有部分提供的专项服务，自然就可以（且应当）独立计费。
自此，车位管理费的收取变得名正言顺，并逐渐演变成了全国通行的行业惯例。
我们小区也大概在2015年前后开始收车位管理费，先是40元/月，后来涨到了60元/月。
再然后，郑州新建小区的车位管理费基本上就开始稳定在60-120元/月的水平，个别豪宅小区甚至高达200元/月。
一年算下来，每个车位管理费少则大几百，多则一千多，1个小区几百上千个车位，就是几十上百万的管理费，钱不少呢。

了解了历史背景，开始解决第一个问题：
我都交过物业管理费了，为什么还得交车位管理费？
说实话，我也困惑了很久，非常生气。很多物业费就不合理，车位管理费更是“无中生有”，凭什么？

我认真查了资料，发现两个令人“泄气”的现实：
1.物业费的服务范围，通常不包括地下车库的专项管理服务。
2.车位一旦购买交付，不管你用没用，都必须持续交管理费。
先解释第一个问题，也是常见的认知误区，物业费与车位管理费：到底是“包含”还是“并列”？
从法律和行业实践看，物业费和车位管理费是两项独立的收费，服务对象和成本构成不同。
国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》明确规定，物业服务成本或支出构成中，不包含小区内停车场地、设施的专项维护和管理费用，停车相关服务需单独核算、单独收费。

也就是说，物业费面向全体业主，用于住宅共用部位、共用设施设备（如楼道、电梯、小区道路、绿化）的日常运行和维护。
而地下车库（尤其是产权车位）的服务并非所有业主都使用，需要24小时的强力排风、不间断的消防联动系统、高频率的保洁以及专人巡逻。如果继续让全体业主“平摊”这部分成本，既不合理，对没有车位的业主不公平。

客观说，地下车库的通风机、排污泵、消防系统、道闸和监控系统，这些都是动辄几十万的设备，每年都有折旧费。
车库入口的减速带坏了要换，墙面掉漆了要补，地坪漆破了要修；保安、保洁的工资，还有日常的电费，持续工作的排风扇，这些成本在《物业服务收费管理办法》里都被计入定价成本了。
所以，你也不能说车位管理费不能收，就是大家觉得贵，不合理。

好了，现在终于搞清楚：买了车位，就得交车位管理费。
新的问题：车位管理费谁定的？凭什么这么定？多少钱合适？
自从2014年底，国家发改委放开了非保障性住房的物业服务价格。从此，绝大多数城市的车位管理费正式迈入“市场调节价”时代。
很多时候，市场调节≈涨价≈群魔乱舞。
一般来说，在新房交付时，由开发商和前期物业公司协商定价，直接写入《前期物业服务合同》。只要你签了购房合同，就等于默认了这项费用。

而且，很多地方，对于车位管理费没有明确的指导价和定价标准，只能模糊的一句“成本核算”。
既然让开发商成本核算，业主不就成了“案板上的鱼肉”，想咋宰就咋宰？！
这又回到了“前期物业”这个大坑里——前期物业基本上都是开发商的子孙公司，同一个实控人，管理方都是老板的七大姑八大姨等“吸血鬼”，物业费定价还有政府审批指导，车位管理费不都死了命地定价？
郑州很多小区《前期物业合同》里，就直接把车位管理费定价为100~120元/月，非常坑人。

这个充满“暗箱操作”和“流氓行为”的过程里，车位管理费的“定价权”就这么“合理合法”被攫取，业主虽然不满，但其实没什么办法。
除非，你去闹，闹大了，社区就会协调降价。
很多地方都是这么闹出来的。
或者说，尽快成立业委会，重新多会定价权和议价权，物业就自动失掉了“前期物业”的特权，业委会有权对服务质量进行评估，如果不达标，完全可以启动程序重新选聘物业公司，或者在续约时大幅压低车位管理费的报价。

还有让很多业主不理解的地方是：车位虽然我买了，但我没入住，没有使用啊！凭什么收费？
还有人问，我都没咋去过，能不能减免车位管理费？
我先给大家看个司法诉讼的案例，非常具有代表性和参考性：
2024年，《中国青年报》刊登过一个判例，北京市房山区人民法院审理了一起物业公司起诉开发商要求缴纳未出售车位服务费的合同纠纷案件。

某开发商与物业公司签订了《前期物业服务委托合同》，交房后地下停车场仍有部分产权车位未卖出。
物业公司认为，未售出车位的产权仍属于开发商所有，开发商作为车位所有人，应同业主一样，按服务标准缴纳车位管理服务费。
物业公司多次以电话、书面等形式催缴，但开发商拒绝不理。现物业公司将开发商诉至法院，要求支付2019年11月至2022年7月期间未出售车位的物业服务费，共计130余万元。

开发商则表示，在双方签订的《前期物业服务委托合同》中，未就未出售车位的服务费进行约定；未出售车位上没有车辆停放，物业公司主张车位服务费不合理，也不符合行业惯例。
法院经审理认定，物业公司为该住宅小区提供物业服务，服务范围包括小区地下停车场。地下停车场作为一个整体，物业公司在对已出售车位提供服务的过程中，亦会涉及整个地下停车场的运营。
最终，法院判决开发商酌定参照车位服务费标准的30%计算，向物业公司支付未出售车位服务费39万余元。物业公司不服一审判决，提起上诉。二审维持原判。
类似的案例非常普遍，但也说明了一个事实：车位空置，不管你是开发商还是业主，都要缴费。

那么，紧接着问题：我的车位两年没用，能不能减免按照30%缴费？
我打听了一下情况，好像不太行——前面案例里，在《前期物业服务合同》中，开发商既是车位的所有权人，也是合同的缔约方。
合同通常只约定了对“业主”的收费，对开发商自身未售车位的费用约定可能模糊或缺失。
但是，个人业主是车位的专有部分所有权人，同时也是物业服务合同的接受方，缴费义务有明确约定，想减免非常难。
唉，你发现没？又绕回《前期物业服务合同》的坑里了。

总结一下，车位管理费的几个结论：
1.交了物业费，也得交车位管理费，这俩“并列”“不”包含。
2.物业管理费的标准不统一，定价“市场调节”，不乏黑心开发商的乱定价。
3.车位管理费高低，不看成本，没有指导，只有开发商和前期物业的沆瀣一气，业主没有任何议价权。
4.个人车主空置车位管理费很难减免，除非你有充分理由，去起诉。
5.物业管理的相关法律里，急需专门的条例来指导定价，并给予明确的限制，不能为所欲为。
6.车位前些年很稀缺，现在新建小区量很大，考虑一下配比和入住情况，再决定买车位，或者租车位。
7.买了车位，从交付的时间起，就开始缴费。如果不用的话，可以对外出租，不管租金多少，起码有人付车位管理费。
8.车位管理费其实很有必要，维护车库品质安全，有车位的车主应该及时缴纳，同时物业必须严管无权限车辆的出入。

weili0677

我还真问过  物业回答是  各种摄像设备 保安日常巡逻  水电等日常设施维护

lovejuan0104

其实整个小区都是所有业主的，公摊面积也是业主买房时交钱了的，物业管理方就是业主的工人，是为业主服务的，凭什么把自己当业主的老板了？

华语天空

有个问题，车辆在车库停放期间，被水淹了或者受损，物业如何赔偿？

诛仙九妹

小区所有业主买房都是有共摊的物业办公楼，办公场地也应该为所有业主共同所有为啥不向全体业主交租金呢？

—じ☆ve人生—

如这样说，那小区周围的门店按物业有规定应该是小区集体物主拥有才是！而不是相反！

疯了吧

@元宝 有个问题，车辆在车库停放期间，被水淹了或者受损，物业如何赔偿？

华语天空

既使车位是专有部分，应该收专项服务费吗，请问，一张床大小的地方，一年的服务就是拖个管子冲两遍水，一年大几百的管理费或者说冲水费依据何在？

镜花水月

主要是交了车位管理费，如果车库车位出了问题需要维修还要业主自己出钱！

wakeman

全国几亿业主搞不定一个物业，大部分业主回家都被物业搞得不开心，没有幸福感。