天津原拆原建将拉开大幕？！

华语天空

天津南开保山南里城市更新项目发公告了，动静有点大。

NO.1丨壹

喜大普奔。保山南里城市更新终于正式启动。更新范围东至红旗路，西至龙川路，南至天拖医院及保山南里2号楼规划红线（不含天拖医院、司法鉴定中心），北至保山道（不含华夏酒店）。

早前，保山南里被纳入天拖片区城市更新项目中的二冷地块城市更新，2023年的时候，保山南里居委会就发布通知，为配合城市更新改造，进行过1-7号楼房屋信息登记，登记后一直没有启动的消息。
直到2026年5月8日，才正式启动保山南里城市更新项目。此次保山南里涉及1-7号筒子楼。

根据目前披露的进展，此次改造主要涉及1-7号筒子楼，存在三大核心亮点：第一点，1:1.1还迁补偿。根据目前传出来的改造思路，保山南里1-7号楼“原拆原建”，原五六层的危旧楼房将规划改造为11层的小高层电梯房。更值得一提的是还迁比例高达1:1.1（即原房屋面积乘以1.1倍置换新房）。第二点，货币安置。不想还迁的，

目前传出的货币补偿标准为5.1万/㎡。估计是参考之前前由于地铁11号线建设征拆的昌宁北里部分楼栋，也是5.1万/㎡左右补偿标准。

第三点，确权先行，依法推进。现阶段三个主要动作，一是核定房屋产权及建筑面积等。二是，确定承租人及承租面积等信息。三是对城更范围内未办理不动产权的房子进行测绘。

道士君查了查保山南里小区竣工于1978 年‌，有50年左右的房龄了，早期由天津市南开区筑建房地产开发有限公司建成，共有楼栋24栋，住户约1605 户。
超高龄的房龄、落后的设施、以及潜在的安全与消防隐患问题，让原拆原建成为了最难得且最切实的居住解决方案。
另外道士君看了看保山南里二手房的价格，最新挂牌均价是2.75万/㎡。据了解，此次涉及征拆的1-7号楼属于企业产，很多是拆间，和一位深扎南开房地产10余年的中介朋友聊天，说最近给他打电话咨询保山南里征拆事情的特别多，目前1-7号楼的出售价格差不多都在5万左右，其他未在征拆范围内的，有一楼报价1.95万/㎡起步。
目前还没确定是哪一种征拆方案，最终以官方公告为准。
这里提一下，天拖二冷地块，体量9.9万方，容积率2.1，去年12月拿地，格调代建，这个地块目前关注度也比较高。

NO.2丨贰

放眼全国，“原拆原建”还未全面铺开，它正处在从部分城市的试点示范，向更大范围推广的关键阶段。真正的政策转折点，在 2025年8月底。中央重磅推出“原拆原建”新政，首次将“支持老旧住房自主更新、原拆原建”提升至国家战略层面。从全国视角看，北京无疑是走在前面的“模范生”。原拆原建，已经从个别试点，演进为一套机制日益清晰的 “北京模式”——不是简单的“拆旧盖新”，而是围绕 资金、民意、技术、空间 的系统性制度创新。
资金解决的核心，在于 “政府引导、居民自愿、社会参与” 的成本共担机制。
目前北京典型拆原建案例，比如北京劲松一区114号楼开启“四方共担”的众筹式重建。其中居民仅需承担每户约10%（约6-7万元）的低额成本。比如西城区三里河一区，模块化混凝土技术搭建的“好房子”。重点提一句，建设时间仅3个多月就完成主体封顶。再比如海淀中关村东区，成片央产试点，全城关注的“整建制原拆原建”。
那么在天津，坦白说原拆原建也是摸着石头过河，具体落地的细则尚未出台。但已有一些过往和正在实施的案例值得关注。和平区的嫩江路片区，是天津中心城区首个城市更新项目的所在地，改造的方式属于原拆原建，2022年基本完工并交付使用，大部分房源增加独立厨房和卫生间。去年和平区老树德里和永德里危房改造动工开建了。引发高度关注：
核心关注点一：基本上是原拆原建，方案里明确增加不超过原建筑15%面积的方式对该片区进行拆除后扩建，143户居民将全部迁回。核心关注点二：学区价值较高。拆除的小区位于天津市寸金寸土的和平区，更是知名小学—耀华小学学片范围内的学区房，划片中学包含耀华、二南开、汇文和十九中。核心关注点三是：原小区房价高企，单价逼近7万/㎡。道士君查了查老树德里二手房的成交记录，贝壳找房显示，老树德里的最新成交在2022年，成交单价68163元/㎡，面积不到20㎡。回过头看，保山南里若能按原拆原建方案落地，其意义远不止于一个老旧小区的翻新。道士君从去年开始就研究原拆原建，还专门去北京实地考察学习了一番。那么问题来了：什么样的小区，才真正具备“原拆原建”的核心资质？其一，被鉴定为危房。房龄极长（通常超40年甚至50年），经专业检测为C级或D级危房，不具备抗震加固条件。其二，居住条件极差。缺乏独立厨卫，漏水严重，公共设施缺失——比如筒子楼这种毫无“居住舒适性保障”的特殊形态。其三，群众意愿统一。 绝大多数甚至100%的居民高度认可并拥护原拆原建，不存在极难沟通的“钉子户”。其四，产权清晰明确。 土地、住房、公房承租权等关系清晰，便于在新增面积、扩建比例、资金分摊上进行公平协商。其五，最终规划审核。 项目符合当前及未来城市片区总体规划设计，具备提容或高度改造的可实施性，尤其是被核准并统筹纳入城市更新大盘。而道士君则认为，更关键的一条是房子本身具备原拆原建的价值。
说句接地气的——原拆原建这种方式，基本不太可能在全国范围内无死角铺开。大概率，只会集中在核心城市的最核心位置。

NO.3丨叁

“原拆原建”是城市更新从“大拆大建”转向“居民自治+存量提质”的一个缩影。浓缩成实实在在的四个字：原地住好。

对天津而言，眼下正是原拆原建推动的关键期——既需要清晰可行的实施细则，也需要掷地有声的样板案例。

而保山南里的意义，或许正在于此。

在这轮城市迭代的大洪流里，留得住老地方，住得上好房子。尤其是后者，才是关键。

道士君微信进群：Vdaoshi

华语天空

天津市武清区广厦里都拆迁十几年了，现在还没拆，天天报有什么用？

wakeman

这个方案挺好，原拆原建，重新设计，比前几天报道的原拆原建还按照上世纪末的户型结构建的那个项目强多了，那个项目真是浪费钱不办事！

weili0677

河西区佟楼先进里的房子都70年了危房。还要等多久才能拆呀？

酷狗e族

小海地啥时实施

meto

没太理解，大部分都是拆间，1:1.1原拆原建，建出来一堆20㎡的房子给谁住？符合当下居住诉求吗？

yzszh64

感谢分享。

waluheke

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liu0832

啥也不说了，楼主就是给力！