前“深圳第一高楼”地块复活，华润置地70.45亿接盘深港国际中心，世茂曾豪掷239.43亿拿地

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本文来源：时代财经 作者：梁争誉
沉寂多年的深圳第一高楼地块，终于迎来重生。
5月6日，深圳挂牌出让龙岗区龙城街道地块G01046-0106，由华润置地旗下全资子公司深圳市润圳房地产有限公司以70.45亿元底价竞得。
这宗地块大有来头，前身是曾计划打造“深圳第一高楼”的世茂深港国际中心。2017年12月，世茂集团豪掷239.43亿元拿地，一举刷新当年总地价纪录，并计划投资500亿元，打造包含一栋700米超高层在内的地标性综合体。
随着行业进入深度调整期，世茂集团业债务危机爆发，项目被摆上拍卖台但两度流拍，最终由政府收储。直至此次华润置地接盘，这一停摆数年的地标即将回到正轨。

G01046-0106实况，图源：深圳公共资源交易中心
世茂出险，原第一高楼停摆数年
作为曾规划高度达700米的深圳第一高楼，世茂深港国际中心的命运几经起伏。
2017年12月，世茂集团以239.43亿元竞得龙岗大运地块——这一地价仅次于招商蛇口与华侨城联合体于2016年创下的310亿元深圳总地价纪录。
随后，世茂集团宣布投资500亿元，打造涵盖超高层地标塔楼、国际会议展览中心、演艺中心、商业综合体及高端公寓在内的城市综合体，并将其命名为“世茂深港国际中心”，定位为深港合作标杆工程。
2018年3月，项目正式开工。世茂集团承诺，项目建成稳定运营后年产值不低于600亿元，引入100家以上国内外知名企业及不少于5家世界500强企业。
然而，高投入也意味着对资金的高度依赖。2020年，世茂集团为填补后续开发资金缺口，引入中信信托，后者发起规模达87亿元的融资集合资金信托计划，吸引上千名投资者参与。
2022年，随着房地产行业调整与企业债务风险集中暴露，世茂集团陷入流动性危机，世茂深港国际中心被迫停工。作为主要债权人的中信信托随后启动处置程序，并于2023年两次推动项目司法拍卖，但均未能成交。
最终，政府介入。2025年7月，龙岗区政府启动“收地化险”方案，提出以约68亿元整体收储世茂深港国际中心涉及的12宗土地及地上建筑物，并获得上述信托计划的投资人表决通过。同年11月，深圳市城市规划设计研究院股份有限公司中标该地块规划研究任务。
至此，这座一度停摆的地标项目完成从企业主导开发到政府接管重整的关键转折。而此次由华润置地拿下，也意味着项目即将“复活”。

华润置地接盘原深圳第一高楼，图源：深圳公共资源交易中心
地价1.48万/平，华润置地抄底大运
从出让条件来看，这并不是一宗好拿的地。
“大运这块地限制条件非常严格，特别是购物中心要求全年期自持，还要求引入五星级酒店，门槛极高，符合条件的（开发商）很少。”第一太平戴维斯华南区董事长吴睿向时代财经表示。
根据《深圳大运片区重点项目产业发展协议》，项目购物中心需长期自持，并要求引入具备强运营能力的商业管理主体——在境内及港澳地区运营的购物中心和百货，2024年营业收入合计需不低于50亿元。同时，项目还需引入至少5个高端国际零售品牌及5个国际一线户外运动品牌，并在开业3年内累计落地不少于30家首店或旗舰店。
酒店部分同样要求严苛，需引入国际高端品牌运营，达到Upper Upscale超高端或Luxury奢华等级。一旦未完成购物中心运营主体引进承诺或国际品牌引入承诺，开发商将面临最高10亿元的违约金；未完成酒店管理公司意向引进承诺，按照30万元/天的标准承担违约金。
适配出让条件的开发商屈指可数，大运地块最终花落华润置地。不过，对于华润置地而言，这笔账依然算得过来。
一方面，地块的规划结构已重新调整。原先由世茂集团主导的深港国际中心是一宗纯粹的商业用地，建筑面积136.45万平方米，用于建设写字楼、购物中心、酒店、公寓等，且普遍附带自持要求。
调规后的G01046-0106用地面积16.97万平方米，总建筑面积47.68万平方米，其中住宅30.56万平方米，占比约64%。除集中商业及酒店外，住宅及配套商业可分割销售，整体开发逻辑由重运营转向销售与运营并行。
在吴睿看来，世茂深港国际中心两次流拍，核心原因在于早期规划以商办为主，而当前市场环境下商办去化难度较大，导致项目整体可行性不足。政府收储后，增加了住宅比例，使项目更符合当下的经济可行性。
另一方面，地价显著回落。
G01046-0106成交总价70.45亿元，折算楼面价约1.48万元/平方米，不仅低于世茂集团2017年拿地时约1.75万元/平方米的成本，也明显低于周边水平——中海地产2025年1月获取的大运玖章地块，楼面价约为2.96万元/平方米。
克而瑞研究中心认为，该地块容积率3.26，远低于周边在售项目。“仅按住宅核算楼面价也只有2.31万元/平方米，无高成本开发压力。”
G01046-0106地块附近的在售新盘中海大运玖章项目，最新备案均价约6万元/平方米，已累计推出605套住宅。在中海项目已经消耗一定高端购买力的背景下，超30万平方米住宅的去化对于华润置地而言将是不小的挑战。

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