4月结束了，一线楼市的成绩单超预期！

walysj

4月份已经过完了，目前已进入到5月份了。
咱们来回顾一下4月份，尤其是一线城市的成交量变化。
一线城市是全国的领头羊，观察4月份的数据，我们可以衡量今年小阳春的楼市成色及接下来的楼市变化。
今天我们先分析一线城市的总体情况，再看新房和二手房，最后再看一下具体城市的表现。
首先总览一下概况，观察大势。
楼市降温这几年，全国包括一线城市普遍是二手房的交易量大于新房市场。
所以我们衡量一个城市交易量能高低的时候，一般要看一手加二手之后的综合走势。
这张图就是四个一线城市一手房加二手房总量的变化图，图中的红柱是过去几年每年 34月份的量能。
今年 4 月份环比 3 月份跌了 4%。
2021 年以来，除 2022 年受疫情干扰，每年都是 3 月份小阳春最高，冲高之后回落，4 月份比 3 月份低。
但从环比跌幅来看，今年 4 月相比 3 月的降幅是最小的，这其实是一个好的迹象。
因为我之前也分析过，小阳春过后量能、价格都会回落，但关键是要看回落幅度相比过去几年是不是更小一点，小一点就说明市场在边际改善，今年 4 月份这个边际改善就很明显。
另外，今年 4 月份同比去年 4 月份量能增了 10%。
同时，今年 4 月份的量也高于 2022、2023、2024 年的同期，也就是 4 月份的量，只不过稍微低于楼市繁荣期 2021 年的 4 月份。

我们还是重点跟去年比较。
因为去年的楼市小阳春，也就是 3 月、4 月的量能，受到了 2024 年 9 月新政的余波影响。
而今年的 3、4 月份，国家层面过去一年没有任何新政。
把今年的 3 月、4 月加总之后，跟去年 3 月、4 月比，今年要更强一点，这就是一个好的苗头。
接下来我们再分别看一下新房和二手房的走势。
二手房的网签量相比 3 月份也是环比下滑的，但是明显高过 2025 年 4 月份，大幅高过 2023、2024 年 4 月份。

这张图是新房的交易量，今年 4 月份新房交易量高过 2024 和 2025 年 4 月份，但是明显低于 2023 年 4 月份。
但是这里面有一个好的信号是，今年 4 月份环比 3 月份是正增长，而之前 3 年每年都是 4 月份的量相比 3 月份回落。
今年不但没回落，反而增长。
也许会有人说今年春节偏晚，所以导致交易量有点滞后。但是我告诉各位，今年春节偏晚的情况跟 2024 年是一样的。
而 2024 年 4 月份相比 3 月份是明显下滑的，今年却是环比增长。
这也说明今年的新房市场春节之后启动偏慢，但是在小阳春的后半段表现得具有韧性。

我们再看一下两个具体城市，一个是上海，一个是深圳，这两个都是全国领头羊。
过去两三年综合来看，上海是全国最强的。
但是深圳过去多年一直是全国最活跃的城市，而且过去将近一年，香港的房价持续反弹，总体上已经涨了 10% 到 15% 了。
而深圳紧邻香港，也会受到一些情绪的传染。
接下来我们看两张图，当中既有这两个城市一手加二手的成交总量，又有一个概念叫荣枯线，也就是过去多年这两个城市住宅成交量能的均衡值、强弱的分水岭。
这个是深圳的一手加二手的成交量。
今年 4 月份相比 3 月份是反弹的，但是低于去年 4 月份。
深圳楼市在 2024 年 9 月底新政之后，出现了一波强反弹，也就是 2024 年 10、11、12 月连续三个月量能大幅反弹。
其中 12 月份创了过去几年的最高值，也超过了 2020 年到 2021 年第一季度楼市繁荣期的量能。
但是很快就回落了。
2025 年的小阳春，深圳楼市的量能略有反弹就回落了。
今年 4 月份这个量能虽然创了过去一年的最高值，但依然是低于荣枯线的，所以目前深圳的房价想要连续真正止跌还是有一定难度的，量能还是有点偏小。

我们再来看一下上海的情况。
今年 4 月份上海的一手加二手的成交量相比 3 月份是回落的，但是高过去年 4 月份。
问题的关键是，今年 3 月份和 4 月份，上海的住宅成交量明显超过了荣枯线，这一点明显强于深圳。
所以我们看到，今年 2 月、3 月、4 月，上海的房价连续 3 个月止跌了。
而深圳只有今年 2 月、3 月止跌了，今年 4 月份重新下跌。

过去我多次分析过房价和成交量的关系、房价跟供求关系的关系。
而这里咱们就看深圳、上海这两个量价关系，二者的逻辑是非常通畅的。
就当前而言，虽然深圳有香港楼市的助推，但是看楼市景气度，上海还是要高过深圳。
老杨对于全国大市和全国主要城市市场的分析和判断相对还是可以的，主要是我们的逻辑比较强大，数据又比较丰富，又能够比较透彻地观察市场的变化。

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