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[科学观察] 现在卖掉房子,是“愚蠢”还是“明智”?王健林与李嘉诚看法一致

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发表于 2026-4-28 16:53 | 显示全部楼层 |阅读模式

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最近身边聊房子的,个个都拧巴得不行。有人前年高点把房卖了,现在瞅着行情,天天庆幸自己跑得快;也有人去年挂牌卖房,降了20万还是没人看,从“保本出”熬到“少亏出”,心里直犯嘀咕:现在把房子卖了,到底是傻,还是明事理?

支持卖的觉得,房价跌了这么久还没见底,早变现落袋为安最靠谱;支持不卖的也有理,都跌成这样了,现在卖就是割肉,不如攥着等回暖,好歹能少亏点。其实这事儿没统一答案,关键得先看清当下楼市的真实样子——毕竟现在的楼市,一二线和三四线早就走成了两个行情,闭眼买房都能涨的时代,早翻篇了。
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先看几组实打实的数,官方和头部机构刚更的,最能说明问题。
国家统计局4月70城房价数据,新房环比下跌的有38个城市,二手房48个,三四线占了下跌名单的八成还多;中指研究院统计,全国二手房挂牌量破了650万套,创历史新高,其中三四线挂牌量同比涨23%,一线和强二线才涨8%,供需差一眼就能看出来。

成交端的分化更明显。贝壳研究院的数据,今年一季度一线城市二手房成交同比涨12%,成都、杭州、武汉这些强二线,涨了5%-9%,但三四线成交同比跌15%,不少县城的二手房市场,甚至冷到“一个月就成交个位数”。

数字背后,都是普通人最真实的心声,跑趟线下中介店,听几句闲聊就全懂了。
做了8年中介的老周,杭州主城和周边县城各开了一家店,他的感受最直接:“主城店每天带看5、6组客,全盯着核心区次新房,价格谈拢基本就能成交;县城店一周来不了3组客,挂牌的房子堆成山,业主想卖,最少让价10%,砍20%都有人嫌贵。”

手握三四线学区房的张姐,挂牌快一年了,心态一路往下掉:“前年能挂120万,去年100万没人问,今年90万挂出去,还有人砍到85万,我都怕再拖,连80万都卖不上。”
上海浦东看房的李先生,观望半年没敢下手:“核心区次新房也就跌了5%,怕现在不买,政策一松又涨价;但又不敢贸然下手,怕买了还跌,就这么卡着,特难受。”

就连房企拿地,也在印证这种极致分化。今年一季度,百强房企80%的拿地钱,都砸在一线和强二线核心区,三四线的土地市场,几乎没房企愿意进场。说白了,开发商比谁都精,哪里有真实需求,哪里能保值,他们早摸透了,不会拿真金白银去赌。

越看越迷茫?别慌,地产圈摸爬滚打几十年的大佬,早就把楼市逻辑说透了。
李嘉诚和王健林,这两位都靠房地产当过华人首富,见惯了楼市的起起落落,他们对楼市的判断,看似说的是两回事,本质上完全一致,读懂他们的话,卖房的答案自然就有了。
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早年间有记者问李嘉诚,房地产投资的核心秘诀是什么,他就说了一句经典的:“地段,地段,还是地段。”
这话传了几十年,很多人只理解成“位置好就行”,其实根本没抓到精髓。李嘉诚说的地段,从来不是单纯的“哪条街、哪个小区”,而是那些挪不走、复制不了的稀缺资源,全凑一块儿的地方。

往大了说,是城市能级:一线、强二线有人口持续流入、有优质产业、核心区土地少,这样的城市,房子本身就有抗跌底气;往小了说,是城市里的核心板块,CBD、地铁口、优质学区、三甲医院、稀缺景观,这些资源凑得越多,房子的价值就越稳。

李嘉诚自己也是这么做的。2013年后,他慢慢调整内地资产布局,陆续卖了非核心资产:2014年卖了上海陆家嘴世纪汇广场部分股权,2017年出手南京国际金融中心,二线远郊项目也全清退了;但香港中环的写字楼、伦敦核心商圈的物业,还有北京、上海核心区的优质资产,他一直攥着。说白了,他只赚“稀缺资源的钱”,不贪泡沫里的最后一个铜板。

无独有偶,王健林把这种“分化逻辑”说得更直白。前几年万达转型时,他就公开说,未来中国楼市,再也不会全国普涨了,一二线有真实需求支撑,长期会慢慢涨;三四线大概率持续阴跌,想翻身很难。

这个判断不是随口说的,背后有实打实的逻辑:
一是人口,现在的城镇化,都是往核心城市挤,国家统计局的数据,过去5年一线城市年均净流入20万,杭州、成都这些强二线超15万,而60%的三四线县城,常住人口都是净流出的,没人的地方,房子哪来的需求支撑?
二是产业,一二线扎堆互联网、金融、高端制造,高薪岗位多,购房者有稳定购买力;三四线多是传统制造业、低端服务业,收入上不去,买房的底气自然不足;
三是土地,一二线核心区早就没多少新地了,供需偏紧;三四线前些年建了太多房子,存量房堆着,供大于求,价格根本撑不住。

王健林的动作,也和他的判断完全匹配。2017年开始,他果断甩卖了三四线的文旅城和大部分酒店,却一直保留并升级一二线核心区的商业地产——北京CBD的万达广场、上海五角场的万达茂、广州天河的万达中心,这些都是他的“压舱石”。背后的逻辑,就是他常说的:“未来房地产,只有20%的核心资产能增值,剩下80%的非核心资产,只会越来越不值钱。”

其实你细品,李嘉诚的“地段论”和王健林的“分化论”,本质就是同一条楼市逻辑,核心看法完全一致:
第一,都不看好普涨,知道闭眼买房赚钱的时代过了;
第二,都认“城市优先”,核心城市的房子,才是真的硬通货;
第三,都坚持“地段为王”,同一城市里,核心区远胜郊区,比如北京朝阳CBD次新房今年才跌3%,远郊通州的楼盘,却跌了25%,差距一眼看明白;
第四,都只赚“确定性的钱”,不碰泡沫,远郊盘、文旅盘这类没根基的,两人都避而远之。
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读懂两位大佬的逻辑,结合当下市场,对普通人卖房、买房的启示,直白又好用,照做就行:
选城市,就盯北上广深,还有成都、杭州、武汉、南京这些人口和产业双强的强二线,三四线尤其是人口流出、没支柱产业的县城,能不碰就不碰;
选地段,核心区>近郊地铁口>远郊,学区、地铁、商业、景观,至少占两样,抗跌性才强;
选产品,优先房龄新、户型好、物业靠谱的次新房,核心城市的老破小,只选顶级学区或核心地铁口的,其他别碰;
避坑,远郊大盘、文旅盘、无产业新区盘、人口流出小城的房子,都是雷区,能避开就避开。

回到最初的问题:现在卖掉房子,是“愚蠢”还是“明智”?
答案就一句话:看你手里的房子,站在城市和地段的哪一级。

如果手里是一线、强二线核心区的房子,有优质学区、地铁、商业这些硬核配套,现在卖掉就是实打实的愚蠢。这类房子抗跌性最强,跌幅有限,长期来看,人口和资源还在往核心集中,价格还有回升空间,现在卖,就是白白割肉。就像有人去年急着卖了广州天河的地铁学区房,今年想回购,发现价格涨了10%,悔得肠子都青了。

如果手里是三四线县城、城市远郊的房子,或是文旅盘、无产业新区盘,这些房子没人口、没优质资源,现在卖掉就是最明智的选择。这类房子挂牌量越来越多,成交量越来越少,价格只会慢慢阴跌,攥得越久,亏得越多。有人去年果断卖了环京的文旅盘,当时亏了15万,现在那套房子又跌了40%,他直说幸好卖得早。

楼市早就不是“卖不卖”的选择题,而是“哪类房该卖、哪类房该留”的判断题。攥着核心城市核心地段的房,不用慌;拿着三四线非核心的房,别犹豫,这就是最贴合当下市场的实际选择。
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发表于 2026-4-29 11:46 | 显示全部楼层
一二线的  现在卖就是纯纯大冤种,全国一二线房子太少了,而人还呜呜往一二线城市跑,房子的核心价值还是地段。
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发表于 2026-4-29 12:32 | 显示全部楼层
只有一线城市,还要看地段,其他的都没用,除非是自己住,什么叫去库存?只要库存全部搞定之后,那才是真正的大跌
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发表于 2026-4-29 21:51 | 显示全部楼层
如果是三四线的核心区呢?
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