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[科学观察] 北上广深楼市暖风劲吹,到底了?摩根大通:中国楼市逼近拐点

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发表于 2026-4-25 08:07 | 显示全部楼层 |阅读模式

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多年调整之后,房地产市场已在今年3月迎来关键性转折。
国家统计局数据显示,3月份,一线城市一二手住宅销售价格环比全线上涨,广州更是在时隔近三年后,喜提一二手房双双环比上涨。
从一季度的二手住宅成交量看,上海成交量同比微增1.5%,北京成交量同比基本持平。在摩根大通驻新加坡策略师Rajiv Batra看来,中国长期低迷的房地产市场很可能已经到达转折点(turning point)。
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一线城市二手房成交量逐渐修复
在香港楼市成交频现火爆之际,内地一线城市的二手楼市成交量也逐渐修复。
从中原地产、广州市房地产中介协会数据看见,3月份,北上广深二手住宅成交量均创下新高。当中广州市二手住宅网签套数和面积分别为10785套、105.33万平方米,环比分别上涨141.38%和129.52%。深圳二手住宅成交5071套,环比上升116.8%。北京二手住宅网签19886套,创15个月来最高峰值。上海累计网签3.13万套,创2021年3月以来的近五年最高纪录。
从一季度看,在新政利好带动下,上海、北京的二手住宅成交量同比稳中微升。当中上海一季度二手住宅整体成交5.8万套,同比增长1.5%;北京一季度成交4.3万套,同比基本持平。
广州和深圳在没有新政推动下,二手成交量也趋向稳定。一季度广州共网签二手住宅24209套、面积242.42万平方米;深圳一季度二手住宅成交12691套。
深圳中原地产分析人士指出,今年深圳房地产市场较去年下半年确实有所回暖,主要体现在二手房成交明显更为活跃,客户信心增强,入市意愿提高。不过缺乏利好消息刺激,整体增长幅度有限。
广州新建商品住宅库存面积回落
相对二手楼市,一线城市新建商品住宅成交面积仍然下滑。
根据克而瑞数据,今年一季度,一线城市新建商品住宅合计成交面积345.4万平方米,环比、同比均有下降,整体成交端承压明显。从同比看,在北上广深四城中,广州的成交面积同比最为乐观。
成交均价方面,一季度深圳新建商品住宅成交均价环比企稳,同比上涨14%;北京环比微降,同比微升1%;上海、广州环比、同比皆微降。
新建商品住宅库存去化方面,一线城市中,仅广州库存面积同比减少了4%,去化显好;北上深三城同比增加4%至12%区间。四大城市的库存消化周期介于19.4个月至35.1个月之间。
一线城市楼市价格降幅明显收窄
上海易居房地产研究院副院长严跃进分析指出,从一季度一线城市一二手住宅成交价格情况看,降幅已明显收窄,企稳回暖信号逐步显现,当中上海、北京等城市的二手房交易活跃度提升尤为突出。
严跃进指出,随着市场和价格的充分调整,当前购买二手房的性价比很高,入市时机也非常清晰,置换链条正逐步打通。他预计,2026年楼市将延续稳中向好的走势。
中指研究院指数研究部总经理曹晶晶指出,一季度,全国房地产市场仍处筑底阶段,新建商品房销售面积同比延续回落态势。不过,核心城市楼市已出现点状修复,呈现出京沪率先回暖、二手房强于新房的分化特征。
曹晶晶指出,4月截至21日,北京、上海新房、二手房日度成交同比均表现增长,市场热度仍在,但持续性仍需观察,“若重点城市热度能够保持,将有助于改善市场预期,为全年市场平稳运行奠定更好基础”。曹晶晶认为,二季度在“好房子”项目入市及传统旺季叠加带动下,核心城市新房及二手房成交量有望得到支撑。
摩根大通:中国楼市即将触底回升
根据彭博社本周的报道,摩根大通认为,中国楼市即将触底回升,香港的复苏正带动内地。
摩根大通驻新加坡策略师Rajiv Batra表示:中国长期低迷的房地产市场很可能已经到达转折点(turning point)。这一复苏将对股市形成正面支撑,让中国股票在2026年表现优于其他新兴市场国家。
主要驱动因素有两个:一是香港楼市已明显反弹,2025年以来累计上涨,2026年3月继续上涨,带动信心回升。这种积极效应正逐渐传导到上海、北京、深圳等中国大陆主要城市; 二是股市上涨的“财富效应”开始显现。中国股市此前大幅反弹,投资者财富增加,现在开始转化为买房需求。
在克而瑞研究看来,2026年第二季度将是中国房地产市场确认底部、结构分化的关键观察期,市场整体处于从“止跌”向“回稳”过渡的磨底阶段,“量在价先”的规律依然适用。下半年,随着经济基本面的进一步修复和更大力度的政策协同,市场有望从“跌幅缓和”逐步迈向真正的“止跌回稳”,但全面回暖与价格大幅反弹恐难再现,高质量发展与结构性机会将是未来主旋律。
采写:南都·湾财社记者邱永芬  王艳玲
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发表于 2026-4-24 22:42 | 显示全部楼层
不买
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发表于 2026-4-25 07:15 | 显示全部楼层
新房成交大幅萎缩;二手成交多是老破小、低总价,说明什么?刚需没有钱了。市场萝卜白菜卖的多就是市场繁荣吗?不是!是大家吃不起鱼肉精菜,降级吃萝卜白菜了。成交金额才是房市的量,量在价先,量涨了吗?没有!人口、就业、收入没一样支持房市近期复苏。
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发表于 2026-4-25 08:46 | 显示全部楼层
不要小看也不能小看国人里面有钱人真的多是真的多
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发表于 2026-4-25 08:51 | 显示全部楼层
为什么叫商品房?说白了房子就是商品,一个大的商品,既然是商品,就应该有它的金融属性,房地产回归它该有金融属性没毛病,更何况房地产直接牵扯到上下游上百个行业…
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发表于 2026-4-25 09:34 | 显示全部楼层
一线城市的需求一直大
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发表于 2026-4-25 12:13 | 显示全部楼层
房价真的上涨了呀,都守着别卖,肯定涨
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发表于 2026-4-25 12:49 | 显示全部楼层
上一轮房价的是因为全国性的,棚改推动的。
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