上一波买丰台豪宅的，已经亏麻了

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丰台新一波优质地块上架，包括：

• 丽泽的万泉寺0007地块，临近14/16号线丽泽商务区站
  
• 西二环外的太平桥地块，临近地铁9号线六里桥东站和地铁7号线湾子站
  
• 西三环外的丰台桥南城中村地块，临近10号线泥洼站
  
• 南二环外的蒲黄榆地块，临近5号线/14号线蒲黄榆站
  

毫无疑问，这些都是二环到四环间的优质位置，丰台的顶流地块。为什么丰台一次性拿出那么多顶流地块呢？背后的原因是，丰台的新房库存非常高，接近1万套，去化周期高达34个月，而改善大户型是主要滞销产品。
正是因为房子不好卖了，所以只能拿出更好的顶流地块，才能促进卖地。毫无疑问，这批新上架的地块位置优秀，大概率还将是豪宅新房。这将继续挤压存量新盘的空间，包括中海丽金府、中海丽泽叁号院这些豪宅项目。新一批地块，位置虽好，但切莫贪杯，要仔细甄别，耐心等待。回顾一下过去几年的丰台豪宅亏得有多惨。过去几年上市的丰台改善/豪宅项目包括：丽泽板块：葛洲坝中国府、中海甲叁號院、万泉寺端礼著、君礼著、北京瑞府、中海丽金府、中海甲叁號院大瓦窑板块：远洋城建国誉万和城、首创天阅山河等项目
分钟寺三兄弟：北京天誉、东叁金茂府、缦云北京
南二南三环：北京悦府、首开璞瑅隐园、金茂璞逸丰宜等
南四环新宫：建发璟院、建发观宸、中海永定玖里、华润中环悦府等
丰台改善/豪宅项目可相当不少，少数项目二手房已经开始流通。首先看最具盛名的中海甲叁號院这是中海叁号院系列的开篇之作，品质还是相当不错的。181平主力户型，2020年开盘价约2160万2024年4月，同户型成交价为1825万成交上周的最新成交总价为1360万，24/26层的优质房源，相比开盘亏损约800万，亏损率约37%！

再看东三环分钟寺的三个豪宅，开盘单价约12万，最高卖到过13万，早就亏麻了。北京天誉191平的户型，开盘买入价12万，上一套二手房成交为1430万，单价7.47万，现在同户型挂牌1430万，还卖不出去，相比开盘净亏700万+，亏损率约为37%！

大瓦窑的首创天阅山河，135平户型，
2023年买入价是1140万，单价8万+现在是686，单价5.5万净亏450万+，亏损率约40%！

从这几个案例可以看出，前几年高价买的丰台新房，亏损幅度都在30%以上！这些房子，现在还要面临四代住宅“好房子”的背刺和围剿，等到上面列出的大量改善/豪宅二手房批量上市，又将是一轮杀跌。丰台新房改善/豪宅产品库存仍然非常高，比如：中海丽金府，开盘一年，网签率20.5%，还有800多套房源；中海丽泽叁号院，开盘11个月，网签率31.7%，君礼著网签率当前这个时间点，丰台三环外的高价盘，都要非常谨慎；上一代过时产品的，更要小心；只有价格降到合理，才能考虑。今年的位置，太平桥，万泉寺，在好房子的加持下，肯定更有吸引力，但要看价格是否合理，仔细甄别。

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