老房子如何“原拆原建”？一户一策破难题 居民住上安心房

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目前，我国城市发展步入存量更新时代，一批建成数十年的老旧房屋，正集中进入安全风险高发期，居民住着揪心、盼着更新。2025年8月，国务院发布《关于推动城市高质量发展的意见》，正式提出“稳步推进城中村和危旧房改造，支持老旧住房自主更新、原拆原建”，这些老房子究竟是如何实现“原拆原建”的？

长沙市芙蓉区韭菜园街道八一桥社区是典型的老旧社区，这天上午“原拆原建”的新房正准备交钥匙，居民们一片欢声笑语。

这里的楼房建于1977年，被鉴定为D级危房（承重结构已无法满足使用要求，房屋整体出现险情，构成整幢危房）。通过原址拆迁原址重建的形式，仅一年时间，2026年4月11日，53户居民顺利收房。

居民李兰十分满意；87岁的彭老坦言，住了40多年空斗墙老房，厨卫狭小、漏雨渗水，如今终于住上“安心房”。

原拆原建，是在房屋原有位置，按原有面积、原有高度和使用性质进行拆除重建，居民可在原址实现居住条件改善，不用远离原有生活配套的一项惠民举措。

长沙市雨花区侯家塘街道湘农桥社区这栋1975年建成的这栋老楼早已“百病缠身”，但比安全隐患更磨人的，是糟心的居住体验。老房是典型的筒子楼，长过道、小厨卫，几户共用空间，转身都难。

原拆原建不是政府全包，也不是让居民全掏，而是一种“政府补贴、居民自筹、金融支持”相结合的模式。居民承担建设成本的60%～80%，政府按标准给予奖补。长沙对符合条件的 C、D 级危房给予1050元/平方米奖补。

另一方面，原拆原建需遵循“原址、原面积、原高度、原使用性质”四原原则，在守住安全底线的同时，补齐电梯、采光、厨卫等功能短板，居民不离开原有社区、不改变产权属性、不流失生活配套，实现原地安居。

记者注意到，新楼通过设计飘窗和增加阳台的方式，让每户居民户内的使用空间增加了约6平方米。同时实现了南北通透，也进一步增加了每户的采光面。居民们看着舒心又敞亮。

当下，我国旧房更新正从“政府主导”逐步迈向“居民自主”，越来越多的业主倾向于“原拆原建”这种形式。居民掏三分之二，政府补三分之一，改造后房屋安全问题彻底解决，居民住着心里踏实。

眼看邻居们的楼改好，整个小区都跟着动了起来。隔壁1区10栋共60户，已有56户同意推进原拆原建，都想复制9栋的成功经验。

眼下长沙已有上千户危旧房改造项目动工建设。政府真金白银的补助，街道社区全程协助办理手续，建设单位提供一口价包干代建服务。这种模式同时带动了建材、家装、家电等消费。长沙已启动78栋2582户改造，直接带动约35亿元消费。

目前，原拆原建最大的难度是居民共识。长沙芙蓉区正召开一场危房重建政策的宣讲协商会。一栋C级危房原拆原建，居民诉求各不相同。

这栋糕点厂宿舍被鉴定为C级危房，漏水漏电、逢雨内涝，安全隐患突出。但在出资、面积、电梯等问题上分歧明显。

75岁的蔡惠珍家中常年漏水受淹，希望有生之年住上安心、干爽的新居，但改造需出资约13万元，经济压力大。

居民邹玉兰因女儿患重病耗尽积蓄，全家仅靠三千多元的养老金支撑，无力自筹。

面对这样的特殊困难家庭，社区积极对接民政、保障房政策，通过廉租房配租等方式，一户一策破解难题。

长沙开福区王家垅1栋改造中，按照长沙相关政策，生活配套不全的住户可额外增加10平方米面积。导致5楼部分住户需迁至6楼。

19户居民中，将有两户通过抽签决定谁入住6楼。居民唐有进一家原本对住6楼十分抵触，偏偏事与愿违，抽中的正是6楼。

唐有进觉得自己身体不好，上下楼困难，不愿意上6楼，他不认可抽签的结果，房子就分不了。为了大家的利益，街道工作人员多次上门，反复沟通协调，最终，双方达成一致。

抽签分房的矛盾顺利化解，眼下这套“原拆原建”群众工作的经验，也正成为长沙旧城改造可复制推广的模式。

目前全国35个城市登记危旧房约50万套，长沙，北京、上海、南京、广州等地均已启动试点工作。专家表示，自主更新、原拆原建解决了“居民无力改、市场不愿进、政府全额担不起”的困境，但目前还处于起步探索期，未来还有很长的路要走。

原拆原建，不是简单地拆了再建，而是城市存量更新的一次制度创新与探索。目前，全国危旧房改造需求迫切，原拆原建仍需在多个方面持续探索，首先要进一步细化政策边界，明确适用范围、奖补标准、面积优化规则，让基层有章可循；另一方面，要尽可能拓宽资金渠道，针对困难家庭推出更多金融支持，争取不让一户掉队；最终建管并重，提前谋划物业、运维、公共服务配套，让新居不仅好住、更能久安。

mulunbo

非常赞同中央政府的原拆原建英明决策‼️这些老破小的房子，已经远远落后于当下各个城市的新面貌。老破小中的住户们多是底层老弱病残体力和经济困难群体。