5年263亿利润没了！保利发展“一哥”难当｜拆年报

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撰文|蜜妹
 这是@闺蜜财经的第1774篇原创

图片来源|AI自动生成 
地产“一哥”保利发展的利润也快撑不住了。
近日，保利发展披露2025年业绩报告，情况有点不太乐观。全年营收3081亿，归属净利润10.35亿，同比大跌79.31%。如果剔除非经常性损益，真正的经营利润只剩6.59亿。

10亿利润是什么概念？保利物业，它控股的一家物业服务公司，2025年归母净利润还有15.5亿。儿子赚的钱，比老子还多出50%。
五年前，保利还是资本市场追捧的“利润王”，归母净利润273亿。五年后蒸发263亿。
保利发展到底在经历什么？
01从营收端来看，保利发展其实还算稳的。2025年保利营收3081亿，同比仅微降1.13%。
销售额这边其实没有那么稳。蜜妹看到2025年保利发展签约金额同比下降约22%，签约面积同比下降约31%，分别为2530亿元，签约面积1235万平方米。
虽然稳坐“一哥”位置，但与2023年约4200亿元的销售峰值相比，两年时间规模缩水了近40%。

营收的稳定性明显好于销售规模，原因在于房地产企业的收入确认存在1-2年的滞后。2025年结转的项目主要对应2023-2024年的销售，彼时公司销售规模仍处于相对高位。
然而，从预收房款这一前瞻性指标来看，保利发展的压力似乎在积聚。

2025年末，其预收房款余额2430.3亿元，较2024年末的3313.3亿元下降约26.7%。这意味着未来1-2年可结转收入的“蓄水池”水位正在快速下降。
另外还值得注意的有2个地方。一是保利发展的营收区域贡献有“东升南降”趋势。
2025年，其华东地区结算收入同比增长54.55%，毛利率提升2.71个百分点至13.94%；而华南地区结算收入同比下降16.32%，毛利率下降4.66个百分点至12.9%。
华南一直以来是保利的传统优势区域，这块的收入与盈利能力下滑，反映出大本营市场调整的深度。
华东的增长则主要依靠上海等城市高端项目的集中放量。

二是多元业务的发展速度不及预期。为应对行业转型，保利发展明确了不动产开发、经营、综合服务三大主业战略。
不动产经营方面，保利2025年在营租赁住房、购物中心、酒店、写字楼等资产约620万平米，实现资产经营收入51.4亿元，仅占总营收的1.67%；
租赁住房在营规模3.5万间，同比增长59%，但整体规模仍偏小。

不动产综合服务方面，保利物业全年实现收入171.3亿元，同比增长4.8%，归母净利润15.5亿元，市场化拓展成效显著，但营收占比仅5.56%。
02如果说销售和营收是皮外伤，那么利润就是内出血。
从2021到2025年，保利的归母净利润走了下坠速度让人唏嘘：
2021年273.9亿，净利润率9.61%。日赚7500万，真正的印钞机；
2022年183.2亿，跌33.11%。这一年恒大爆雷；
2023年120.7亿，再跌34.13%。利润相比2021年腰斩不止；
2024年50.01亿，大跌58.56%。加速坠落；
2025年10.35亿，暴跌79.31%。
五年时间，273.9亿到10.35亿，蒸发了越96.2%。

图表来源｜东方财富（特此感谢！）


细剖数据蜜妹看到，造成这一结果的原因有多种，主要是毛利率下行、资产减值计提、投资收益转负、少数股东损益占比攀升等。
2025年，保利发展综合毛利率12.75%，较2024年的13.85%下降1.1个百分点。其中房地产销售业务毛利率12.86%，较2024年下降0.99个百分点。与2021年26.8%的毛利率相比，五年时间累计下降超过14个百分点。
再就是资产减值。2025年保利发展计提资产减值损失及信用减值损失合计约70.7亿元，较2024年增加约13.5亿元。其中存货跌价准备54.4亿元，预计减少归母净利润约44.5亿元。

合联营投资这块，保利发展2025年收益由正转负。
2025年，保利来自合联营企业的投资收益为-1.44亿元，而2024年这一数字为+12.18亿元。一正一负之间，相差约13.6亿元。
最后是少数股东损益占比攀升。
2025年，保利发展的少数股东损益占净利润的比例从2024年的48.6%大幅上升至79.4%，提升超过30个百分点。
在净利润总额大幅萎缩的同时，分配给少数股东的利润占比反而显著提升，这是啥意思？
在房地产项目合作中，少数股东（通常为金融机构或合作方）往往享有优先分配权或固定回报条款。
当项目利润丰厚时，这种结构的影响不明显；但当项目利润微薄甚至亏损，优先级的分配机制会显著压缩归属于母公司股东的利润空间。
简单来说就是蛋糕变小了，但分给合作方的比例没有同步缩小。
03尽管各方面承压，但相比其他房企行业调整期的艰难自救，央字开头保利发展有不可比拟的优势，那就是融资成本。
年报显示，保利发展2025年新增有息负债平均成本2.59%，同比下降33个基点；期末综合融资成本2.72%，同比下降38个基点。
公司债发行利率最低至2.12%，中期票据利率最低至1.85%。当年保利还成功发行了首单现金类定向可转债，规模85亿元，6年期综合成本2.32%。
长期的融资优势，让其资产负债率也能很好控制在稳定水平。
截至2025年末，保利发展有息负债总额3412亿元，较年初减少77亿元。资产负债率72.26%，较年初下降2.08个百分点，连续五年下降。
土储方面，截至2025年末，保利发展待售面积5654万平方米，其中增量项目925万平方米，存量项目4729万平方米，存量同比减少约10%。总土地储备约11215万平方米，同比减少约10.8%，但权益比例提升至70.47%。

但销售这边真的不容乐观。最新2026年1季度数据显示，保利发展销售额同比下滑17.94%为517亿元，如果再这样降下去，4月就要被中海地产超越。
当然保利肯定能活下来，这不值得怀疑。唏嘘的只是这家中国规模最大的房企，用一份报表让我们切实听到了旧世界坍塌的声音，而这背后又是数不尽的人情冷暖……
文章仅供讨论分析，不构成投资建议。本文未注明图片均来自于企业或监管部门公告，特此说明和感谢！
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