高盛突然唱多！上海深圳房价年底触底、三年涨15%，这次真要变天了？

镜花水月

4月，上海二手房单日网签1632套，创下近五年新高；整个3月份，上海二手房成交量直接冲破3.1万套，深圳环比涨幅更是翻倍。就在业内还在争论这是"真回暖"还是"假阳春"的时候，高盛一份报告突然扔了个炸弹：上海和深圳楼市可能在今年底就率先触底，而且2025年底到2028年底，房价还要累计上涨15%。
外资投行这变脸速度，比翻书还快。三个月前他们还在研报里写，全国房价可能还有10%的下跌空间，转头就开始猛吹一线。很多人第一反应是：这帮人的话能信吗？我仔细把这份报告从头到尾啃了一遍，发现这次他们可能真不是瞎蒙，但15%的涨幅背后，藏着几个很多人没看懂的门道。

人口和产业，才是沪深楼市真正的底牌
为什么偏偏是上海和深圳？全国几百个城市，凭什么就这两个地方被单独拎出来？高盛的逻辑其实很直白：这两个城市的人口还在源源不断地往里涌。2025年深圳净流入人口接近50万，上海也有38万，而且来的都是年轻人、高学历人才。你想想，这些人要租房、要安家，需求就实实在在地摆在那儿，和三四线城市人口外流、房子空着没人住的局面完全是两码事。
更关键的是供给端。上海和深圳的住房套数与家庭数量之比，比香港还低，库存压力没有想象中那么大。而这几年一线城市的商品住宅供地计划全线缩量，土地越拍越少。物以稀为贵，放在楼市里一样适用。高盛甚至拿香港做参照，说香港房价从2025年3月低点已经反弹了8%，历史上香港、上海、深圳三地房价联动性很强，香港涨了，沪深大概率会跟。
但你别急着兴奋，这15%是三年累计，摊下来每年不到5%。这根本就不是过去那种闭着眼睛买房就能暴富的行情。你看现在二手房的挂牌量就知道了，核心区的品质盘、改善型住宅可能会涨，但老破小、远郊盘可能还在阴跌。说白了，这叫结构性复苏，不是普涨。
国企开发商的估值修复，可能比房价本身更有看头
不过我觉得这份报告最值钱的不是房价预测，而是背后那条关于开发商的逻辑线。你可能没注意，高盛花了很多笔墨讲一件事：从2024年开始，土地投资效率在提高，尤其是那批实力强的国企开发商，现金利润率和净资产收益率都在回升。什么意思呢？就是这些公司现在拿地更聪明了，不再像前几年那样瞎拍地王，而是精准布局核心城市。成本控住了，如果售价能随着市场回暖往上走，利润自然就出来了。
这里就牵扯到一个估值修复的故事。现在这些国企开发商的市净率平均只有0.5倍左右，处于历史最低点。如果上海和深圳的房价真如预期那样开始上涨，这些公司在核心城市的土储价值就要重估。高盛特别点了两家公司：中国海外发展和招商蛇口。这两家有个共同特点，就是在上海和深圳的业务敞口特别大，来自这两座城市的利润占比在行业内居前。换句话说，沪深房价涨15%，它们的财务报表可能比房价涨得还好看。
但这同时也暴露了一个残酷的现实：以后是国企开发商的天下，民企连上桌的机会都在变少。高杠杆、高周转、全国铺摊子的时代彻底结束了，以后能活下来的，都是精打细算、聚焦核心城市的玩家。
说到底，高盛这份报告给我的最大启发不是"房价要涨了，快买"，而是中国楼市的游戏规则已经彻底变了。城市分化会成为常态，钱和资源只会向少数核心城市集中。全国普涨的时代一去不复返，能不能在这种新常态里赚到钱，取决于你对"好城市、好房子"的理解有多深。
最后我想问你一个问题：如果未来三年，上海和深圳的房价真的只涨15%，但租金回报率能稳稳地到2%以上，你会选择把现金换成一线城市的房子，还是继续放在银行里吃利息？你觉得在这个节骨眼上，是持币观望更踏实，还是核心城市的优质资产更靠谱？

—じ☆ve人生—

外资唱多或有理，但楼市分化下核心资产与现金各有优劣

gzcom520

我把回报率高于4%的老破小卖掉了，不知道是对还是错@元宝

颠颠

让高盛操碎了心

qqwa1234

高盛唱多就反其道为之，莫受骗

922b3eb6

是的，会变得更糟，现在高位能跑快跑

疯了吧

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