70亿起拍！深圳烂尾多年的中国第一高楼，起死回生？

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70亿就能买下曾经价值239亿的“中国第一高楼”地块？ 这是深圳土地市场正在发生的现实。 一块曾经承载着700米摩天梦、却烂尾多年的土地，如今以70.45亿元的起拍价重新挂牌，规划彻底变了样，从追逐天际线转向了服务日常生活。

这块编号为G01046-0106的宗地，位于龙岗区龙城街道大运新城核心区，紧邻地铁16号线龙城公园站和大运中心体育场馆。 土地面积接近17万平方米，总建筑面积约47.68万平方米。 与过去纯商业摩天楼的蓝图相比，新方案发生了根本性转变。 用地性质被调整为“二类居住用地+商业用地+城市道路用地”。 其中，住宅部分面积达到30.56万平方米，占总建筑面积的64%，成为绝对的主角；商业部分则缩减至14.35万平方米。 规划容积率也从原项目的约4.17大幅下调至3.26。
出让条件中首次引入了“分宗开发、分期建设”的模式。 竞得人可以将地块拆分，住宅部分必须在《出让合同》签订之日起1年内开工，4年内竣工；而集中商业及酒店部分则可以在2.5年内开工，6年内竣工。 这种设计允许开发商优先推进住宅开发，快速实现资金回笼，再根据市场情况稳步推进商业板块的建设。

该地块的前身是世茂集团在2017年12月以239.43亿元天价竞得的“深港国际中心”项目核心部分，当时创下了深圳土地交易总价第二高的纪录。 原计划总投资超500亿元，建造一栋约700米高的超高层建筑，旨在成为“中国第一高楼”。 然而，随着开发企业出现流动性危机，项目于2022年全面停工。 2023年，项目资产两次进入司法拍卖程序，起拍价从约130.44亿元降至约104.35亿元，但均因无人出价而流拍。 转折发生在2025年，深圳市龙岗区相关部门以约68亿元的总价完成了对该项目12宗核心地块及地上物的收储。

对于未来的商业运营，出让文件设定了明确的高门槛。 要求运营方在2024年度，于境内及港澳地区运营的购物中心及百货营收合计不低于50亿元。 同时，必须引进不少于5个入选《2025全球高档和奢侈品牌价值50强》榜单前20名的高端国际零售品牌。 酒店部分也要求引入的品牌达到超高端或奢华等级。

在当前的市场环境下，高达70.45亿元的起拍价对企业的资金实力构成了严峻考验。 多位地产分析人士认为，结合土地拍卖市场的格局，该地块最有可能的接盘方将是华润、中海、招商蛇口等资金实力雄厚的头部国企或央企，也不排除多家企业组成联合体参与竞买的可能性。 按70.45亿元的起拍价计算，项目整体楼面地价约为每平方米1.48万元；如果仅按住宅可售面积折算，住宅部分的楼面地价约为每平方米2.31万元。

地块所在的龙岗大运新城片区，楼市表现较为坚挺。 与地块相邻的中海大运玖章花园项目，目前的备案均价约为每平方米6.2万元，为未来住宅售价提供了参考。 周边如阳光天健城、绿景大公馆等小区的二手房挂牌均价普遍在每平方米6万至7万元的区间。 有市场测算显示，若未来住宅销售均价能达到每平方米5.5万元，仅住宅部分就可实现约160亿元的销售收入。 在扣除对应的地价、建安成本、税费及营销支出后，住宅板块的净利润空间估计可达40亿至50亿元。 这意味着，住宅开发获得的收益有望覆盖大部分地价和建设成本，并为后续商业部分的开发积累资金。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，深港国际中心的盘活，是深圳落地“清调供”政策、成功化解存量烂尾资产的标杆性案例。 所谓“清调供”，指的是清理、调整、供应这一套全流程的存量资产盘活路径。 通过政府主导收储以隔离历史风险，优化调整规划以符合市场需求，最后重新供应土地并引入稳健的开发主体。 这一案例对于全国范围内类似大体量商办项目的盘活，被认为具有重要的借鉴意义。

当一块土地放下成为“第一”的执念，转而拥抱居住的烟火气，这是梦想的落地还是另一种形式的升华？ 深圳这次探索所展现的灵活与务实，是否正在为超大城市的更新发展，书写一套新的语法？

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