城镇居民借村民的名义翻建宅基地居住使用，合法吗？

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北京市东元律师事务所王文静民商事诉讼纠纷团队，专注民商事纠纷十多年，办理了大量的房地产纠纷、婚姻继承纠纷、合同纠纷、侵权纠纷等。专业功底扎实，办案经验丰富，值得信赖和托付。

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一、案情简介
刘某的父亲刘某山是北京市大兴区安定镇某村的村民。2016年3月17日，不幸去世。刚处理完刘某山的后事不久，外嫁女王某芹突然提出要在刘某一家翻建的北京市大兴区安定镇某村5号院养老，遭到刘某一家的严词拒绝。双方为此发生了激烈的冲突。
二、原告起诉
不久之后，刘某、刘某弟弟、刘某母亲杜某英三人都收到了北京市大兴区人民法院的传票。原来是王某芹起诉了刘某一家三口。
诉讼请求：请求法院判决确认位于北京市大兴区安定镇某村5号院的北正房5间、东厢房2间归王某芹使用。
具体理由：2008年10月14日，城镇户口的王某芹购买了北京市大兴区安定镇某村村民王某利名下的5号院的北房5间，王某芹无偿借用该村村民刘某的父亲刘某山的名义批建的，刘某山去世后，刘某山的继承人将该房屋上锁，影响王某芹对房屋的居住使用。故，王某芹提起本案诉讼。
诉讼中，王某芹提交了一份王某芹与刘某山于2010年9月25日签订的《翻建房补充协议》复印件，该协议载明：“原转卖房屋以（已）坏，需翻健（建），健（建）款由王某芹投资壹拾伍万元整（即：15万元）由刘某山负责翻。产权归王某芹所有，如影响刘某山批房基地以后拆迁所德（得）扣除投资款以外各德（得）百分之伍拾，王某芹不能到此房居住，如果不影响刘某山批房基地的情况下，王某芹自愿给刘某山补偿。如果不拆迁，导（到）刘某山健（建）完房以后，王某芹方可入住。”该协议有刘某山、王某芹签字捺手印，证明人处有李某海、杜某泉、单某山签字捺手印。
对此，王某芹申请李某海、杜某泉出庭作证，称见证刘某山与王某芹签订《翻建房补充协议》。同时，王某芹提交了一份录音证据，证明杜某英认可诉争房屋仅是以刘某山的名义建房。
三、代理应诉
对于王某芹提出的诉讼请求及理由，我认为其核心还是违反了集体土地使用权禁止流转的明文规定，因我国实行房地一体原则，房随地走，地随房走，王某芹是城镇户口，一旦王某芹的诉求被支持必然导致农村集体土地被变相流转，这严重违反国家的法律规范，属于无效行为。
对于王某芹提出的录音证据，我方不予认可但不申请鉴定。对于《翻建房补充协议》是复印件没有原件，真实性、合法性和证明目的都不认可。同时，见证人李某海和杜某泉陈述的见证地点、时间、起因、经过等都存在很大的出入，因此，我方不予认可。
同时，我方提交了一份《转卖房协议》复印件，其上载明：“本村村民王某利将个人房产卖给王某芹，房价为6000元。于2008年12月6日又原价转卖给本村刘某山。房屋四至：东至路，西至张某井，南至孙某红，北至路。东西长18米，南北长26米。此协议一式四份，买卖双方各持一份，证明人一份。”其上卖房者签字处有“王某芹”字样并有捺手印，买房者签字处有“刘某山”字样并有捺手印，证明人签字处有“单某山”“李某海”字样并有捺手印，村委会签字处有签字，但字迹潦草无法辨识。
据此证明5号院房屋是刘某山从王某芹处购买的，后刘某山取得建房许可证后出资重新建造了涉案房屋，涉案房屋的产权应归刘某山所有，鉴于刘某山已去世，其对诉争房屋的权益应由继承人依法继承。因原件已由王某芹收回，故，现在只能提交复印件。
王某芹不予认可。李某海在作证时称不知道《转卖房协议》，其上也没有签过字。
四、法院判决
法院认为被告刘某等3人主张王某芹将5号院北房5间卖给了刘某山，但其提交的《转卖房协议》为复印件，且无其他证据佐证，李某海出庭作证时对该《转卖房协议》予以否认，王某芹对该《转卖房协议》亦不认可，故本院对此主张不予采信。被告虽对《翻建房补充协议》不予认可，但未提交充分证据予以证明，结合证人出庭作证情况以及录音证据，本院对《翻建房补充协议》的真实性予以确认。
当事人订立合同应遵守法律法规，不得违反国家法律或行政法规的强制性规定，不得损害社会公共利益。按照我国土地管理法的相关法律规定，农村集体所有的土地依法属于村农民集体所有，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，非本村集体经济组织成员不能取得或变相取得该村宅基地使用权。
本案中，王某芹与刘某山所签订的《翻建房补充协议》所涉房屋系北京市大兴区安定镇某村集体土地上的房屋。按照农村房屋所有权和宅基地使用权合一不可分原则，《翻建房补充协议》涉及集体土地宅基地使用权的流转。由于王某芹不是北京市大兴区安定镇某村集体经济组织成员，不享有该村宅基地的使用权，且翻建审批以刘某山的名义取得翻建房许可证，故，该《翻建房补充协议》违反法律的强制性规定，应属无效。王某芹依据《翻建房补充协议》主张5号院房屋归其使用的诉讼请求，本院不予支持。故，判决驳回王某芹的诉讼请求。
五、代理心得
我们代理的宅基地纠纷常见的都是城镇户口的居民直接购买农村宅基地被法院判决确认买卖行为无效，本案的情况是比较少见的。王某芹明知自己是城镇户口不能购买农村的宅基地，于是采取借名建房的方式来规避国家的法律规定，而且她诉讼也是要使用权而不是所有权，但是无论任何采取何种方式，本质上还是换汤不换药的集体土地使用权非法流转，所以不管是买卖还是借名建房，是诉求要房屋产权还是使用权，都是违反国家法律规范的无效行为，因此，不要以身试法。本案的原告王某芹实际出资25万翻建及装修了一处470㎡的宅院，最终只能是给他人做嫁衣裳。法律的红线任何人都不要想规避或者变相去触碰，最终只能是钱房两空。

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不合法

温馨阁

城镇居民大 部分在农村都有宅基地，这几年翻建盖新房子的很多，购买农村宅基地的也很多，甚至有购买几处宅基地的。

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