佛山市一套115㎡步梯7楼的老旧房子拍卖，被人9万元买下了

疯了吧

在佛山三水区的中心地段，一套115平米的三房，刚刚以9.4139万元的价格成交。 算下来，每平方米只要815元。 这个价格，不到当地二手房市场均价6133元至7425元每平方米的七分之一，甚至买不到市中心一个高档小区的停车位。 然而，它真实地发生在阿里拍卖平台上。

这套房子位于佛山市三水区西南街道宝南大街2号701房，建筑面积115.52平方米。 从拍卖公告的图片看，它属于三房户型，目前空置，室内比较杂乱。 房子的原所有权人是已经破产的佛山市三水区三鹿水泥厂，属于破产资产处置。 这套房子并非首次拍卖，它经历了三次流拍，起拍价从34万元一路降至27.2万元、11.14万元，直到第四次以8.9139万元起拍，才吸引了三位竞买人，经过9次出价后以9.4139万元成交。
从位置来看，这套房子地处三水区西南街道，属于区域内的核心地段。 它的正对面就是省一级标准的西南中心小学，步行可达。 周边500米范围内有西南中心幼儿园等优质学前教育资源。 医疗配套方面，三水中医院就在附近，三水人民医院等三甲医院也在数公里范围内。 生活休闲有西南恒福广场、三水文化公园等场所。 这样的配套成熟度，与它的成交价形成了巨大反差。
第一个核心瑕疵是土地性质。 该房产的土地属于划拨用地，而非常见的国有出让用地。 根据佛山市的相关规定，划拨用地上的住宅房产在转让时，经批准补办出让手续，需要按一定标准计收地价款。 对于已建成并已发分户证的住宅，通常按所在片区基准楼面地价的10%再进行年限修正后计收。 这笔费用需要竞得者在过户前自行前往自然资源部门咨询并缴纳，是一笔潜在的、可能数万元乃至更高的隐性成本。 在其他法拍案例中，补缴土地出让金可达土地市场价格的40%。
第二个明显瑕疵是房屋本身的状况。 它是步梯房的第七层，也就是顶楼。 这对于日常居住、搬家、老人和小孩的出行都极为不便。 房屋建于上世纪90年代，非常老旧，可能存在管线老化、防水隔热等问题。 作为破产企业的资产，也可能隐含一些潜在的债务或产权纠纷风险，购买后的清场和过户流程可能比普通房产更复杂。

尽管瑕疵明显，但极致的价格也带来了特殊的机会。 9.4万元的总价，为资金极度有限的群体提供了一个在中心城区“上车”的可能性。 更重要的是，佛山市三水区正在大力推进城镇老旧小区改造。 2026年，三水区已将“推进保障性安居和老旧小区改造”列为十件民生实事之一。 在西南街道康华社区，一个涉及5481户、总投资9600万元的老旧小区改造项目已经启动勘察。 在芦苞片区，也有投资超过6200万元的改造项目正在进行。 这些改造通常包括管网更新、道路修复、绿化提升，甚至加装电梯等内容。 这为类似老旧小区带来了环境改善和资产价值提升的预期。
购买这类房产的人群画像比较清晰。 一是手头资金非常紧张，但又有迫切自住需求的刚需客。 二是看好城市更新长期价值，愿意用时间和不确定性博取旧改或拆迁红利的投资者。 三是为了子女教育，看中西南中心小学学区资源，试图以极低成本“占位”的家庭。 但对于追求居住品质、需要短期流动性，或者完全无法接受复杂手续和潜在风险的人来说，这显然不是一个合适的选择。
这桩交易像一面镜子，映照出房地产市场不同维度的价值逻辑。 当绝大多数人追逐电梯新房和成熟社区时，总有一些被遗忘的角落，以近乎荒诞的价格等待被重新发现。 它的价值，究竟是被“瑕疵”永久封印，还是会在某个时间点，因为一纸规划或一次改造而彻底重估？ 在佛山这座制造业名城持续进行城市更新的进程中，类似的资产故事或许才刚刚开始。 你认为，用极致的价格去交换不确定的未来和眼前的诸多不便，这笔账到底该怎么算？