龙湖集团：明年1月将偿清全部境内债及中票，2028年运营及服务收入将超地产开发

xuye004

3月27日，龙湖集团召开2025年度业绩发布会，董事会主席兼首席执行官陈序平，执行董事兼首席财务官赵轶，执行董事兼地产航道总经理张旭忠等出席会议。

龙湖集团管理层表示，房企能否过渡到新模式，核心问题在于业务调整能否与债务结构调整深入结合，民营开发商必须主动转型谋出路，重建债务地基，重构发展模式。
2025年，龙湖集团运营及服务业务收入占比提升至27.5%，贡献利润近80亿元。管理层透露，预计2028年公司运营及服务业务收入规模将超过地产开发；同时受开发业务毛利率承压影响，剔除公平值变动等影响后的核心利润首亏，但管理层预计2027年起将恢复增长，并透露明年1月将偿清全部境内债及中票。
期内，龙湖集团实现营业收入973.1亿元，其中，地产开发业务收入705.4亿元，运营业务收入141.9亿元，服务业务收入125.8亿元。运营及服务业务收入合计为267.7亿元，占总营业收入27.5%。
陈序平介绍，这几年运营及服务航道利润大幅超过开发航道，去年贡献利润近80亿元，今年预计实现10%以上增长，力争尽快到达100亿元规模。最晚到2028年，更可持续的运营及服务业务收入也将超过地产开发业务收入，意味着龙湖完成了收入结构的转型，而到那个时候龙湖的债务结构转型也彻底完成，意味着龙湖完成这一波转型，也实现新开发模式。
陈序平表示，这一轮降负债时，公司所有运营服务业务的核心资产都没有进行出售或者稀释，保住了公司最核心的资产，也为业务持续增长提供了有利条件。我们这轮应对整个债务周期时，是以长期主义去思考问题，实现经营性现金流为正的同时不出售核心资产，这成为了公司层面的一个底线。
对于开发业务降速，张旭忠表示，面对几年来市场的深度调整，其实公司在开发业务上很早就放弃了规模的思维，主动进行了投资的聚焦，坚持量入为出，以销定产、定投，把开发业务重心始终放在现金流的安全和资产质量的提升上面。
核心利润首亏，2027年开始恢复增长
利润方面，期内，龙湖集团实现本公司拥有人应占溢利10.2亿元，剔除投资物业及其他衍生金融工具公平值变动影响后的公司拥有人应占核心亏损为17.0亿元。其中，运营及服务业务核心溢利为79.2亿元。
赵轶解释，2025年公司出现核心利润亏损，主要还是受大环境影响。因为这些年整个地产市场的量价持续下行，公司的开发业务销售毛利率明显承压，这一压力会在2025年、2026年的结算中集中体现，这也是整个行业共同面临的考验。
赵轶介绍，在开发业务盈利承压的同时，运营及服务业务承担了压舱石和稳定器的作用。2025年运营及服务业务稳步增长贡献利润，实现收入268亿元，占比提升到30%左右；利润率保持稳定，毛利率在50%以上，净利率在30%，为集团贡献利润接近80亿元。未来这两块业务会每年保持两位数增长。
赵轶同时表示，公司去年已经成功穿越债务最高峰，未来将继续在财务安全稳健的前提下逐步修复利润，模式非常稳定清晰：开发业务逐步减亏，运营和服务业务未来保持两位数稳定增长。整个集团低点会在2025到2026年，从2027年开始恢复增长。
明年1月境内债及境内中票将全部还清
期末，龙湖集团的综合借贷总额为1528.1亿元，较上年末下降235.1亿元；在手现金为292.0亿元，本公司拥有人应占权益为1628.1亿元，净负债率为52.2%。平均融资成本为年利率3.51%，平均合同借贷年期为12.12年。
赵轶表示，2025年全年偿还集团层面债务共220亿元：偿还境内信用债超100亿元，偿还中债增进担保债券超35亿元，偿还境外信用贷款85亿元。
赵轶同时介绍，公司的整体债务结构端不断优化，银行融资占比上升至接近90%，经营性物业贷加长租贷超1000亿元，经营性物业贷当年新增约180亿元。外币负债余额150亿元左右，占比约10%。
赵轶透露，2026年集团层面的债务目前还剩余61亿元，包括境内信用债25亿元，中债增进担保债券23亿元，境外信用贷款13亿元；2027年整个集团层面债务大概60亿元，2028年69亿元，2029年39亿元，2032年13亿元。
陈序平透露，明年1月，龙湖集团境内债及境内中票将全部还清，仅余少量海外美元债，在2027年之后陆续清偿。
保兑付优先级高于新增投资
土地储备方面，期内，龙湖集团新增收购土地储备总建筑面积为37.7万平方米，权益面积为26.5万平方米，平均权益收购成本为每平方米9272元。按地区分析，西部地区、长三角地区及华南地区的新增面积分别占新增收购土地储备总建筑面积的50.9%、33.7%及15.4%。
截至2025年底，龙湖集团的土地储备合计2235万平方米，权益面积为1732万平方米，平均成本为每平方米4132元。按地区分，环渤海地区、西部地区、华中地区、长三角地区及华南地区的占比分别为41.0%、30.4%、11.3%、10.7%及6.6%。
张旭忠在发布会上表示，在投资拿地方面，龙湖集团始终把财务安全放在第一位，保兑付的优先级高于新增投资。截止到2025年底，总的土储还有2200多万方，整体未售货值还是超过2000亿，其中一二线城市占比也超过了七成。
张旭忠进一步表示，未来公司仍将持续严守投资刻度和投资纪律，以销定支。在保证财务安全的情况下，坚持聚焦高能级的城市，择机获取新的土地，同时不断提升投资的精度，做到优中选优，拿一成一，并且根据市场情况保持一个弹性的供货节奏。

mulunbo

靠物业费可以躺平

oppledr

还是物业服务赚钱，开发楼盘，然后形成垄断资源，向业主强制收一辈子的物业费

陪着寂寞看孤单

做他们项目，抵房历害

mulunbo

欠钱不还的公司

77898876

几年前的万科喊着“冬季”“活下去”的口号，也没逃过本次地产震动。现在也奄奄一息。希望龙湖活下去哦

wakeman

把欠我们的钱还了吧，龙湖

ycp123

表现