616地块压轴登场！东坝正在撕掉 “画饼” 标签

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楼市调查

有人说，这朝阳东坝的 “饼王” 头衔快要保不住了。原因就是2026 年东坝重磅供应的 616 地块，而且还藏着地铁盘的潜力！要知道，东坝当下的双地铁已开通、轨道微中心将落地，规划正变现实。那么，未来，东坝能否彻底 “破饼”？

东坝，地处朝阳东北部，之前一度被市场称作为朝阳 “饼王”。是因为东坝北部地区，曾经的规划定位一直很高，像以公共交通为导向的城市开发模式的 TOD、第四使馆区、自贸 CBD、第二三里屯等各类重磅规划，曾接连出炉，价值预期一路走高，也让东坝新房市场早早成为房企布局的热门板块，首开、保利、龙湖等品牌房企先后进驻，区域新房从早期刚需定位逐步向高端改善转型。

目前东坝北地铁站已经正式开通，3号线和12号线在这交汇，3号线能换乘15号线直达丰台，12号线更方便，堪称“地下北三环”，横穿海淀、西城、东城、朝阳四区，直接通到北京西部，不管是上班还是逛街，都不用绕路，交通配套成熟。

走两步就能看到，小区底商基本都开起来了，便利店、小超市、家常菜馆一应俱全，下楼买瓶水、吃口饭、买些日用品，都特别方便，不用跑远路。

坝河横穿东坝整个片区，南岸是早已发展成熟的居住区，而北岸，就是近年来东坝重点开发的核心区域。自从金盏自贸国际服务区的规划公布后，坝河以北就被明确划分为三个功能区——北西、北中、北东，每块区域的定位各有侧重。

东坝北的住宅主要集中在北中区和北西区，北东区目前是战略留白区域，还没有详细的建设规划，未来主要承接北中、北西区的功能外溢。而咱们常说的第四使馆区、第二三里屯，都集中在北中区，也是目前发展最快的板块。

目前东坝大家最关心的东坝616地块，说实话，目前看起来还比较粗糙，地面没平整好，但有个很大的优点——地形特别方正！这对开发商来说太重要了，后期规划楼栋、园林都会更合理，不用浪费空间，居住舒适度也能拉满。

地块附近有两个2021年开盘的次新小区，当年开盘均价在6-8万元/㎡。其中华樾国际目前还处于限售期（简单说就是暂时不能交易），而德贤御府的二手房挂牌价已经跌到了5-7万元/㎡，主要原因就是楼市整体调整，再加上板块配套不足、规划兑现滞后，导致房价有所回落。

记者实地探访发现，目前这个区域的生活配套还不完善，去超市要步行15分钟，中小学距离更远，大概有1.6公里；不过就医还算便利，驱车6分钟就能到中西医结合医院东坝院区。跟附近居民聊了聊，大家最头疼的就是买菜不方便，平时买些家常蔬菜、水果，只能靠网购，这也是目前最需要提升改造的地方。

聊东坝，就绕不开第四使馆区和“第二三里屯”，这两个也是当年“画大饼”的核心规划，如今终于有了实质性进展！

据了解，第四使馆区的土地已经移交给外交部了，2025年刚完成相关手续，虽然核心外交馆舍还没正式动工，但周边的道路、市政、景观等基础设施已经全面开工，统建馆项目也进入了开工前的最后筹备阶段，区域建设正在加速推进。

而坝河北的北中区，就是重点打造的核心区域——兼顾国际服务和商业服务，除了第四使馆区和“第二三里屯”，还有北小河的河道景观和休闲设施，以后这里既是国际化的交往区域，也是咱们普通人休闲散步的好地方，想想就很惬意。 不过有一说一，北中区目前最大的槽点还是：建设速度太慢了！规划听得人热血沸腾，但实地看，还有很多地方在待开发，没有完全成型。

除此之外，东坝北西区的TOD项目，也已经进入了实质性兑现阶段！这里的TOD综合住宅大盘由京投发展打造，以公共交通为导向，目前开发建设已经取得了突破性进展。

虽然东坝的规划正在逐步兑现，地铁通了、地块要入市、配套在完善，但有一个核心问题一定要关注——金盏自贸国际服务区的产业定位，这也是目前最不确定的地方。

东坝产业一直是短板。金盏自贸作为朝阳五环内唯一的自贸区组团之一，规划的是引进国际组织、商协会，还有商务、科技类的高精尖产业，但具体会引进哪些企业、打造什么样的产业氛围，目前还没有明确的消息。

 产业人群直接决定了区域的居住需求、配套等级，甚至是房价的支撑力。如果产业定位能明确，引进的都是优质企业和高收入人群，那东坝的潜力就彻底释放了，之前大家担心的“画大饼”，也就不存在了；但如果产业落地不及预期，那后续的发展节奏，可能就会慢很多。

当当前的东坝，正处于规划逐步兑现的关键期：地铁3、12号线已通车，3号线东段延长线、第四使馆区同步推进，路网、教育、商业等配套持续完善，区域正从规划概念，慢慢向宜居国际社区转型。 

新房市场方面，当前东坝均价约8万/㎡，北西区后续会供应超千套新房，616地块入市后，也能提供三四百套以上的改善型新房，选择会越来越多。